力推绿置居 杞人忧天误事
力推绿置居 杞人忧天误事
撰文: 曾维谦 团结香港基金高级研究员
行政长官林郑月娥在首份施政报告中提出“置业为主导”的方针，并宣布恒常化绿置居，在本年年底把位于火炭4,800个单位的公屋项目，转为绿置居出售予合资格家庭。
不过，房委会资助房屋小组上周开会后，称希望绿置居以较稳健步伐常规化，故会议未确认火炭绿置居计划，并指单位数目需再检讨，但预料少于4,800伙。报载，小组主席黄远辉认为“单位数目不应超过全年公屋落成量一成、即约2,000伙”。
笔者不反对以稳健步伐分期推绿置居，但对于为绿置居单位数量设下“年推2,000伙”这少得可怜的限制则不敢苟同。原因是，现时本港不论公私营市场中，有意置业者数目超乎想像，亦因此顺应民意，推行满足市民强烈置业诉求的房屋政策，才是正途。
偏远公营屋争崩头 有价有市
1. 地理位置“输蚀”，反应定必欠佳？
部分房委会委员表示，绿置居先导计划推售的景泰苑位于新蒲岗，位置优越，加上单位较少，有关经验未必可重现在其他选址。景泰苑位于市区，相比火炭较具吸引力是不争事实，但并不能证明火炭项目就会被人唾弃。
首先，每一个新公营房屋建设计划，都必须附以一系列技术评估，包括对交通影响，并改善基建配合。事实上，火炭项目亦包括增设出租车位、专线小巴线、校巴上落区等措施。而位于同区山坡上、全港首个居屋屋苑穗禾苑，距离港铁站步程也达20分钟，正是即使稍为“偏僻”的公营房屋，同样可大受用家垂青的铁证：2017年全港成交量最多的居屋屋苑，正是穗禾苑，最新成交尺价高见9,600元！
另一个好例子是房协去年底推售的屯门翠鸣台及将军澳翠岭峰项目。“双翠”录得逾9.3万份合资格申请、超额150倍的热烈反应--但两个项目都并非坐落于“位置优越”的市区，其中屯门翠鸣台离屯门西铁站步程20分钟，和火炭项目一样，出入同样要靠小巴接驳、附近同样是工业区﹗
事实上，近期一些新盘，例如乌溪沙云海、清水湾傲泷，都坐落于公认的“偏僻”地区，然而两者反应同样热烈，前者加推单位折实尺价平均1.9万元；后者主打大单位，最低入场价盛惠2,000万元。
事实上近日偏远地区绿表公屋居屋成交价连环破顶的例子俯拾皆是：黄竹坑雅涛阁尺价近1.3万元，鸭脷洲利东邨8,100元一尺；前者贵绝全港绿表居屋，后者则成港岛绿表公屋楼王，而两者都位于港岛南区，并远离港铁站！而在私人市场中，连凶宅、半契楼都有价有市，统统都说明不论是公营还是私营房屋，港人的置业诉求都远远抛离市场供应，对买家而言“买得起”肯定比地理位置重要。甚么“位置偏远，担忧市场反应”之说是完全脱离市场现实、不必要的过虑想法。
2. 年推2,000伙上限之说从何而来？
至于绿置居推售数量应设限于每年2,000伙，笔者实在不知这数字从何而来。例如房屋署《2017年公营房屋住户综合统计调查》发现18%的出租公屋住户表示有意购买绿置居，比2016年的12%大增一半！按此推算，高达13.6万个公屋户有意透过绿置居上车。首先，这数字等于全港透过“租者置其屋”计划（租置计划）已售出的公屋单位数目，规模非常庞大。
再者，据《2016年公共租住房屋申请者统计调查》，约22%受访公屋轮候册者表示有意买绿置居，推算需求达6.3万个。这代表公屋轮候册上部分个案，其主要目的或非获派公屋，而可能是想获“绿表”资格购买绿置居或其他资助房屋。
年设2000伙上限 想法“离地”
固然，因轮候册上部分个案现正居于出租公屋，这6.3万绿置居需求或与上述13.6万有所重叠。姑且假设其中25%（即近1.6万个）并非重叠，则现存公屋体系及轮候册上的绿置居需求可达15万个（13.6万+（6.3万* 25%））﹗若绿置居每年只推售2,000伙，则需时76年，即几乎到本世纪末才有望满足需求。由此可见，每年2,000伙上限，又是完全“离地”的超现实想法。
3. 公屋户一定买不起，实际需求有限？
令房委会有所迟疑的另一个原因，是“缺乏在同一地点推售大量单位”的先例，担忧单位滞销会影响政策成效。他们认为景泰苑只有857个单位，不能作为现在推售4,800伙的参考依据。不过，笔者敢问前年推售全港首个绿置居时，又是参照甚么？诚然，在同一地点推出4,800伙绿置居没有先例，但香港现时公营房屋体系内的置业需求之强烈，同样前所未见，没有先例！若事事讲“参照”、谈“先例”，则政府政策注定永远落后形势，苦待置业的公屋家庭则永远“上车”无望。
