房屋供不应求 3招土地改划纾困
房屋供不应求 3招土地改划纾困
撰文: 团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 潘灏仪、助理研究员 牟添
近日有报道二手楼“一盘难求”，逾10个买家争夺一个单位，甚至要出动管理处驱散，可见短短数月的调整后，私人住宅又重回接近“楼疯”的状态。
而公屋轮候时间也在节节攀升，本港房屋严重地供不应求已是不争的事实。土地改划作为主要的土地来源，到底成效如何？政府在过往已非常努力地透过土地改划，在短期内增加住宅用地和房屋的供应。不能否认，改划是有用的，例如不少近年落成的屋邨，如欣田邨等，其实都是依赖改划发展得来。不过，改划只是“事急马行田”的权宜之计——虽然它能在短期内提供住宅用地，却并未有开辟新的土地，因此是“拆东墙补西墙”、顾此失彼之举。
公营房屋 未来十年缺8.5万伙
土地储备持续消耗，解决香港的土地和房屋短缺已是刻不容缓。团结香港基金于4月17日发布的政策倡议报告《房屋供应临断崖觅地事急马行田》中就明确指出：香港的房屋供应危机将进一步加深，公私营房屋供应或会在数年后出现断崖式下跌！其中2023年私楼落成量将较2018年大跌4成，而未来十年公营房屋将累计录得8.5万个单位的短缺，公屋一般申请者平均轮候时间更将在3年内由现时的5.5年升至突破6年。
要纾缓上述房屋供应危机，我们急需寻求更多行之有效的短期措施。对此我们有三大建议：
第一，拆墙松绑，加速发展25幅“改划地”；
第二，坐言起行，尽快开展110公顷“棕地”及150公顷私人新界农地改划工作；
第三，广开思路，认真考虑西贡十四乡两幅合共64公顷的“未划分山坡地”。
一、优先发展25幅“改划地”
改划土地用途，即将原本非住宅用途的土地改作住宅用地建屋，已成为近年房屋用地的重要供应来源。自2013年起，规划署已进行过三轮土地用途检讨，分批于2013、2014和2017年施政报告中公布了共215幅有潜力改划作住宅发展的土地。
改划平均要41月 须加快进程
截至今年第一季度底，政府已累计启动或完成215幅土地当中142幅的改划，可提供逾19.4万个单位，当中近8成为公营房屋。另有4幅土地改划申请被否决。而剩余尚未启动法定改划程序的土地有近70幅，占总数逾3成。
这些有待改划的土地可提供11.6万个单位，当中接近6成为公营房屋（详见表）。
因为改划土地往往需时甚久，上述11.6万个单位的供应时间表仍是未知之数。以2018年完成改划的土地为例，由识别潜在发展用地，到行政长官核准修订计划，整个流程需要4至5年时间，当中的樽颈位，在于启动法定改划程序前的准备工作，平均需要足足41个月！准备工作包括各样技术性研究、政府机构与各主要持份者沟通（如区议会、关注居民团体）等。
因此，要加速土地改划进程，除了政府需要努力，社会各界亦需加速协商和达成共识以缩短时间。
我们亦倡议政府应优先改划剩余69幅有待改划土地中的其中25幅用地。我们认为这些土地应能够相对顺利地完成改划。这25幅土地地势大多较为平缓，且已有道路接驳，亦临近现有社区，因此可利用附近已存在的公共设施。在视觉影响方面，其相关用地发展与环境亦较为相容。
二、尽快开展“棕地”及私人新界农地改划工作
除改划215幅已公布的土地外，政府亦应积极寻求更多可能性。土地供应专责小组在去年底提交的报告中建议，通过发展“棕地”和利用私人的新界农地储备，在短中期预计分别可释出110公顷和150公顷土地作住宅发展。
扩改划地清单 公布工作计划
因此，建议政府除加速改划已公布土地外，亦要进一步扩充改划地清单，尽快向公众披露新一批有改划潜力的用地列表，并公布较为详细的工作计划和时间表。
三、认真考虑西贡十四乡两幅“未划分山坡地”
除更好地利用现有的“棕地”和私人的新界农地储备外，我们亦发现有部分尚未开发的“未划分山坡地”有潜力作住宅发展。
“未划分山坡地”皆位于郊野公园外，并且未被任何分区计划大纲图覆盖，因此毋须进行修订郊野公园边界或改划用途的法律程序。我们认为发展这些土地的好处是这些地段大部分由政府拥有，因此毋须斥资收回土地或赔偿。
广开思路 发展“未划分山坡地”
团结香港基金于2018年发布的政策倡议报告中，曾建议政府着手研究两幅位于西贡十四乡的“未划分山坡地”的发展潜力。据我们的初步观察，相关地段比邻现有主要道路和附近的中密度发展区，同时地势相对平坦，因此值得进一步研究（详见图）。
鉴于当下房屋供应危机程度之深、时间之紧迫，香港实在需要着力落实行之有效的短期措施，以纾缓房屋供应危机。但改划土地始终未能增加新的土地，属权宜之计，不应被视为终极解决土地房屋问题的长期策略。
多管齐下 填海辟地才能治本
归根究柢，我们必须开辟土地、建立土地储备，才能从根源上解决土地房屋问题。推进中长期措施，如落实“明日大屿”甚至是更远期的长洲南填海等大规划造地计划应该势在必行。如今土地全面短缺的困局，其实是在过往几十年来缺乏造地的恶果。只有多管齐下，全面推进觅地和造地工作，才能避免香港在未来重蹈覆辙！
