回归二十五年，是香港一个重要的里程碑，也是一个适当的时机，让我们总结往事，展望未来。回顾过去，房屋短缺一直是香港的民生头号难题。尽管多届政府均将土地房屋问题定为施政的“重中之重”，但由于过去拓展新市镇的步伐停顿，加上发展熟地需时，因此都只能依赖改变土地规划用途等方法暂时“止咳”。纵使未来充满挑战，同时也透露曙光。明日大屿及北部都会区等大型发展计划将会是未来的“供应粮仓”，但何时才能实现，将取决于各新发展区的建设进度。因此，未来五年是香港由治及兴的关键时刻，只要紧握发展变革的契机积极行动，定能解决土地房屋这个老大难问题。

私人住宅：短期暂见曙光，长远仍存变数

私人住宅方面，由于过去积极改划土地的努力初见成效，以及有更多私人发展项目完成地契修订/换地程序，预计未来五年（2022至2026年）的年均落成量将重回约17,300个单位的水平。这不但与过去五年相若，而且也高于2007至2016年期间年均10,900个单位的水平。整个私人住宅发展周期的各项领先指标，包括待批的预售楼花同意书申请数量、上盖工程动工量及熟地供应量，均见改善。

然而，中长期的私人住宅供应仍有隐忧。由于政府在2018年调低《长远房屋策略》私人住宅供应目标比例，导致私人住宅熟地供应骤降，在新发展区的土地供应“主力”于2030年前后实现之前，有机会出现青黄不接，从而影响未来六至十年的私人住宅落成量。这需要政府推出有效政策扭转形势，加快推进各新发展区，以避免出现供应断层。因此，我们欢迎政府于2022年3月提出精简发展程序的法律修订建议，并期望有关建议可尽快得到落实。

公营房屋：短期继续落后，长远前景审慎

公营房屋方面，过去九年公营房屋落成量都未能达标，累计短缺超过105,000个单位，等同约十四条彩虹邨。展望将来，预计未来五个财政年度（2022/23至2026/27年度）的公营房屋年均落成量为21,100个单位，与《长远房屋策略》目标的每年30,100个单位相比仍然落后30%。以目前速度推进，未来十年期的公营房屋落成量可望达到306,600个单位，稍高于《长远房屋策略》目标，但这仍存在不确定性。

过去八年，平均每年有15%的公营房屋单位延误落成，导致政府自2015年起便提出的“头轻尾重”供应模式至今也未能实现。我们检视了三个延误个案，发现这些项目不是陷入没完没了的规划设计讨论、或受到僵化的行政程序冻结，就是错失了最理想的发展时机。因此，我们认为公营房屋供应达标的关键在于增加资讯透明度，并就每一个项目都委任专责的项目经理，以促进监督和协调效率，打破目前公营房屋项目不断延误的恶性循环。

居住质素：短期权宜之计，长远尚待观察

居住质素方面，私人住宅供应的细单位比例在过去十年急速上升，令新落成单位的平均面积相应地下降。虽然政府两次放宽按揭成数，但预期趋势仍将在短期内持续。由于政府在近期才公布280平方尺的私人住宅最低单位面积要求，因此估计纳米单位落成量将会在短时间内继续增加，直到2024至2025年才会渐趋见顶。而且，由于此要求的涵盖范围并不包括大部分私人重建项目，因此纳米单位不会因此而完全消失。

细单位在公营房屋同样占比持续高企，而单位面积也呈现下降趋势。纳米单位在过去的绿置居项目一直有相当的比例，而且亦将在今年推售的居屋项目首次出现。至于当局会否与私人住宅的最低单位面积要求看齐，停建面积少于280平方尺的公营房屋单位，目前仍有待观察。但归根究底，香港房屋困局源于供求失衡，因此最低单位面积这类限制措施只能是权宜之计，根治问题的不二法门还是要增加土地房屋供应。

问题纵使严峻，但要成功解困的方向也非常清晰。经过过去多年不懈的努力，我们已取得一些阶段性的成果。展望将来，必须继续大刀阔斧地精简程序，加强执行和统筹能力，并以基建先行，多管齐下地推进大规模发展，加快明日大屿及北部都会区等大型发展计划。同时，我们也需要从过去吸取教训，不能因为市况波动而停止造地，并应该采取具策略性和前瞻性的规划，建立充裕的土地储备。只要具备这个基础，才能灵活地按不同发展需要取用土地，推进经济及社会发展，避免错失最佳发展时机。我们相信，只要社会团结一致，支持新一届政府向着目标全速迈进，定能迎来希望的曙光。