撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺﹑高级研究员 潘灏仪

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居住环境对于个人的身心健康至关重要，尤其对于基层市民而言，近几十年来的经济腾飞，并没有为他们的生活环境带来太大改善。面对土地及房屋短缺的问题日益恶化，我们一直以来不断提醒大众切勿掉以轻心。本港正陷入熟地供应低、房屋落成低、居住质素低的“三低”死结中，除住宅落成量将持续减少外，我们亦预计新落成的住宅单位将会愈来愈细。

缺大型发展计划 土地供应枯竭

过去20年香港缺乏大型土地发展计划，导致可发展土地供应量逐渐枯竭，政府手头上的熟地寥寥可数。以可供私人住宅发展的土地为例，可建单位由3年前熟地供应高峰时的25,500个，下跌至本年度13,020个的水平。

量低之余，质素亦有所下滑。由于过去一直缺乏大规模及规划周详的新市镇发展，因此可即时用作大型及高密度住宅发展的优质土地正逐渐减少，相反“蚊型地”则愈来愈普遍。在政府卖地计划中，可提供少于100个单位的“蚊型地”比例，在短短6年之间由10%急升至40%，例如医院道内地段第8872号的地盘面积仅为463平方米，且位于陡峭斜坡上，而西宁街及域多利道内地段第9069号的地盘面积则仅为537平方米，且该地盘被密集的工业大厦包围。

“蚊型地”会被发展成“牙签楼”，地皮缺乏相应的配套设施，而细小的空间已经要承载一家几代人，现时规划的发展日益偏离宜居的理想。

此外，在来年的卖地计划中，亦有不少地皮属于未能作即时发展的生地，部分正等待《分区计划大纲图》的修订，部分则尚待清理，例如屯门青山公路-大榄段的地盘内有一个规模较大的寮屋区，须进行额外的土地清理及重置工作。由此可见，政府在觅地建屋方面虽已殚精竭虑，但每每事倍功半。

另一方面，政府控制的供应来源，在所有私人住宅用地供应渠道中所占的比例正在下降，可见其在土地供应上的匮乏。在所有土地供应渠道中，来自政府卖地、铁路项目、市区重建局项目的土地供应，均可视为政府控制的供应来源。在2020/21年度所有供私人住宅发展的熟地供应中，由政府控制的供应仅占67%，而2013/14年度及2015/16年度分别曾录得89%及88%的最高水平。

落成量低 房屋供应持续落后

尽管私人住宅落成量去年呈现一次性反弹，但纵观私人住宅的发展周期，自2018年中起的放缓趋势并未改变，未来5年私人住宅落成量，预测年均只有约15,000个单位，较去年实际落成20,900个单位少28%。

私人住宅发展周期中，每一个阶段均呈现了持续的放缓。我们在2018年首次论及发展周期放缓的现象，而按过去两年的数据所示，放缓的趋势并未有逆转迹象。先从卖地说起，在熟地上兴建的住宅单位数量自2017/18年度起减少了49%；而在施工阶段，上盖建筑工程动工量自2017年起便减少了69%，创下了6年新低。在物业销售方面，已获发预售楼花同意书的住宅单位数量自2018年起大幅下降了41%，创下了5年新低。由此推算，2021年至2025年的每年平均住宅单位落成量，也预计将较2020年下降28%。

公营房屋方面，则预计未来4年的年均供应量为21,800个单位，较《长策》目标落后28%；而由于公营房屋的动工量一直落后于长期目标，因此落成量累计相当分量的短缺。仅在过去8年，估算累计短缺的公营房屋落成量就相当于13.5条彩虹邨。

单位愈住愈细 影响居住质素

供应短缺亦对居住质素带来负面影响，市民不但会“愈住愈贵”，更会“愈住愈细”。按单位面积细分私人住宅落成量，实用面积为430平方尺或以下的甲类单位比例从2005年至2009年期间的10%，稳步增长到2015年至2019年期间的34%，预计数字将会进一步攀升，占2020年至2024年期间预期落成量的43%；未来新落成私人住宅单位的平均建筑面积，则预计将于2024年跌至小于600平方尺（以实用率8成计算，实用面积将小于480平方尺），比2012年小了近3分之1。事实上，近年市面上除了“劏房”及“货柜屋”外，还涌现了不少“纳米楼”甚至是“太空仓”，当中“太空仓”面积最小只有约20平方尺，情况堪悲。

稍为有望改善的地方是，根据发展商向屋宇署提交的建筑图则及公布的售楼书推算，“纳米楼”（即实用面积小于215平方尺的住宅单位）的落成量可预期于明年后从高位回落。

“地逼难容足”，本港房屋供应前景严峻，若现行措施不变，房屋问题于未来10年内都无法解决。生死全系于一线之间，未来能否扭转干坤，关键在于今天。我们呼吁特区政府立即行动，提速推进各项造地计划，继续精简土地及房屋发展的审批程序；社会亦应团结一致，支持政府在所有土地及房屋计划上积极推进，合力破解供应“干涸”困局。