公屋户可负担 锁定补价助上车
讲到底4,800伙是“大量”还是“不足”，不应是主观判断，而应靠实际数字估计。据房委会调查，2016年天水围屏欣苑及沙田嘉顺苑的买家，绿表和白表买家的平均预算均为260万元。参考比邻火炭站的银禧花园，实用尺价约为1.3万元。假设位置较差的火炭绿置居较其折让25%，则推算市价约为每尺1万元。以市价六成定价，则绿置居实用尺价约为6,000元。以260万元的预算计，可以买到实用面积430尺的两房单位，这已比全港31%的私楼单位为大。此正反映绿表申请人不一定负担不起绿置居。再讲，需求永远由定价决定。若房委会忧单位滞销，大可采用团结香港基金（基金会）倡议的“补贴置业计划”（补置计划）。
其实，补置计划只是在现有政策上加入两大元素：“以建筑成本定价”及“补价金额锁定在入伙时水平”。事实上，近年已有不少声音（包括多位立法会议员）指，私楼楼价高企，七折后的居屋定价仍是太高，因此倡议“按负担能力”定价。基金会只是建议用更科学基础，以建筑成本定价，重点同样是与市价脱鈎，让未置业市民有望追上楼价。
为政者若真的是急市民所急，以市民整体福祉为依归，就绝不应故步自封、作茧自缚。回归时香港的置业率只有46.7%，首任特首董建华提出在10年内，即2007年前提升至70%的目标，亦因此才有租置计划等措施。可惜，置业率最高曾见54.3%便辗转回落，特别是在楼价急升的过去10年，跌势尤其突出，减少4.3个百分点，最新数字再次跌穿50%，报49.3%（见图）。
图片来源：香港经济日报
数据不骗人，因循守旧的后果无比清晰：大量新组成的家庭买不起私楼、落成量持续落后下又排不到公屋，只能租住私楼，甚至劏房。图中每一个百分点的下跌，就是新增数以十万计、被迫捱贵租的家庭！房委会和房屋局的官员可以继续搬出历史惯例、参考过往做法，去为不推行新政策解画开脱；但面对眼前窘境，无论房策未来走向如何，按现时政策一成不变肯定“此路不通”，改革房策以提升置业率为首要任务早已不是选项（option），而是必须（must）﹗
（注：基金会实习研究员黄乐妍为本文提供研究协助，笔者特此致谢。）
撰文: 曾维谦 团结香港基金高级研究员
行政长官林郑月娥在首份施政报告中提出“置业为主导”的方针，并宣布恒常化绿置居，在本年年底把位于火炭4,800个单位的公屋项目，转为绿置居出售予合资格家庭。
不过，房委会资助房屋小组上周开会后，称希望绿置居以较稳健步伐常规化，故会议未确认火炭绿置居计划，并指单位数目需再检讨，但预料少于4,800伙。报载，小组主席黄远辉认为“单位数目不应超过全年公屋落成量一成、即约2,000伙”。
笔者不反对以稳健步伐分期推绿置居，但对于为绿置居单位数量设下“年推2,000伙”这少得可怜的限制则不敢苟同。原因是，现时本港不论公私营市场中，有意置业者数目超乎想像，亦因此顺应民意，推行满足市民强烈置业诉求的房屋政策，才是正途。
偏远公营屋争崩头 有价有市
1. 地理位置“输蚀”，反应定必欠佳？
部分房委会委员表示，绿置居先导计划推售的景泰苑位于新蒲岗，位置优越，加上单位较少，有关经验未必可重现在其他选址。景泰苑位于市区，相比火炭较具吸引力是不争事实，但并不能证明火炭项目就会被人唾弃。
首先，每一个新公营房屋建设计划，都必须附以一系列技术评估，包括对交通影响，并改善基建配合。事实上，火炭项目亦包括增设出租车位、专线小巴线、校巴上落区等措施。而位于同区山坡上、全港首个居屋屋苑穗禾苑，距离港铁站步程也达20分钟，正是即使稍为“偏僻”的公营房屋，同样可大受用家垂青的铁证：2017年全港成交量最多的居屋屋苑，正是穗禾苑，最新成交尺价高见9,600元！
另一个好例子是房协去年底推售的屯门翠鸣台及将军澳翠岭峰项目。“双翠”录得逾9.3万份合资格申请、超额150倍的热烈反应--但两个项目都并非坐落于“位置优越”的市区，其中屯门翠鸣台离屯门西铁站步程20分钟，和火炭项目一样，出入同样要靠小巴接驳、附近同样是工业区﹗
事实上，近期一些新盘，例如乌溪沙云海、清水湾傲泷，都坐落于公认的“偏僻”地区，然而两者反应同样热烈，前者加推单位折实尺价平均1.9万元；后者主打大单位，最低入场价盛惠2,000万元。
