撰文：林奋强

上星期（2016年5月）社联发表研究指出，本港年青人有“假上流，真基层”的情况。其实，随着发达经济体因人口老化和债台高筑，逐渐步入长期低增长时代，不止香港，恐怕全球的80、90后都将面对上流动力不足的问题。

而在楼价高企的香港，年青人除了觉得“上流”难，“上楼”固然亦是大问题。早前我与一群30多年经验的建筑业老行尊，谈及香港的楼价高倨不下的原因。简单地表达：楼价 = 地价 + 建筑费 + 利率 + 发展商利润。假设低利率及利润要求不变，影响楼价的关键因素便是地价和建筑成本。

高楼价元凶

而香港的建筑成本之高，却偏偏在世界上数一数二。去年底国际建筑顾问公司Arcadis的研究指香港建筑成本是亚洲之冠，比重视防震的日本还高，在全球更排行第三，仅次于伦敦、纽约。但明明环球通缩，中国的铜、铁、水泥价格更下跌四、五成，本地建筑费本应向下，为何逆全球大趋势而上升？席间行内的专家指工资只占建筑费约三分之一，因此薪金上升并非建筑费暴涨的唯一因素，反而缓慢的官僚审批程序(red tape)复杂所带来的工作效率低下(inefficiency)才是元凶。

所以若审批延误仍不受控制地加剧，建筑成本也会不断抽升；那么即使政府让地价下调至零“贱卖”土地，（正如有发展商指地价已跌至每平方尺2,000多元，比杭州最新地价还低，亦令政府“支持高地价政策”的指控不攻自破），建屋成本以至楼价也难以下跌。可惜，今天公共政策讨论动辄把议题政治化，却忽略了问题的核心和真义：例如近日新界收地问题，因为当中牵涉发展商，社会的讨论便转移到“地产霸权”之上，而忽略了明明有私人土地被占用多年；以至东北新市镇发展可以带来数以万计的公、私营住宅单位。

同样地，官僚审批程序的效率问题远不及“官商勾结”、等容易上口的口号煽情，社会并不会太热烈讨论；但它却确实是急剧地打击本港竞争力的大问题，亦已为社会经济造成“全输”局面：(1)楼价高企，年青人叹“上车”无望；(2) 审批程序同时影响公私营房屋供应，公屋落成慢了，基层上楼无期；(3)商业硬件落成慢了，推高租金，外商却步，青年“有才无工做”，自然上流力欠奉；及(4)政府地价收入缩水，压抑了扶贫助弱的资源。楼价不理经济死活上升，但政府收入却减少的形势已成定局。

审批制度僵化碍发展

土地发展的审批程序缓慢，个中原因离不开城市规划制度的繁文缛节过多、审批的官员态度僵化，欠缺灵活弹性；以及部分法规追不上时代变迁与社会需要等。举个例，审批部门如屋宇署及地政总署在审批图则时，都有服务承诺甚至法定时限，要在限期前完成审批。本来这应是“上限”，实际情况却变成审批往往都只赶在限期前完成——但明明不同发展项目规模不一，没理由一个3座大厦的屋苑，和一个只建3间房屋的发展，审批的时间居然会一样。背后似乎反映主审官员只按本子办事，没有灵活地因时制宜，加快审批。

又例如，本港有大量“综合发展区”(CDA)，这些地皮上的任何发展都需要提交“总纲发展蓝图”供城规会审批。而有关审批却没有清晰客观的准则，而且任何微细更改，都必须重新递交新申请，费时失事。正如去年团结香港基金的研究指出，本港仍有待批核的CDA土地达200公顷，冻结近10万个住宅单位供应，无助纾缓极其严峻的房屋短缺。而本年初，港大的另一研究亦有类似结论。

又例如，现时的法例基于消防安全，规定安老院的高度限制为24米；然而医院却没有类似的限制，可以建成20至40多层的高楼——虽然两者同样都住着行动不便的人士（长者及病人）。面对迫在眉睫的人口老化，社会对安老院宿位需求与日俱增，是否应因时制宜，放宽相关的限制，务求地尽其用？

若和区内其他城市比较，中山市将以80亿元兴建面积80公顷，相等于2.5个香港海洋公园的航天乐园；类近的造价，在香港连一间玛丽医院的重建也造不到（逾90亿元）。再者，香港迪士尼的第二期发展计划却迟迟未落实，令旅游业饱受挑战，包括横琴长隆、上海迪士尼乐园、未来的北京环球片场等。

香港宜急起直追

繁复的规划及审批程序不单白白令香港错失发展良机，更令基建超支，令政客把“基建大白象”口号挂在口边，挑起社会矛盾。但事实是，交通基建是投资而非开支，为香港带来客源和商机。今天的投资，是为了建立未来60年税源的基础，换言之也支持了未来数十年的社会福利。

香港今天其实早已强敌环伺，对我们的商机虎视眈眈。我们已因没有创科政策配合，把明明起源于香港的无人机公司大疆白白送给深圳；而明明会展场地极为不足，年年“赶客”时，亚博馆第二期的发展却又耽误多时，势把会展旅游业的机遇送给横琴；商场、酒店供应不足，旅游业势败于澳门；就连金融业机遇也随时输给前海、上海！

过去170多年，香港的发展机遇吸引无数人才“寻找他乡的故事”，如邵逸夫、李嘉诚等。逆水行舟，不进则退。为了年青人上流，基层家庭上楼，香港必需急起直追，加快发展，包括优化各项官僚程序，否则我城的肥水就会流到别人田，更因审批效率越来越差而糟蹋了年青一代的上流力及上楼力，香港便会由“寻找他乡的故事”的目的地变成起点；因为读书最多的80、90后将被迫离乡别井，令香港变成老人村，令我们欠缺资源支援老弱伤残而陷入长期衰落，恨错难返。

原载于《晴报》及《经济日报》2016年5月30日，获授权转载。