撰文: 潘国城 前规划署署长

目前香港面对的三大土地“痛症”分别为：土地不足、旧楼重建、住房单位短缺。曾参与土地项目规划多年，本人认为，若能以填海造地增加长远土地供应，以及考虑重建市区旧楼，发展作公共房屋用途，双管齐下，将有助纾缓土地“痛症”的压力。

重建市区旧楼 兴建公共房屋

香港不少市区楼宇楼龄偏高，政府正面对重建楼宇的挑战。我认为，若能重建市区旧楼发展公共房屋用途，不失为缓和约30万人轮候公屋排长龙的方法之一。根据《2030+》数据显示，至2046年，香港楼龄为70年或以上的私人住宅单位将达32.6万个，约相当于2015年同龄单位数量的300倍；当中私人旧楼的单位大多集中在市区，例如油尖旺到2046年将有超过6万个楼龄逾70年的私人单位。

港府的《收回土地条例》列明公共房屋为公众用途，若能把相关的旧楼收回，并重建作公共房屋，并仿效居者有其屋计划，相信长远可解决旧楼重建问题，同时亦能纾缓土地不足及住房单位短缺之困。

与此同时，填海造地也是解决土地供应的长远有效措施。例如东大屿山的规划建议，对香港的发展有莫大裨益，但却未见政府有积极回应。事实上，自2000年代，香港已近20年没有作大规模的填海计划，相比以前兴建新市镇的移山填海大型工程，香港可以说是停滞不前。

反观邻近地区，例如曾与香港同为亚洲四小龙的新加坡、邻近的澳门，甚至是一河之隔的深圳，她们的填海规划都比本港全面。过去30多年间，新加坡填海而成的土地增加了16%，并继续积极地进行填海计划，而澳门则大幅增加了27%；反之同样面对土地短缺问题而填海经验丰富的香港，过去十多年填海造地的规划近乎处于停顿状态。

土地供应短缺也有碍经济发展，以物流业为例，碍于发展空间有限，港口硬件不足及过时，在情况未见改善下，近年香港货柜码头的排名持续下滑，已从全球最繁忙货柜港的第一位跌至第五位，贸易及物流业占香港本地生产总值缩少，令人忧虑香港昔日的优势将江河日下，影响相关的70多万从业员生计。

增加物流设施 配合巨轮需要

最新出版的《当遥远没有距离》反映香港货柜业正在不断努力，把一个运作多年的旧码头，把原有机械操作装置成遥距操作。然而，香港若要提升物流业的领导地位，须兴建全新现代化、自动化的海运设施，以配合现今巨型货轮的需要。

再说，由于现时葵青货柜码头难以扩建，我认为把货柜码头搬走，腾空这块被喻为“市区最后一块大型靓地”，作住宅用途；而新码头的兴建，则作长远的策略性规划，以带动香港整体经济的发展。

释出市区靓地 适度拓展大屿山

重置葵青货柜码头的另一好处，是可释出位于市区中心的大量用地，以应付香港的发展需要。这块用地可发展成至少相等于7个太古城或25个海怡半岛的新社区，足以容纳超过20万人口，若配合完善的交通网络，该地无疑是发展商住设施的上佳地点。

适度发展大屿山也能善用珍贵的土地资源，以助解决香港土地不足的问题。至于在整体规划布局方面，根据大屿山发展建议，经济及房屋发展将集中在大屿山北部走廊，而大屿山南部和中部则推广为宜乐宜游的目的地。

本人认为，大屿山发展可参考港岛的发展模式，在大屿山北部作较高密度的发展，在南部则作适度的低密度发展，善用珍贵的土地资源；而未来发展除了须尽量保留南大屿休闲的特色，也可考虑在适当地点发展低密度住宅，令大屿山整体成为宜居、宜游和宜乐的地区。

此外，香港境内山多平地少，若想增加用地，把住宅项目周边斜坡纳入发展范围也是可行之途。根据《2030+》数据显示，香港土地面积1106平方公里，海域面积1649平方公里，当中约20%的土地为陡峭的斜坡。

事实上，把斜坡用作低密度发展有先例，例如香港大学便是建于斜坡地段上，若政府可考虑相关方案，可减少与其他住宅区“争地”，长远有助纾缓土地短缺之困。