事实上近日偏远地区绿表公屋居屋成交价连环破顶的例子俯拾皆是：黄竹坑雅涛阁尺价近1.3万元，鸭脷洲利东邨8,100元一尺；前者贵绝全港绿表居屋，后者则成港岛绿表公屋楼王，而两者都位于港岛南区，并远离港铁站！而在私人市场中，连凶宅、半契楼都有价有市，统统都说明不论是公营还是私营房屋，港人的置业诉求都远远抛离市场供应，对买家而言“买得起”肯定比地理位置重要。甚么“位置偏远，担忧市场反应”之说是完全脱离市场现实、不必要的过虑想法。
2. 年推2,000伙上限之说从何而来？
至于绿置居推售数量应设限于每年2,000伙，笔者实在不知这数字从何而来。例如房屋署《2017年公营房屋住户综合统计调查》发现18%的出租公屋住户表示有意购买绿置居，比2016年的12%大增一半！按此推算，高达13.6万个公屋户有意透过绿置居上车。首先，这数字等于全港透过“租者置其屋”计划（租置计划）已售出的公屋单位数目，规模非常庞大。
再者，据《2016年公共租住房屋申请者统计调查》，约22%受访公屋轮候册者表示有意买绿置居，推算需求达6.3万个。这代表公屋轮候册上部分个案，其主要目的或非获派公屋，而可能是想获“绿表”资格购买绿置居或其他资助房屋。
年设2000伙上限 想法“离地”
固然，因轮候册上部分个案现正居于出租公屋，这6.3万绿置居需求或与上述13.6万有所重叠。姑且假设其中25%（即近1.6万个）并非重叠，则现存公屋体系及轮候册上的绿置居需求可达15万个（13.6万+（6.3万* 25%））﹗若绿置居每年只推售2,000伙，则需时76年，即几乎到本世纪末才有望满足需求。由此可见，每年2,000伙上限，又是完全“离地”的超现实想法。
3. 公屋户一定买不起，实际需求有限？
令房委会有所迟疑的另一个原因，是“缺乏在同一地点推售大量单位”的先例，担忧单位滞销会影响政策成效。他们认为景泰苑只有857个单位，不能作为现在推售4,800伙的参考依据。不过，笔者敢问前年推售全港首个绿置居时，又是参照甚么？诚然，在同一地点推出4,800伙绿置居没有先例，但香港现时公营房屋体系内的置业需求之强烈，同样前所未见，没有先例！若事事讲“参照”、谈“先例”，则政府政策注定永远落后形势，苦待置业的公屋家庭则永远“上车”无望。
公屋户可负担 锁定补价助上车
讲到底4,800伙是“大量”还是“不足”，不应是主观判断，而应靠实际数字估计。据房委会调查，2016年天水围屏欣苑及沙田嘉顺苑的买家，绿表和白表买家的平均预算均为260万元。参考比邻火炭站的银禧花园，实用尺价约为1.3万元。假设位置较差的火炭绿置居较其折让25%，则推算市价约为每尺1万元。以市价六成定价，则绿置居实用尺价约为6,000元。以260万元的预算计，可以买到实用面积430尺的两房单位，这已比全港31%的私楼单位为大。此正反映绿表申请人不一定负担不起绿置居。再讲，需求永远由定价决定。若房委会忧单位滞销，大可采用团结香港基金（基金会）倡议的“补贴置业计划”（补置计划）。
其实，补置计划只是在现有政策上加入两大元素：“以建筑成本定价”及“补价金额锁定在入伙时水平”。事实上，近年已有不少声音（包括多位立法会议员）指，私楼楼价高企，七折后的居屋定价仍是太高，因此倡议“按负担能力”定价。基金会只是建议用更科学基础，以建筑成本定价，重点同样是与市价脱鈎，让未置业市民有望追上楼价。
为政者若真的是急市民所急，以市民整体福祉为依归，就绝不应故步自封、作茧自缚。回归时香港的置业率只有46.7%，首任特首董建华提出在10年内，即2007年前提升至70%的目标，亦因此才有租置计划等措施。可惜，置业率最高曾见54.3%便辗转回落，特别是在楼价急升的过去10年，跌势尤其突出，减少4.3个百分点，最新数字再次跌穿50%，报49.3%（见图）。
图片来源：香港经济日报
数据不骗人，因循守旧的后果无比清晰：大量新组成的家庭买不起私楼、落成量持续落后下又排不到公屋，只能租住私楼，甚至劏房。图中每一个百分点的下跌，就是新增数以十万计、被迫捱贵租的家庭！房委会和房屋局的官员可以继续搬出历史惯例、参考过往做法，去为不推行新政策解画开脱；但面对眼前窘境，无论房策未来走向如何，按现时政策一成不变肯定“此路不通”，改革房策以提升置业率为首要任务早已不是选项（option），而是必须（must）﹗
（注：基金会实习研究员黄乐妍为本文提供研究协助，笔者特此致谢。）
