撰文：曾维谦 团结香港基金高级研究员

团结香港基金以“土地房屋”为主题，发表了首份公共政策研究报告。报告倡议政府推出“补贴置业计划”（“计划”），建议日后新落成的公屋可租可买，亦可先租后买，并放宽现时补价金额的计算机制，希望让更多基层市民可以成为真正业主，长远分享香港经济繁荣的成果。

补价随市价上扬 业主难负担
现行补价政策的不完善之处，在于“居者有其屋”（居屋）及“租者置其屋”（租置）公屋单位的业主需要补价的金额，会随单位的市价浮动而改变。举例说，十年前政府把一个市值200万元的居屋单位，用七折价钱卖给一个家庭，这个家庭便可用140万元“上车”。至于余下的三成，即60万元，便是未补价金额。十年后，如这个单位升值一倍到400万元，三成的未补价金额亦会按比例增至120万元。

由于过去一段长时间楼市持续上扬，补价金额水涨船高，这些单位的业主实在难以完成补价，换取百分百业权，成为真正的业主。

大家可以比较一下，假设一个有能力购置私楼的香港人在私人市场购入住宅单位，缴付三成首期后，在银行承造七成按揭。这个按揭是个定额债项，不会因为楼价上升一倍，欠款便随之增加一倍。因此，我们认为现时的居屋和公屋租置单位的补价机制，实在有欠公平之处。

事实上，现时32万个居屋单位之中，只有22%（约7万个）已经补价；而租置计划的12万个公屋单位中，更只有1%（约1,000个）已经补价。大部分公营房屋尚未补价，除了令库房无法收回极其珍贵的土地资源价值，这些家庭更因无法在自由市场灵活处理其物业，变相被“锁死”在有关单位之中，无法按自己的人生转变，好好作出规划。例如，一个自置私楼的业主可以随着转换工作、生儿育女等人生阶段，“楼换楼”搬到不同地区；一个公营房屋的未补价业主则无法享有这种权利。

因此，“计划”建议日后新建成的公营房屋，补价金额原则上锁定于入住时水平。例如，政府把一个市值400万元的公屋单位，用五折的价钱，即200万元售给一个家庭，日后无论楼价升跌，这个家庭需要补价的金额，依然是置业当时的200万元。当然，“计划”仍有很多细节需要探讨，例如应否计算利息、应否有对冲机制帮助住户，减低楼价下跌时的影响等等。

现时，社会上对于“计划”似乎有某些误解，以下谨回应几个主要疑问：

公屋可租可买 亦可先租后买

（一）不能再租住公屋，只能置业？

在“计划”下，依然有居屋和公屋，居屋由政府补贴出售给合资格住户，而公屋则可租可买，亦可先租后买。住户可以视乎自己的意愿及财政状况，选择购入该单位的时间。而建议中的最重要特色是，不论居屋还是公屋业主，日后该补价的金额均以入住时的市场价格为基准，不会跟随市场上扬。

（二）把公屋单位出售，会否影响公屋流转，增加轮候时间？

公屋单位轮候时间长是因为供不应求。要解决这个问题，唯一方法是增加土地供应，加快建屋速度。而“计划”第一步只覆盖新建的公营房屋，为居民提供置业机会，并不会对公屋申请人的轮候时间带来影响。

（三）“计划”会否令楼价下跌？

“计划”本身并不会令楼价下跌。首先，“计划”建议改变补价金额的计算方法，并没有一夜之间具体增加房屋供应的妙药。事实上，现时政府订出的公营房屋供应目标，即每年提供2万个公屋、9,000个居屋单位，能否达标都是疑问。在没有增加新供应的情况下，私楼楼价不可能受到影响。

过去一段时间，随着楼价急升，市场上的置业阶梯其实已经失效，只有少数人（例如本身已经拥有资产）能够置业。长远而言，若优化后的补价机制能令更多的公营房屋住户变成业主，并进行补价，再到私人市场“楼换楼”，则有利重建置业阶梯。同时，这些住户的财富增加，亦会刺激消费，推动整体经济。

公屋不能出售 浪费土地价值

（四）“计划”的目标应该是满足市民居住还是满足置业需要？为何政府要帮助市民置业？

以事论事，每一个物业都同时具有“居住”和“资产”两种功能，两者不可分割。在全球一体化，加上环球发展机遇西向东移的大趋势下，香港作为位处快速增长的亚洲心脏的国际大都会，楼价即使出现周期波动，只要香港的经济稳步发展，长远而言是应该看好，自然亦会有愈来愈多人想成为业主。

