撰文: 廖美香 团结香港基金执行总编辑

84岁的柳姐于2017年特别难忘，去年12月她以82万元买下入住的黄大仙300多方尺公屋单位，相对于市区约400万元的市价，超平购入自住单位，安享晚年，能不喜上眉梢，快乐过新年？

公屋居民自置居所剧增，2016年已有2100宗成交，2017年上半年便有1500宗，反映“租置计划”相当活跃；当中原因是去年10月加强执行富户政策，只要公屋户每年入息限额超出五倍，或资产净值超出限额100倍，或在香港拥有物业，便要于一年内迁离单位。

至去年底，私楼价格依然向上，公屋居民买私楼可说遥不可及，若能购入自住居所已觉侥幸，不必害怕成为富户而被迫迁。

有专责办理“租置计划”的律师称，去年底公屋居民自购居所持续增加，预料排期至今年三四月才可领得官方证明文件。

出售公屋满足置业需求

柳姐自言是幸运儿，因她居住的单位是全港39条政府指定实施“租置计划”的公共屋邨。该39条屋邨共有18.4万住户，约13.5万户已购入，享受低至市价二三折优惠价买入，被视为基层市民的买楼恩物。

截至2017年3月，近5万个租置单位尚未售出，绝大部分的折后价格低于100万元，当中观塘翠屏邨、屯门山景邨的微小户100多平方尺单位，甚至低至10多万元便可购得。

一些并非列入该39条屋邨的公屋住户则大喊不公，一是无法享受低价买楼，一旦成为富户便会被迫迁。这些租住资助房屋单位的人，如果想自置物业或会关注“绿置居”。

全港首个“绿置居”屋苑新蒲岗景泰苑于去年6月入伙，857名景泰苑业主中，只有98名属于公屋富户，占比仅11.4%，即是逾八成由非富户的公屋人士购入。

根据计划该批约800名业主的公屋租户，须交回公屋单位，反映公屋住户虽不是富户，但其买楼意欲强烈，不惜交还公屋单位予政府，也要自置物业，拥有自己资产。

绿置居模式有待改良

为满足居民自置物业的需求，政府于1998年展开“租置计划”，至2005/06年停止，只限售前述的39条屋邨单位。现行“绿置居”（景泰苑）是按市价六折出售，面积由192至494平方尺，折后每平方尺为5658元，售价介乎94万至298万元，比购买公屋的门槛高很多。如果政府重推公屋出售，扩大到更多屋邨可以先租后置，将令更多居民安居乐业。香港公屋联会和关注资助出售房屋权益大联盟等民间团体对此均予赞成。

再说，购入“绿置居”人士须作四成补地价才拥有完整业权，未来楼市一旦持续上升，则要追上私楼价格，补足地价，始成为“真业主”。团结香港基金认为，这种追赶市场的补地价做法，妨碍市场流转，应予放宽。基金会建议，补价金额应“锁定”于入住时的水平。举例说，资助房屋住户于最初入住时，单位市价为300万元，之后市况反覆向上，经历多年即使高至600万元，补价仍锁定于入住时的水平（300万元），以使住户具足够财力补价。

截至2017年3月统计，13.5万个租置计划的住户，只有1.5%已补地价，即是说，98.5%业主未拥有完整业权，尚未享有过去10多年港楼上升的成果。正是由于港楼价格上升，补地价水涨船高，居民收入跟不上楼价升幅，变成无法补价；如果政策锁定为当初入住时（10多年前），补价成本较低，则能鼓励补价，居民于沽售所购公屋时可取回较贴近私楼资金，由此可以激活市场流转，让公屋居民步上私楼置业阶梯，而不只是停滞于公共屋邨里居住。

让基层分享经济繁荣成果

由林郑月娥领导的新政府，以“绿置居”为恒常化，使满足市民置业的愿望是好事，但可以做得更好。实践基金会主张的“补贴置业计划”，可创造多方共赢：一、减少公屋住户因补价问题而无法迁离自置单位，继而可自由迁徙至本港各区，居住面积大小也可随意而行；

二、楼价上升，不只是私楼专美，基层可获分享经济繁荣成果，来自基层怨气也会减低；

三、资助房屋流转，可增加市场选择，打破公屋与私楼市场现行的割裂，变成可以衔接；

四、对于广大市民，因公屋释放潜在价值，政府可获更多资源投放于其他急切的社会开支。

总的来说，“补贴置业计划”，公营房屋可租可买，单位以建筑成本定价，以优惠价让公屋居民“上车”；并放宽金额“锁定”在入住时水平；该建议对住户、市民大众及房屋市场都能带来裨益。

踏进新一年，本港76万个公屋家庭中，像柳姐愿望要自购公屋的居民多不胜数，我们何不采取多赢的租置公屋方案？