房屋需求不断被低估 供应“愈追愈落后”
房屋需求不断被低估 供应“愈追愈落后”
撰文： 叶文祺 团结香港基金土地及房屋研究主管、潘灏仪 团结香港基金研究员
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一年之始，万象更新。惯常在这个时候，坊间都会有评论来年的楼市走向。政府亦已于去年12月在“长远房屋策略周年进度报告”（长策）内更新了其10年房屋供应目标。2019/20至2028/29年度10年总房屋供应目标被订为45万个单位，即每年平均4.5万个单位，比前一年公布的供应目标46万个单位少1万个单位。我们认为长策的目标其实是低估了未来的住屋需求，因为长策对于未来住户数目增长的预测，只是基于过往趋势作推算，但不少数据却反映市场上存在着严重的压抑需求，显示住屋需求并未被满足。
改公私比例 犹如拆东墙补西墙
较多人关心的是，新建成公私营房屋供应比例从60：40改为70：30。与之前相比，公营房屋的供应目标由每年平均2.8万个单位增加12.5%，至31,500个单位，而私营房屋的供应目标则由每年平均1.8万个单位大跌25%，至只有13,500个单位。值得留意的是，因为新的供应目标把“首置”项目单位计进私营房屋内，意味着由私人发展商兴建的单位，其实比表面看来还要少。
在现时公屋平均轮候时间已升至5.5年的情况下，我们欢迎政府更改新建成公私营房屋供应比例，但建议政府应该在不减少私营房屋供应目标的前提下，增加公营房屋的供应量，以增加整体的房屋供应目标，否则现在的做法只是“拆东墙补西墙”！
长策低估住屋需求
事实上，如果比较长策在2014年和2018年公布的两个10年房屋供应目标，便会发现供应目标在4年间由48万个单位减少了3万个单位，至45万个单位，而主要原因是因为长策下调了住户数目增长预测——住户数目增长预测在4年间下调了60,700个。不少报道也反映出过去4年间社会上对于房屋的需求持续殷切，但为什么长策的需求估算却反而下跌呢？
翻查资料，可见长策的住户增长预测是直接引用政府统计处的数据，而从政府统计处的资料可见，未来住户数目的推算是有3个步骤：首先是推算人口增长，然后是利用住户平均人数的过往趋势而推算将来的住户平均人数，最后以推算人口除以将来的住户平均人数，以得出推算的未来住户数目。可是，利用住户平均人数的过往趋势来推算未来住户数目，有其不足之处。
私楼租户被迫同堂共居斗室
在2006至2016年间，香港总共有12万伙私楼单位建成，但同期居住在私楼的人口却增加了足足51万！这意味着新建成的私楼平均每单位居住了4.25人，对比现时的全港平均住户人数2.8，足足高了一半。再仔细地看，私楼业主的平均人数并没有大增，亦即10年间“愈住愈逼”的只是私楼租户。私楼租户的平均人数由2006年的3.09，升至2016年的3.47，10年间增加了0.38（即12%）！
数字背后反映的是一个怎样残酷的现实？可以想像，在香港有不少家庭，尤其是劏房住户或者是未有被纳入公营房屋网的基层租户，因未能负担高昂的楼价，无奈之下只好几代同堂，五六人被迫共居斗室，租住私楼。
这令私楼租户的平均人数在近10年急升，但住户增长数目却被压抑，导致住户数目增长比正常低。换句话说，住户增长放缓的情况，反映的是一个未如理想的现实。如果政府继续依赖过往趋势来推算未来的住户数目增长，只会不断地低估实际的房屋需求。
人口事件折射强劲的压抑需求
我们再分析了与房屋需求相关的人口事件，包括每年初婚数目、离婚数目、本地婴儿出生数目。如果把以上3项相加，再减去每年的死亡人数，便得出“与房屋需求相关的净人口事件”。过去10年“与房屋需求相关的净人口事件”皆维持约6万宗，与1990年代后期相若，但过去10年的房屋供应却远比1990年代后期少。
如果用每一年的总房屋建成量，包括公营及私营房屋，除以“与房屋需求相关的净人口事件”，便可得出每一年总房屋建成量对“与房屋需求相关的净人口事件”的比例。在过往5年，每一个净人口事件只对应0.44个单位的建成，相比起长期平均的0.75个要低很多。这说明了近10年以来，房屋建成量皆低于基本需求（fundamental demand），亦因而产生了坊间常说的压抑需求（pent-up demand；见图）。
房屋供应要“追落后”！
再从另一角度分析压抑需求，自长策于2013年首次提出以来，每年的实际建成量跟长策的年均目标也有显着的落差，可惜长策并没有考虑“追落后”的需要。举例说，长策于2013提出的第一个10年房屋供应目标指出，香港共需要47万个单位，即平均每年4.7万个单位。但实际上，2013年仅有22,300个单位建成，即有24,700个单位的落差。然而，在接下来的每一年，当长策向前更新其10年房屋供应目标时，却并未考虑过去一年的短缺情况。仅仅在2013至2017年，单是根据长策的年均目标与实际建成之间的短缺，已累计有9.9万个单位（见表）！
既然长策的供应目标低估了未来的房屋需求，最理想的做法便是透过增加整体的房屋供应目标来增加公营房屋供应。问题的症结在于，无论公私营房屋供应比例如何改变，用于兴建房屋的土地始终都是处于十分短缺的状况。即是说，如果饼不够大的话，无论如何分配，都总会有反对的声音。因此，要先把饼做大，才有资源去落实如何分饼。所以，要突破土地房屋困局，便需要多管齐下的短、中、长期措施，而不是继续“零和游戏”式的讨论。
