七一是庆祝香港回归祖国的日子，亦是现届特区政府两年前走马上任的时刻。两年前，香港尚未走出疫情的阴霾，市民需要长留家中工作或学习，但很多人的居住环境并不理想，令土地房屋问题更为凸显。当时国家主席习近平出席特区政府就职典礼，讲话中提到香港最大的民心之一是盼望房子住得更宽敞一些，并寄语要帮助广大青年解决置业面临的实际困难。

现届特区政府即将完成首个任期的一半，过去短短两年间，笔者观察到香港的土地房屋供应格局已出现了显着变化。经过前后比较，一方面能够梳理并肯定政府土地房屋部门的务实工作，另一方面也有助深思政府在余下任期的工作重点方向。

前年疫下 房屋困境深陷“老大难”

2022年是相当困难的一年，除了疫情对民生和经济活动带来巨大影响，土地房屋短缺问题也发酵至顶点。两年前造地程序仍旧冗长，填海及新发展区等大型发展项目，由前期规划到首批“熟地”供应，至少需时十多二十年；而来自农地改划、综合发展区或旧楼重建等土地来源的私人住宅项目，发展周期也动辄十年或以上。

与此同时，公屋平均轮候时间突破了6年的历史高位，而公营房屋建设计划的数字也反映了当时项目工程延误情况严重，按单位数目计算的延误率高达20%。此外，当时“纳米”单位落成量达到高峰，居屋超额认购逾27倍，也有超过10万“劏房”住户无法摆脱恶劣居住环境，种种问题都显示香港深陷于“老、大、难”的房屋困境之中。

鉴于土地房屋问题的迫切性，现届政府上任后随即在首份施政报告中出台一系列“重磅”政策。土地供应及发展程序方面，提出大力精简法定及行政发展程序，令大规模及其他发展项目“生地变熟地”所需的时间，分别大幅压缩至7年及4年；并放宽申请强拍门槛的业权要求，扩展标准金额补地价安排至新界农地，加快审批建筑图则，同时承诺制定并定期公布未来十年“熟地”的供应预测，以增加透明度。

房屋供应方面，则提出落实“公屋提前上楼计划”，广泛采用“组装合成”建筑法及“装配式设计”，推出私人发展商参与兴建资助房屋的先导计划，“封底”未来新建公营房屋面积，使大部分单位面积将不少于26平方米，并主导兴建3万个“简约公屋”单位，以加快缓解基层住屋之苦，及以此为基础缩短“公屋综合轮候时间”至约4.5年；同时也承诺制定并定期公布未来十年公营房屋的供应预测，以方便监查进度。

当时虽未知新政成效，但在社会观感上已能初步感受政府解决问题的决心和务实作风。

精简程序加快审批 解决置业难

随着愈来愈多土地及房屋新措施在过去两年得以落实，包括多个发展相关审批部门处理申请时的行政安排更新，立法会精简发展程序草案的通过，超过2,000个公屋单位的提前落成，简约公屋的选址及细节安排，《北部都会区行动纲领》的发布等，令市民和业界对当局执行力的信心大增。

事实上，上述措施、加上施政思维的提升，在短时间内已明显扭转香港的土地房屋供应局面，取得了不少阶段性成果。受惠于精简发展程序，私人土地储备的发展潜力获得释放，来自土地契约修订／换地或私人重建等来源的私人住宅土地供应比例，从过去的25%上升至目前的67%，加上预计未来几年政府在造地上将进入收成期，未来的土地供应将变得更多元和健康。

公营房屋方面的成绩也很亮眼，目前公屋综合轮候时间已从高位回落至5.7年，随着简约公屋将从今个财政年度起陆续落成，加上最新建屋量预测数据显示，公营房屋项目延误比率已大幅下降至2%，令公屋轮候时间很大机会在2026年达成下降至约4.5年的目标。此外，政府已觅得足够土地在未来十年兴建约41万个公营房屋单位，超越了《长远房屋策略》目标33%，显示当局已在基本供应目标之上稳定建立起储备缓冲。

展望未来，现届政府在余下任期内，应如何在已建立的良好基础上，进一步提升土地房屋供应工作？笔者建议，在土地供应方面，即使面对一时的经济波动，也应持续不息地制造“熟地”，以强化对土地供应主导权的掌握，但可先集中资源策略性投资已规划成熟的基建及土地开发项目，再按部就班推出其余项目。在房屋供应方面，则可逐步将政策重心从“提量”转向“提质”，向增加可负担置业机会、提升人均居住面积、以及落实幸福房屋设计3个方向推进，最终全面达成广大香港市民的安居愿景，并完成中央领导对特区政府的治理期望。