撰文： 叶文祺 团结香港基金土地及房屋研究主管、牟添 团结香港基金助理研究员

位于新界东北的古洞北及粉岭北新发展区，乃中长期房屋供应，特别是公营房屋供应的一个重镇 ，亦是政府多管齐下增加土地供应的重要一环。发展局近日向立法会发展事务委员会提交文件，申请为古洞北及粉岭北新发展区主体工程、详细设计和特设现金津贴拨款，涉及金额达469亿元。立法会发展事务委员会多数议员表示支持发展局拨款申请，这标志着是项断断续续耗时超过30年的新发展区计划，终于有实质进展。只可惜距离整个新发展区完成发展，仍是长路漫漫！

横跨两个世纪的发展历程

回顾古洞北及粉岭北新发展区的发展历程，可谓命途多舛。政府早在1998年便展开“新界东北规划及发展研究”。当时发展古洞北及粉岭北的概念已具雏形，不过相关发展因香港经济受金融风暴和SARS双重打击而搁浅。

2007年港府发布《香港2030：规划远景与策略》，当中建议落实新发展区发展以应付长远住屋需求。2008年中政府展开“新界东北新发展区研究”，终将发展古洞北和粉岭北重新提上日程。如今，在经历了近10年研究规划、公众谘询和各方讨论后，这项横跨两个世纪的新发展区工程，终于进入了开工的倒计时。

不过，工程前路仍漫漫。发展局预计，若工程能于2019年下半年顺利展开，新发展区全期基础工程仍需耗时12年，即至2031年才能全面完工。因新发展区项目本身较复杂，需多方协调，工程耗时久，无可厚非。不过拉长的工程时间表会为未来发展带来更多不确定性，政府势必要在项目管理方面下足工夫。

中长期公营房屋供应粮仓

事实上古洞北及粉岭北新发展区，是香港中长期房屋供应，尤其是公营房屋供应的一个重要粮仓。发展局文件指出，整项发展预计可提供71,800个房屋单位，可为逾18万居民提供住所。项目发展第一阶段可提供2.1万个单位，其中86%，即约1.8万个单位为公营房屋单位，已等于《长远房屋策略》中新订立的10年期31.5万个公营房屋单位目标的6%。新发展区预计最早可于2023年接收第一批居民入伙（表1）。

值得留意的是，整项发展的公私营房屋比例约为68：32，明显高于香港传统新市镇公私营房屋单位比例（如沙田、屯门公私营比皆为55：45）和现时香港整体公私营房屋比例。

新发展区侧重发展公营房屋不止表现在单位数目上，还表现在土地面积上。众所周知，政府发展公营房屋的惯常做法是采用高密度发展模式，以较高地积比率兴建公营房屋，从而做到地尽其用。但由表2可见，古洞北及粉岭北新发展区公私营房屋用地比例达47：53，高于传统新市镇（屯门为28：72；沙田为39：61）和香港整体水平（21：79）。这意味着，政府并非单纯依赖增加发展密度以增加公营房屋单位供应量。

收回私人土地成本比填海更高

社会上有不少意见认为，政府应以收回私人土地的方式增加土地及房屋供应。事实上政府一直以来也有这样做法，以古洞北及粉岭北新发展区为例，整项发展预计收回私人土地182公顷，其中包括50公顷棕地。第一阶段需收回私人土地68公顷。第一阶段因收回土地而受影响的住户达445户，而受影响的业务经营者达141个。根据过往经验，不可低估收地过程中遇到的阻力和挑战。

要留意的是，收回私人土地发展的成本，亦不会比其他土地供应选项低。若以第一阶段土地征用和其他特惠津贴费用约133.4亿元以收回私人土地68公顷为基础计算，新发展区每平方尺的土地收回成本约为1824元，比中部水域人工岛的估计填海成本每平方尺约1360元高三成。以第一阶段需收回私人土地68公顷计算，差额达34亿元，足以兴建4245个公屋单位，接近一个乐富邨的规模。

多管齐下增供应 解决问题的王道

香港面临的房屋短缺问题是长期且复杂的，尤其是公营房屋短缺问题已火烧眉毛。政府最新公布数字显示，现时公屋平均轮候时间已达5.5年，再创新高。

古洞北及粉岭北新发展区可合共提供近5万个公营房屋单位，是中长期房屋供应中不可或缺的一个部分。但新发展区规划和开发时间长、土地开发成本高和涉及持份者多且复杂，这为项目规划和工程推进带来较多不确定性。

因此，只依赖单一手段来解决香港土地供应不足、房屋短缺问题，是铤而走险和杯水车薪。政府必须从短中长期多个角度入手，以包括在中部水域填海等的多种方式，多管齐下增加香港土地供应，才是长远解决香港房屋问题的王道！