撰文： 叶文祺 团结香港基金土地及房屋研究主管、潘灏仪 团结香港基金研究员
一年之始，万象更新。惯常在这个时候，坊间都会有评论来年的楼市走向。政府亦已于去年12月在“长远房屋策略周年进度报告”（长策）内更新了其10年房屋供应目标。2019/20至2028/29年度10年总房屋供应目标被订为45万个单位，即每年平均4.5万个单位，比前一年公布的供应目标46万个单位少1万个单位。我们认为长策的目标其实是低估了未来的住屋需求，因为长策对于未来住户数目增长的预测，只是基于过往趋势作推算，但不少数据却反映市场上存在着严重的压抑需求，显示住屋需求并未被满足。
改公私比例 犹如拆东墙补西墙
较多人关心的是，新建成公私营房屋供应比例从60：40改为70：30。与之前相比，公营房屋的供应目标由每年平均2.8万个单位增加12.5%，至31,500个单位，而私营房屋的供应目标则由每年平均1.8万个单位大跌25%，至只有13,500个单位。值得留意的是，因为新的供应目标把“首置”项目单位计进私营房屋内，意味着由私人发展商兴建的单位，其实比表面看来还要少。
在现时公屋平均轮候时间已升至5.5年的情况下，我们欢迎政府更改新建成公私营房屋供应比例，但建议政府应该在不减少私营房屋供应目标的前提下，增加公营房屋的供应量，以增加整体的房屋供应目标，否则现在的做法只是“拆东墙补西墙”！
长策低估住屋需求
事实上，如果比较长策在2014年和2018年公布的两个10年房屋供应目标，便会发现供应目标在4年间由48万个单位减少了3万个单位，至45万个单位，而主要原因是因为长策下调了住户数目增长预测——住户数目增长预测在4年间下调了60,700个。不少报道也反映出过去4年间社会上对于房屋的需求持续殷切，但为什么长策的需求估算却反而下跌呢？
翻查资料，可见长策的住户增长预测是直接引用政府统计处的数据，而从政府统计处的资料可见，未来住户数目的推算是有3个步骤：首先是推算人口增长，然后是利用住户平均人数的过往趋势而推算将来的住户平均人数，最后以推算人口除以将来的住户平均人数，以得出推算的未来住户数目。可是，利用住户平均人数的过往趋势来推算未来住户数目，有其不足之处。
私楼租户被迫同堂共居斗室
在2006至2016年间，香港总共有12万伙私楼单位建成，但同期居住在私楼的人口却增加了足足51万！这意味着新建成的私楼平均每单位居住了4.25人，对比现时的全港平均住户人数2.8，足足高了一半。再仔细地看，私楼业主的平均人数并没有大增，亦即10年间“愈住愈逼”的只是私楼租户。私楼租户的平均人数由2006年的3.09，升至2016年的3.47，10年间增加了0.38（即12%）！
数字背后反映的是一个怎样残酷的现实？可以想像，在香港有不少家庭，尤其是劏房住户或者是未有被纳入公营房屋网的基层租户，因未能负担高昂的楼价，无奈之下只好几代同堂，五六人被迫共居斗室，租住私楼。
这令私楼租户的平均人数在近10年急升，但住户增长数目却被压抑，导致住户数目增长比正常低。换句话说，住户增长放缓的情况，反映的是一个未如理想的现实。如果政府继续依赖过往趋势来推算未来的住户数目增长，只会不断地低估实际的房屋需求。
人口事件折射强劲的压抑需求
我们再分析了与房屋需求相关的人口事件，包括每年初婚数目、离婚数目、本地婴儿出生数目。如果把以上3项相加，再减去每年的死亡人数，便得出“与房屋需求相关的净人口事件”。过去10年“与房屋需求相关的净人口事件”皆维持约6万宗，与1990年代后期相若，但过去10年的房屋供应却远比1990年代后期少。
如果用每一年的总房屋建成量，包括公营及私营房屋，除以“与房屋需求相关的净人口事件”，便可得出每一年总房屋建成量对“与房屋需求相关的净人口事件”的比例。在过往5年，每一个净人口事件只对应0.44个单位的建成，相比起长期平均的0.75个要低很多。这说明了近10年以来，房屋建成量皆低于基本需求（fundamental demand），亦因而产生了坊间常说的压抑需求（pent-up demand；见图）。
房屋供应要“追落后”！
再从另一角度分析压抑需求，自长策于2013年首次提出以来，每年的实际建成量跟长策的年均目标也有显着的落差，可惜长策并没有考虑“追落后”的需要。举例说，长策于2013提出的第一个10年房屋供应目标指出，香港共需要47万个单位，即平均每年4.7万个单位。但实际上，2013年仅有22,300个单位建成，即有24,700个单位的落差。然而，在接下来的每一年，当长策向前更新其10年房屋供应目标时，却并未考虑过去一年的短缺情况。仅仅在2013至2017年，单是根据长策的年均目标与实际建成之间的短缺，已累计有9.9万个单位（见表）！
既然长策的供应目标低估了未来的房屋需求，最理想的做法便是透过增加整体的房屋供应目标来增加公营房屋供应。问题的症结在于，无论公私营房屋供应比例如何改变，用于兴建房屋的土地始终都是处于十分短缺的状况。即是说，如果饼不够大的话，无论如何分配，都总会有反对的声音。因此，要先把饼做大，才有资源去落实如何分饼。所以，要突破土地房屋困局，便需要多管齐下的短、中、长期措施，而不是继续“零和游戏”式的讨论。
