撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 潘灏仪、助理研究员 许雅婷

港人因新冠肺炎而减少外出，网购此时正好能满足市民日常生活所需，背后有赖物流业的支援。面对口罩供应短缺，多个团体相继斥资设厂生产本地口罩，展现再工业化的活力。疫情突显物流与工业的重要性，但政府近年却鼓励将私人工厦改装作非工业用途，未见有相应提供新的物流与工业空间，恐怕将成本港物流以及再工业化发展的绊脚石。

物流及工业空间需求与日俱增

不少人误以为物流仅是普通的派送服务，实际上，物流公司亦为客户管理库存，更会提供包括加工、包装等高增值服务，因此需要足够的仓储及物流空间。规划署的2014年全港工业用地分区研究显示，私人工厦中有近一半的楼面是作仓库／贮物用途。纵使多数私人工厦日渐残旧而且难以满足现代物流的要求，然而其空置率只有6.3%，与全球其他地区相若，足见物流业对仓储空间需求殷切。

近年亚洲地区经济蓬勃，带动跨国贸易的需求。香港作为区内物流发展成熟的经济体，同样受惠。2000年至2017年间，贸易及物流业的本地生产总值上升了81%，进出口货运物增加42%。然而，工业用地和私人货仓楼面面积的供应却大幅落后，增长率仅为37%和11%。（见图一）政府于2010年开始推行“活化工厦政策”，促使工厦被翻新为写字楼、服务式住宅等商业用途，亦使工厦的楼面面积在同期减少了6%。物流用地短缺将无可避免地推高租金，削弱本港贸易和物流业的竞争优势。

图一：贸易及物流业的本地生产总值增长及工业用地增长

注：（*）包括工业用地、工业邨及货仓和露天贮物用地。
资料来源︰政府统计处及规划署。 

及时增加楼面面积 支援行业发展

香港的工业及仓储空间不足之余，更未能配合现代贸易物流业日新月异的运营需求。现代物流配送中心需要更大的楼面面积和高楼底设计，也要具备供货车直接进出口和透过斜道到达上层的设计，以加快装卸、存仓等工序。由于多数旧式工厦欠缺上述设备，棕地的物流作业便应时而生，现时约一半的棕地作业（约650公顷）便与物流业相关。然而，棕地未有经过妥善规划，因而构成加重交通负荷、环境污染及噪音等问题。

贸易及物流业为香港的四大支柱行业之首，雇用全港19%的就业人口，为本地生产总值贡献达21%。自去年起这两个行业便饱受中美贸易战及全球疫情肆虐的打击，政府有必要提供适当的支援来稳定就业。再者，政府在施政报告中提到要加速本港再工业化，吸引高技术工业在港发展。再工业化所需要的空间对楼底高度、支柱跨度、结构承载力等有较高的规格，故此，增加高级别的工业及仓储楼面面积能辅助物流业与高端工业的发展，一石二鸟。

政策需因时制宜 平衡产业发展

政府制定有关工厦的政策时，应充分考虑相关行业，特别是物流业和再工业化的发展。普遍而言，工业楼面的租金回报比商业及办公室低，因此按现时“活化工厦政策”将所有重建用途的申请一视同仁的话，业主欠缺诱因在重建后继续提供工业或仓储空间。故此，就改建至更高级别的物流及工业建筑的申请，政府可以推出更优惠的宽免条件，鼓励业主继续提供工业楼面。棕地现象反映的正是工业用地政策的不足，我们希望政府能有完善的产业发展方向以解决根本问题。