在这样的大环境下，政府的房屋政策便不能只考虑物业作为“居所”，还有必要关心、正视市民“置业”的诉求。坚持公营房屋只能出租不能出售，就等同白白浪费大量土地价值。而且，“有楼”和“无楼”阶层的距离只会愈拉愈远。

（五）“计划”如何解决混合业权，即一幢大厦之中，租客和业主并存引致的管理问题？

我们认为所谓“混合业权”的管理问题，很大部分都是因为现行补价金额计算机制，令租置计划的业主未能成为“真业主”所致。当公屋租户提出改善工程，改善屋邨环境，租置业主却觉得反正在现行机制下，自己无论如何都难以补价成为真正业主，无法完全享受日后物业的升值，那又何必付出真金白银进行改善措施？

在“计划”的补价金额计算机制下，选择买入单位的业主更容易完成补价，日后大有机会成为“真业主”；另一方面，先租后买的租户们，其实也是“准业主”。当一幢大厦之中大部分都是“真业主”和“准业主”，他们的利益肯定比今天更加一致——基本上和一般私人屋苑一样，较易就屋邨管理问题达成共识。

（六）“八成置业目标”是否可行？

若“计划”真的落实，并只覆盖新落成公营房屋，那么随着时间过去，原本只能出租的公屋渐渐私有化，置业比率自然会慢慢提高。若“计划”实行后，市民的反应正面，社会大可讨论是否应把这个新补价金额计算机制，延伸至覆盖现时未补价的居屋、公屋单位，那么置业比率提高的速度便会更快。

当然，社会上总有人无力或无意置业，我们认为，当有八成家庭自置居所，置业的需求亦应饱和。因此，“八成”的目标并非硬指标，只是所需时间的问题。

（七）“计划”只覆盖新落成的公营房屋，现行制度下已经完成补价的居屋业主无法享受，是否不公平？

每一项政策，几乎皆有改善空间，如果担心改良某政策会引发某部分人不悦而不推行，所有政策都只会停滞不前。事实上，之前已补价的业主，已经圆满完成与政府的合约。在尊重合约精神的前提下，这都是已经过去的事，无法变更。由另一个角度看，已补价的业主已等同其他私楼业主，可以透过其物业分享香港经济繁荣成果。

（八）居屋、公屋本身已是福利，“计划”还额外给予置业权利，岂非“双重福利”，对其他纳税人不公平？

我们认为事实恰恰相反。一个市值月租1万元的公屋单位，公屋租户可能只需付出1,000元，纳税人其实每年补贴超过10万元租金，还未计管理费、维修费等营运开支，当然还有每个公屋单位100万元的建屋成本。20年计下来，即使不计地价、通胀等因素，纳税人实在是已经为每个公屋单位付出了300多万元。

在“计划”下，一个市值400万元的公屋单位，即使政府用市价的五折出售，库房都可以回收建筑成本的两倍价钱，还可节省日后的租金、管理、维修的津贴。若住户日后选择补价，则“回笼”的资金更多。

土地资源在香港弥足珍贵，若建成公屋之后只是出租，便连单位成本都无法收回，遑论地价。这样的安排，反而对纳税人构成沉重负担！

市民置业养老 政府库房得益

再者，第一批居屋在七十年代建成，再过十年它们的楼龄将达50年，但这些居屋业主却因未有补价，没有完整业权，也没有人愿意从这些居民手上买入单位，因为屋苑可能已变成危楼，不再值钱。结果，不但物业只剩下空壳，土地价值亦无影无踪。业主们无法重建，最后还得由政府承担，也就是纳税人“埋单”。

事实上，去年初“长远财政计划工作小组”的报告便指出，按目前的公屋营运安排推算，房委会最终将出现数以千亿元计的财赤。

总括而言，“计划”不但可以释放公营房屋的土地价值，增加社会财富，让市民分享香港经济繁荣的成果，甚至借助物业养老；同时，政府库房又有得益，有更多资源投放到社会急切而重大的项目，如兴建医院、安老院、长者中心等。“计划”一石数鸟，多方共赢，何乐而不为？

原文刊于《经济日报》2015年12月17日，获作者授权转载。