撰文：曾维谦，团结香港基金研究员；王子铭，团结香港基金研究助理

近日，市区重建局（市建局）公布“焕然壹居”对单身人士的入息上限为6万元，与家庭申请人一视同仁，令公众哗然。社会热烈讨论的原因，在于既然“焕然壹居”属资助房屋，那便应该集中资源帮助社会上入息及资产较低的家庭，故才有“入息上限合理水平”的争论，因为月入6万元的家庭及个人，其实已分别是收入最高的17%和5%了。事实上，即使现在市建局把单身人士入息上限定于每月3.35万元，这依然是个人收入最高的13%。

真的名副其实是“资助房屋”？

然而，笔者认为，以上的讨论某程度都有点“失焦”。坊间只看“焕然壹居”付市价八成可住一世，便认定是“资助房屋”，但是，更值得大家深思的问题，似乎是“焕然壹居”真的是名副其实的“资助房屋”吗？

传媒及社会大众都惯以“政府用折扣价（八折）出售予合资格家庭”来形容“焕然壹居”。不过，若各位读者想深一层，便不难发现，所谓的“折扣”和我们日常生活中的认知，其实有所分别。举个例，圣诞节临近，若有酒店推出“圣诞自助餐折扣优惠”，把原价每位500元的自助餐打上八折，那消费者便可以付出400元的价钱，享用到价值500元的食物，货银两讫，干干脆脆。而消费者少付了的100元，便是“折扣”。

但“焕然壹居”的情况却非如此。买入单位的买家，今天“享受”到楼价的两成“折扣”，并非好像自助餐少付的100元般可以“袋袋平安”。相反，当这个业主日后希望在自由市场中转售单位时，还要按市价的浮动，向政府补回当天未付的两成楼价。大家试想想，若商户在你吃完圣诞大餐后，向你追回100元的话，你还会叫当天少付的100元作“折扣”吗？既然买家最终都是要缴付这个差价，又怎么能称为“折扣”？这极其量、勉强只能算是一个“贷款”。

需按浮动市价补回差价

但若我们再多想深一层，这个差价甚至连称为“贷款”也名不副实。因为有关单位的业主，是需要按补价时的市价浮动，补回差价。再次套用以上的例子，即是说商户在你吃完圣诞大餐后，因为食材价格上升一倍，不止向你追回100元，而是按比例追回200元！

大家也可以比较所谓的“资助房屋”和一般私楼市场。以“焕然壹居”最细的332平方尺开放式单位为例，预计楼价为大约465万，“八折”后则为365万左右。换言之，买家可以少付100万，以及要清还220万的按揭贷款（假设首期为楼价的四成，按揭即为365万的60%）。同样的市值，可以选择买到邻近的德福花园的一个单位（约480万）。假设首期为楼价的四成，私楼单位的业主便要向银行承做290万按揭。

问题在于，私楼业主欠下的290万贷款，并不会随日后楼价的波动而改变，即使日后楼价上升一倍，他依然是欠银行290万。但“焕然壹居”的买家，置业当时少付的100万补价金额，却会按比例增至200万。故此，这个差价并非“折扣”之余，亦非“贷款”。若楼价下跌，补价金额亦会相应减低；但这并非资助，只是买家置业当时，仍未付款的部分跟随市价变得便宜而已。当然，补价并非强制，买家可以不补价但一直住在有关单位中。不过，一天未补价，该买家始终不是真正业主，无法把其单位在市场自由转让。

当然，现时“焕然壹居”的出售及补价安排，都是参考现时的“居者有其屋”（居屋）。不过，和居屋相比，市建局并无为“焕然壹居”买家提供按揭优惠。换言之，买家必须要为“焕然壹居”付四成首期，即使是最细的开放式单位（折后约365万），亦需付约146万首期。若各位真的打起算盘，有这笔资金的，倒不如直接买入一个私楼单位，货银两讫；而暂时未有充足资金，难以负担“焕然壹居”的四成首期，便倒不如等待下一期的居屋推出，起码可以享受按揭优惠，以半成首期“上车”。在此情况下，“焕然壹居”则显得“两头唔到岸”，是否把入息上限调低，其实都并非重点。

要补价就不是真“折扣”

综观上述情况，“折扣”是社会对资助房屋的一个重大的误解，要补价，就并不是真“折扣”；而随市价浮动的补价，就更谈不上是资助。团结香港基金近日提出“补贴置业计划”，倡议日后落成的公屋单位可租可买，亦可先租后买，并改变现时不合理的补地价制度，将补地价的金额锁定，让市民能安居之余，还可有成为真正业主的机会，这才是实实在在的“资助房屋”。

原文刊于《明报》2015年12月7日，获作者授权转载。