“安居乐业”是中国人传统的思维，不安居，难乐业；不乐业，社会则难以向前。过去不少外国调查研究指出，一个地方的人民生活是否开心，背后有很多因素，包括居住环境、社会是否公平等等，而其中一个重要共通点是经济发展要有一定的支撑。

现时港人就土地进行辩论，我认为不能只着眼于安居，而忽略了乐业；讨论应包括住房需要、经济用地，以及教育、医疗等各方面的需求，是一项整体规划的探讨。

先谈安居。根据现有政策，香港所有土地基本上是政府官地，即使已售予私人发展商的，只是售卖其使用权。香港现时只发展了24%土地，还有很多空间有待发展。我们讨论土地供应的同时一定要谈土地使用政策，思考香港公共发展方向，才可以决定我们需要什么样的土地、需要多少土地，以及土地应该如何使用，而不是一开始就设定了我们欠缺1200公顷土地的目标，然后东拼西凑，务求凑够数就达标解决问题。

港有地有钱却欠规划

现时香港只有7%的土地实际用作住宅用途！空置土地却达60%以上，包括郊野公园或绿地等。香港不是没有土地，更不是没有钱，问题是欠缺全盘规划来运用这珍贵的土地资源。

长久以来，填海造地一直是香港有效增加土地的方案，但每每提到填海造地，必引来外界一些批评声音，质疑填海造地等增加土地的方案，新增用地必会售予地产商，助长地产霸权。我对这种思维不敢苟同，新增用地不一定全是兴建豪宅私楼，可以兴建公营房屋；不一定全是住宅，可以同时发展商厦，增加办公室。

政府现正展开公众谘询，让全港市民参与讨论土地用途和怎样增加土地供应，我非常支持这种全民参与的方法，但各界不妨聚焦思考土地用途和新增土地应怎样分配？应该兴建私楼还是全部建公屋？私楼中又有多少比例是豪宅？并探讨人口和家庭结构的变化，外地精英人才来港工作的住屋需要等一些特别的因素。

土地用途配合人口变迁

以香港的家庭结构出现剧变为例，当今在单亲家庭长大的小孩比30年前便增加了好几倍，单亲家庭的比例由以往占1.5%，增至现时逾15%。不同的人口比例，就会有不同就业用途，不同的年龄层分布、家庭组合，就决定不同的土地用途方案。

现时香港大约有一半人口入住公营房屋，一半住在私人楼宇。我向来主张要多建公屋和居屋，因单靠私营房屋供应去解决住房需求是很困难的一件事，而且政府现行的卖地机制很难做到遏抑楼价的作用，唯一可以在市场发挥调节作用的方法，就是增加公屋或居屋供应。

香港入住公营房屋家庭约占47%（公屋30%、居屋17%），新加坡是80%以上。我们不一定要跟新加坡看齐，但适度把公屋居民比例由现时的约50%增加至60、65%，是合理的要求吧。要达到这个假设目标，香港将来就要大量增加公营房屋量才能达到六四比例，而这就需通过新供应用地来改变整体公私营住宅分配。

社会上另有一些声音提出开发郊野公园，我认为一些环境很幽美的郊野公园，例如西贡，是绝对碰不得，但是有一些环境不算那么美好的，例如郊野公园边陲，与其让这些地方晒太阳，不如将之改作居住用途。

助年轻人“三上”

近年香港年轻人“三上”问题受到社会广为关注。第一是上楼没希望，第二是向上流动很困难，第三是无法上位，个人意见被采纳机会低微。楼价愈升愈高，往上流的机会又不多，如果我是年轻人，我也觉得很绝望。

要为年轻人创造机会，安居和乐业是要一并考虑的。二三十年后，香港经济应朝向创新型的社会进发。一个比较宏观而合理的方向，是在一个创新型社会之上配合国家发展，融入大湾区寻找更多的机遇。

香港从中可以扮演一个中国境内的环球金融中心和国际人才中心的角色，有了人才，就不单只局限于发展金融业，还可以发展各种创新产业，包括生物科技、创意产业、高端医疗、高等教育等，全方位推动香港整体经济发展。

与此同时，我们要注意，创新，也需要土地资源，因此在土地规划上须要配合。

为何局限于170平方尺

现时香港人均居住面积是170平方尺，非常细小且局促。10年前的香港也不是这个偏低的标准。现在我们讨论土地用途时，是否要引进一个比较合理的标准，而不再受困于现时的百多平方尺。

又例如体育运动对于培育年轻人的毅力和领导才能非常重要，但香港有多少学校拥有400米跑道的运动场？还有什么其他土地用途一直被忽略了？我们实在需要扩阔思维，作出整体的策略性规划。

狭窄的环境难以令人发挥想像空间，无论居住和工作都如此。如果“三上”问题得不到改善，香港年轻人没有希望，社会不稳，营商环境也会受到影响。如今香港人愈住愈贵、愈住愈小，增加房屋供应已迫在眉睫，我真诚希望社会各界积极讨论土地该怎么运用，香港该怎么发展，寻求共识达成最好的方案。