撰文：叶文祺 团结香港基金高级研究员、唐嘉逸 团结香港基金助理研究员

填海造地能提供大幅平整可发展土地，这点无庸置疑。但坊间有不少人士指填海所需时间长，难以解决迫在眉睫的土地不足问题，所谓“远水不能救近火”。对此，首先笔者认为土地问题向来都不只是短期问题，而是牵涉长远各项社会经济房屋用地的短缺，长远的问题当然是需要长远的方法去解决。但这不是本文的重点，笔者希望指出填海某程度上也能解决短中期的土地房屋问题。

填海造地是筹码

增加土地供应的短中期方案中，如何善用发展商手上高达1000多公顷的农地是重要考虑之一。不论是采用公私营合作还是收回土地的方法，我们都需要代入发展商的角色，研究令他们合作的诱因。试想想，若政府手上缺乏土地储备又没有任何未来大型发展计划，发展商手上的农地便成为未来土地供应的主要来源，发展商与政府谈判时会拥有很大的议价能力。另一方面，政府谈判时就处于一个非常劣势的状态。发展商甚至不急于与政府合作，因为缺乏土地供应，其手上的农地在未来的价值只会变得更高。

相反，若政府落实大型填海计划，面对未来庞大的土地供应，发展商手上的农地再不是增加土地供应的唯一方法，其议价能力也会相应减少。为了防止填海造地的土地供应到位时其手上农地变得不值钱，发展商有诱因尽快释出手上农地。短中期的土地供应因而受惠。

大型土地项目的发展时间较长可以理解，但根据政府资料填海造地由规划至房屋单位落成只需11年。11年时间看似很长，但其实不会比坊间一些所谓短期的土地供应方案来得长。以洪水桥新发展区为例，该区利用棕地作为主要土地供应来源，由九十年代尾规划到2037年全面落成需要差不多四十年时间，是填海造地所需时间的四倍。事实上，若填海工程的一些前期规划工作可以同步进行，所需时间甚至更短。

填海造地改变市场预期

多年来，政府欠缺造地决心，市场已普遍形成短中长期土地供应不足的预期。成交价会反映市场对于未来土地及房屋供应的预期，因此土地供应不足的预期会带来土地及房屋市场持续升温的后果。相反，政府若能透过落实填海造地的方案显示其增加土地供应的决心，以此改变市场对于未来土地供应的预期，对于稳定土地以及房屋价格的效果将会是立竿见影。

面对现时庞大的土地短缺问题，我们需要短中长期增加土地供应的方案。普遍市民视填海为长远的解决方案，事实上，对于解决短中期土地短缺问题，填海造地也是有它的效用。