撰文: 团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 潘灏仪、助理研究员 牟添
近日有报道二手楼“一盘难求”，逾10个买家争夺一个单位，甚至要出动管理处驱散，可见短短数月的调整后，私人住宅又重回接近“楼疯”的状态。
而公屋轮候时间也在节节攀升，本港房屋严重地供不应求已是不争的事实。土地改划作为主要的土地来源，到底成效如何？政府在过往已非常努力地透过土地改划，在短期内增加住宅用地和房屋的供应。不能否认，改划是有用的，例如不少近年落成的屋邨，如欣田邨等，其实都是依赖改划发展得来。不过，改划只是“事急马行田”的权宜之计——虽然它能在短期内提供住宅用地，却并未有开辟新的土地，因此是“拆东墙补西墙”、顾此失彼之举。
公营房屋 未来十年缺8.5万伙
土地储备持续消耗，解决香港的土地和房屋短缺已是刻不容缓。团结香港基金于4月17日发布的政策倡议报告《房屋供应临断崖觅地事急马行田》中就明确指出：香港的房屋供应危机将进一步加深，公私营房屋供应或会在数年后出现断崖式下跌！其中2023年私楼落成量将较2018年大跌4成，而未来十年公营房屋将累计录得8.5万个单位的短缺，公屋一般申请者平均轮候时间更将在3年内由现时的5.5年升至突破6年。
要纾缓上述房屋供应危机，我们急需寻求更多行之有效的短期措施。对此我们有三大建议：
第一，拆墙松绑，加速发展25幅“改划地”；
第二，坐言起行，尽快开展110公顷“棕地”及150公顷私人新界农地改划工作；
第三，广开思路，认真考虑西贡十四乡两幅合共64公顷的“未划分山坡地”。
一、优先发展25幅“改划地”
改划土地用途，即将原本非住宅用途的土地改作住宅用地建屋，已成为近年房屋用地的重要供应来源。自2013年起，规划署已进行过三轮土地用途检讨，分批于2013、2014和2017年施政报告中公布了共215幅有潜力改划作住宅发展的土地。
改划平均要41月 须加快进程
截至今年第一季度底，政府已累计启动或完成215幅土地当中142幅的改划，可提供逾19.4万个单位，当中近8成为公营房屋。另有4幅土地改划申请被否决。而剩余尚未启动法定改划程序的土地有近70幅，占总数逾3成。
这些有待改划的土地可提供11.6万个单位，当中接近6成为公营房屋（详见表）。
因为改划土地往往需时甚久，上述11.6万个单位的供应时间表仍是未知之数。以2018年完成改划的土地为例，由识别潜在发展用地，到行政长官核准修订计划，整个流程需要4至5年时间，当中的樽颈位，在于启动法定改划程序前的准备工作，平均需要足足41个月！准备工作包括各样技术性研究、政府机构与各主要持份者沟通（如区议会、关注居民团体）等。
因此，要加速土地改划进程，除了政府需要努力，社会各界亦需加速协商和达成共识以缩短时间。
我们亦倡议政府应优先改划剩余69幅有待改划土地中的其中25幅用地。我们认为这些土地应能够相对顺利地完成改划。这25幅土地地势大多较为平缓，且已有道路接驳，亦临近现有社区，因此可利用附近已存在的公共设施。在视觉影响方面，其相关用地发展与环境亦较为相容。
二、尽快开展“棕地”及私人新界农地改划工作
除改划215幅已公布的土地外，政府亦应积极寻求更多可能性。土地供应专责小组在去年底提交的报告中建议，通过发展“棕地”和利用私人的新界农地储备，在短中期预计分别可释出110公顷和150公顷土地作住宅发展。
扩改划地清单 公布工作计划
因此，建议政府除加速改划已公布土地外，亦要进一步扩充改划地清单，尽快向公众披露新一批有改划潜力的用地列表，并公布较为详细的工作计划和时间表。
三、认真考虑西贡十四乡两幅“未划分山坡地”
除更好地利用现有的“棕地”和私人的新界农地储备外，我们亦发现有部分尚未开发的“未划分山坡地”有潜力作住宅发展。
“未划分山坡地”皆位于郊野公园外，并且未被任何分区计划大纲图覆盖，因此毋须进行修订郊野公园边界或改划用途的法律程序。我们认为发展这些土地的好处是这些地段大部分由政府拥有，因此毋须斥资收回土地或赔偿。
广开思路 发展“未划分山坡地”
团结香港基金于2018年发布的政策倡议报告中，曾建议政府着手研究两幅位于西贡十四乡的“未划分山坡地”的发展潜力。据我们的初步观察，相关地段比邻现有主要道路和附近的中密度发展区，同时地势相对平坦，因此值得进一步研究（详见图）。
鉴于当下房屋供应危机程度之深、时间之紧迫，香港实在需要着力落实行之有效的短期措施，以纾缓房屋供应危机。但改划土地始终未能增加新的土地，属权宜之计，不应被视为终极解决土地房屋问题的长期策略。
多管齐下 填海辟地才能治本
归根究柢，我们必须开辟土地、建立土地储备，才能从根源上解决土地房屋问题。推进中长期措施，如落实“明日大屿”甚至是更远期的长洲南填海等大规划造地计划应该势在必行。如今土地全面短缺的困局，其实是在过往几十年来缺乏造地的恶果。只有多管齐下，全面推进觅地和造地工作，才能避免香港在未来重蹈覆辙！
