自2018年的《长远房屋策略》（《长策》）以来，政府将公私营房屋供应目标比例定为“七三比”，至今已实施逾5年。随着未来数年公屋轮候时间预期有所回落，早前政府透露此比例或有调整空间，并正研究未来北部都会区以“五五比”发展个别项目，引起社会广泛关注及讨论。

若未来公营房屋建成量一如预期，而所有项目都能够按计划推进，公营房屋供应将踏入收成期，使长久以来的短缺问题有望解决。在“提量”方面打下坚实基础后，公私营房屋之间的比例可作检讨，而未来规划应根据不同新发展区的定位去精准调节，以配合当区实际需求及产业发展。若再推前一步，长远的公营房屋政策可考虑由现时以出租为主，逐渐转变为置业为主，促进社会向上流动。

提量有成 公营房屋顺势求变

透过整合最新的公开资料，在所有公营房屋项目都如期推进的前提下，2024/25至2033/34年度的10年间，公营房屋建成量预计约41万个单位，即平均每年4.1万个单位。这不但较过去10年平均每年1.55万个单位的建成数字有显着改善，更比《长策》目标每年3.08万个单位高出约33%，建立稳健的缓冲供应。

为评估不同因素影响下的公屋轮候时间变化及公营房屋建成量，笔者也在今年5月发表的《香港房屋趋势导航2024》报告中作进一步分析。结果显示，公屋综合轮候时间有望在2026/27年度下降至4.5年，达成政府定下的目标；即使在用地交付和建筑工程皆延误的最保守情景里，最终的10年期总建成量仍会比《长策》目标高出10%。

回顾2018年调整公私营房屋供应比例的时代背景，一方面私人住宅供应超越了《长策》年均目标，另一方面公营房屋单位持续供不应求，因此当时改变比例确实有其必要。但值得注意的是，《长策》并无就公私营房屋供应设定一个固定比例，而是期望政府能够考虑各种相关因素（包括对于不同房屋类别的需求及市场情况）定期检视，并在有需要时调整公私营房屋之间的比例，以及公屋与资助出售单位之间的比例。

随着基本居住需求在未来10年能够得到满足，目前的公营房屋供应前景，已跟2018年时截然不同。再者，由于一般土地规划及房屋建筑周期均以年计，今天作出的决定，最快要在数年后才能产生影响。因此，这是合适时候研究调整公私营房屋供应比例，以更好地贴合最新发展。

因地制宜 供应比例不应划一

按地区分布，预计北部都会区是未来10年公营房屋的单一最大来源，提供约197,600个单位，占总建成量约48%。然而若进一步细分用地位置，预计在未来10年内建成的公营房屋用地，只涵盖洪水桥╱厦村、古洞北╱粉岭北，以及元朗南等已规划的新发展区。换句话说，现时尚在规划阶段中的发展区域，包括新田科技城、流浮山╱尖鼻嘴╱白泥，及新界北新市镇等，仍存在一定的弹性，可调整当中的公私营房屋供应比例。

参考2023年10月政府发布的《北部都会区行动纲领》，北部都会区内每个区域的发展定位各有不同。以新田科技城为例，其策略定位是创科发展集群的枢纽，不单是“创新科技地带”的发展重点，也是整个北部都会区产业发展的重心。至于流浮山╱尖鼻嘴╱白泥方面，则位处“高端专业服务和物流枢纽”，以数码科技枢纽为产业定位，并将成为金融科技、智能生活和数码娱乐等初创企业的基地。

考虑到各区的产业结构、人群特征及住屋需求等各有异同，公私营房屋供应比例不应全部划一，而是需要因地制宜，作针对性的调整。例如，新田科技城将提供12万个或以上的高增值创科职位，除了吸纳本地创科人才，也将会吸引内地和海外优秀科研专才。因此，若维持区内公私营房屋供应比例为“七三比”，或不能够回应相关群组的住屋需求。

为更贴近实际需要，并与相关产业发展起相辅相成之效，在公私营房屋以外，可规划打造崭新的房屋种类，例如结合智能生活及共享空间的人才公寓。

循序渐进 稳步提质回应市民所需

随着供应前景持续改善，政策重心更应从“提量”转向“提质”。因此，除了研究调整公私营房屋供应比例，亦应该检视公屋与资助出售单位之间的比例。自2018年以来，该比例一直维持在“七三比”。诚然，在当时公屋轮候册上申请数字及轮候时间不断攀升的情况下，采取以上比例有其合理性；但在公屋轮候时间逐渐回落的大趋势下，正是契机提高资助出售单位的占比，让公营房屋体系从现时的出租转向以置业为主，并为本港家庭提供更多可负担的置业机会，促进社会上流。

坊间有意见认为，近月楼价回落后，市民已有能力在私人市场置业，因此资助房屋已失去需求及功能。然而，以上现象只是反映了收入较高、接近资助房屋入息限额的“上层中产”情况。对于收入在全港月入中位数附近的“核心中产”，去年香港楼价对收入中位数的比率仍达到16.7倍，即使楼价回落亦难以负担。至于现时居于公屋单位但有意置业上流的“绿表”家庭，资助出售单位更是他们的唯一置业选项。

事实上，根据2023年住户收入分布情况，符合资助出售单位申请资格的住户，占全港住户总数近40%。然而，资助出售单位占整体房屋存量的比例只有15%。而在1997至2023年间，资助房屋占新建成房屋的比例仅为10%。这些数字均表明，资助出售单位在新建成房屋单位中所占比例并不足够。因此，每当有任何种类的资助房屋项目开放申请时，均出现大幅超额认购10倍以上情况，反映广大市民的可负担置业需求远未被满足。

诚然，增加可负担置业机会的同时，需与缩短公屋轮候时间之间取得平衡，并采取务实和循序渐进方法。当局可以增加绿置居供应作为起步，利用公屋与绿置居单位的“可互换性”，透过绿置居“一换一”安排，既满足“绿表”家庭的置业愿望，同时回应公屋申请者的房屋需求。

其次，现时预留给“绿表”家庭的居屋配额便可腾出，并分配给“白表”申请者，作为短期应对资助出售单位需求缺口的方案。最后，视乎市况和调整居屋“白表”配额比例后的市场反应，当局可增加公营房屋内资助出售单位的比例，以解决资助出售单位长期供应不足问题。

总括而言，由于在“提量”方面取得切实进展，优化房屋供应结构的时机已经成熟。不论是公私营房屋供应比例，抑或公屋与资助出售单位之间的比例，均有重新检视的空间。房屋一旦建成，其使用年期以数十年计，因此当局亦必须以前瞻眼光和思维制订未来方向，抓住机遇，着力提升本港居住质素。