撰文：团结香港基金副总裁叶文祺、政策倡议经理潘咏儿

随着本港正式踏入复常，正是一个好时机，全面透析香港房屋供应前景，助力社会掌握疫后的供需变化。团结香港基金最新发布的公私营房屋供应预测显示，在新一届政府的政策推动下，未来5年房屋供应前景在“量”和“质”方面都有所改善。然而，要延续这个正面趋势并达至10年供应目标，将取决于当局能否解决发展北部都会区作为长远房屋“粮仓”的挑战。

轮候时间有望回落 10年达标机率提高

在简约公屋额外供应3万个单位的前提下，预计未来5个财政年度（2023/24至2027/28年度）公营房屋的年均落成量可达3.17万个单位，将超出《长远房屋策略》年均3.01万个单位的目标。与上一个5年期（2022/23至2026/27年度）相比，建屋量将增加五成。此外，公屋综合轮候时间亦有望从2021/22年度的6.1年高位，缩短至2026/27年度的4.6年，相当接近政府4.5年的绩效指标。因此，简约公屋将成为短期不可或缺的额外补给。

而且，在资讯透明度有所提升，及预期施政报告中提升建筑效率的措施能有效改善惯性延误的情况下，未来10年（2023/24至2032/33年度）总落成量可达约36万伙，超出《长策》目标约两成。然而，第二个5年期（2028/29至2032/33年度）高达六成项目将来自北部都会区，而其中一半又属于分布较零散的改划地，可能在收地及土地清理过程中需要额外时间处理。因此，我们建议当局提前制定具针对性的重置及安置策略，尽早移除相关延误风险。

私楼短期趋势正面 10年供应后劲不继

在私人住宅供应方面，预计未来5年（2023至2027年）供应将维持高企，年均落成量将达到约1.9万个单位。此外，预售楼花和楼宇施工等发展周期中的领先指标趋势正面，都对估算提供了支持。可是自2017/18年度以来，私人住宅熟地供应骤降的趋势仍未得到改善，预示了落成量将在5年后出现下滑。透过整合现时的公开资料，我们预计2028至2032年的私人住宅年均落成量为约1.39万个单位，比2023至2027年的数字下跌近三成。

事实上，除了现时已知的项目之外，北部都会区内还有不少正在进行规划申请的私人发展项目。要稳定长远供应，释放相关发展潜力尤其重要。然而，这还有待政府解决交通、排污、保育，以及厌恶性设施等挑战，而这将是第二个5年期私人住宅落成量能否进一步提升的决定性因素。

“纳米”细户吸引力降 中型单位将成主流

就“质”方面，随着政府放宽按揭成数及资助房屋供应增加，均导致小型单位的吸引力有所下降，售出比率自2020年第二季起被中型单位超越。这显示过去买家为求“上车”而不问面积、只要较低总价入市的情况正在减退。

小型单位热度减退的情况，亦从发展周期下游的销售阶段，逐渐延伸至上游的设计和建筑阶段。参考最新的建筑图则和售楼说明书，预计小型单位占新落成私人住宅的比例将于今年见顶，并在2024年起有更多中型单位落成。而“纳米”单位方面，落成量虽预期仍会持续增加，但将在2024至2025年渐趋平稳。

目前基本住屋需求仍未解决，不少屈居劏房的市民仍在等待上楼，大量夹心阶层和青年家庭期待置业。疫后房屋供应重回头号民生议题，未来当局必须紧跟拟好的供应路线，在5年内着力降低公屋轮候时间，并在10年内达成《长策》公私营房屋供应目标，令市民不用再“望楼兴叹”。