《长远房屋策略》（《长策》）是香港房屋政策的核心策略文件，其主要落实形式是每年更新长远房屋需求推算，按结果订定逐年延展的10 年房屋供应目标，从而及早规划土地供应以兴建公私营房屋。

今年适逢《长策》问世10周年，是检视其作用和变迁的好时机。过去10 年可大致细分为3个时期，分别是2014至2017年的探索期、2018至2019 年的调整期，及2020 至2023 年的跨越期。回顾过去政策和供应状态，使我们能够更清楚现在身处的位置，并能更积极地谋划未来。

探索供应目标 突显公屋短缺

新的《长策》文件于2014年首次发布，当时提出10 年公私营房屋总供应目标为48 万个单位，按60：40供应比例，公营房屋的10年供应目标为29万个单位（年均2.9万个单位），私人住宅则为19万个单位（年均1.9万个单位）。然而该年最终的公私营房屋实际建成量，分别低于年均目标66% 和17% 。至于造地方面，当年觅得的用地只足够在未来10年兴建25.4万个公营房屋单位，比《长策》目标低12%。通过《长策》的发布，香港多年来的严重房屋供需失衡，得以被充分反映。

其后，统计数据显示住户增长放缓，《长策》供应目标亦随之下调。2015至2017年间，公营与私营房屋之间的供应差距愈发明显，后者供应明显改善并与年均目标差距收窄至仅1%，突显了前者供应状况持续恶化（见图）。公营房屋实际建成量与年均目标的差距，从45% 扩大至51%，觅地成绩与10年目标的差距也从9%增至15% 。另外，公屋平均轮候时间也从3 年多急速上升至超过5年。

调整供应比例 催谷公营房屋

2018至2019年是《长策》转折之年。一方面，私人住宅供应超越了《长策》年均目标，并从此一直维持；另一方面，公营房屋供应持续落后于目标，公屋轮候时间继续维持高企。

有见及此，当局宣布调整公私营房屋供应比例，从60 ： 40 改为70 ： 30 ，以供应更多公营房屋。

此外，政府亦推出两个重点措施以进一步推动公营房屋供应，一是容许合适公营房屋用地的住用地积比率，增加最多三成；二是改拨9 幅位于启德及安达臣道石矿场的私营房屋用地，发展公营房屋，这项措施对启德CBD2（第二个商业核心区）的后续规划发展造成显着影响。

跨越供应风险 积极改变局面

到2020年，当局终于首次觅得足够土地，有望在未来10 年兴建足够公营房屋单位以达成《长策》目标，这是一个重要里程碑。然而，考虑到公营房屋“头轻尾重”的10年供应模式，加上缺乏有效的短期增加供应措施，以及规划地政程序和建筑工程普遍延误的情况，笔者经分析后认为，即使当时存在达标可能，最终10年后能够实际达标的机率依然不高。

然而当局随即通过一系列积极行动改变上述局面，包括推动北部都会区发展以加快觅地步伐、精简与发展相关的法定及行政程序、公布第二个5 年期所有公营房屋项目的位置和发展进度，及落实兴建3 万个简约公屋单位。与此同时，公屋轮候时间在6 年封顶并逐渐回落；公营房屋项目的建筑工程延误比率，也在去年从20%大幅回落至2%。这些结果显示当局正在积极移除影响公营房屋供应的风险因素，并取得成效。

展望2024/25 年度，公营房屋供应将进入收成期，预计公营房屋全年建成量将突破3 万个单位，有望首次达成《长策》公营房屋年均供应目标。除此之外，2024/25至2033/34年度期间，公营房屋总供应量也有望达到约41万个单位，超越《长策》目标33% 。我们的分析结果更显示，即使在用地交付和建筑工程均出现延误的情景，最终仍将有34万个单位建成，超越《长策》目标10% 。以上数字均显示，目前当局正通过在目标线上建立稳定供应缓冲，积累施政底气。

收成供应在望 提量转向提质

十年人事几番新，香港房屋供应曾在2014年全面落后《长策》目标，到了今年终有望在方方面面达标。迈向下一个10年，香港房屋政策又该何去何从？

经历《长策》10年变迁，今天局面来之不易，未来供应策略须更具前瞻性。因此，笔者在新发表的《香港房屋趋势导航2024》报告中提出，应将房屋政策重心由“提量”转向“提质”，通过循序渐进地提升置业率和资助房屋单位面积，以逐步实现《长策》“协助香港所有家庭安居，让他们可以入住适切而可负担的居所”的美好愿景。