过去数年，香港公营房屋政策在重重挑战中逐步站稳脚跟。由早期侧重“提速”与“提量”，以应付日益增长的公屋轮候册压力，到近期更强调“提质”，政策广度与深度都在逐步拓展。公屋平均轮候时间从高峰回落、简约公屋项目陆续入伙、应用组装合成建筑法加快施工进度，这些实质进展，虽未必时时占据新闻头条，但正默默改变整个公营房屋体系的运作节奏。

当供应基础渐趋稳固，正好提供一个难得空间，让社会可以认真审视下一个结构性的挑战——如何系统地应对急剧老化的公共屋邨存量。这是一个涉及财政可持续性、居住安全和土地资源运用的长远课题。

多管齐下见成效 供应逐步趋稳定

在讨论重建这个较为长远的议题之前，有必要先梳理当局近年已取得的具体进展。这些进展不单是政策承诺的兑现，更是往后推动任何大型重建计划所不可或缺的基础。

首先是公屋轮候时间有所改善，房屋局数据显示，一般公屋申请者的平均轮候时间（包括传统公屋和简约公屋），已由数年前超过6年的高位，逐步回落至今年首季的4.7年。轮候时间逐步回落，背后是一系列行政程序的简化、加强跨部门协调，及部分项目引入新建筑技术以压缩工期，解决了长期困扰公营房屋建设的流程瓶颈，令单位建成时间变得较以往可预期。

其次是过渡房屋和简约公屋填补了短期供应缺口。在传统公屋仍需数年方能建成的过渡期内，这些快速建成的单位为居住于不适切居所的家庭，提供了即时纾缓，也间接降低了轮候册压力。这种“长线公屋”与“短期应急”双轨并行模式，使整个体系更有弹性。

此外，当局亦逐步将部分高龄屋邨的重建提上议程。华富邨、彩虹邨、西环邨等项目，均已进入不同阶段的规划或清拆程序。虽然这些个案仍属起步阶段，但它们标志着一个政策方向的转变：重建不再被视为被动选项，而是逐步纳入可操作的规划框架。同时，引入“幸福设计”指引，也显示当局对居住质素的理解，正从单纯追求单位数量，扩展至兼顾社区设施、绿化环境和居民归属感。

这些进展，为公营房屋体系打下一个更稳固基础。当供应逐步可预测、行政效率提升，短期和长期的政策工具也开始互补之时，社会便具备更充裕条件，去处理一些过去因资源紧绌而难以触及的结构问题。

屋邨老化不可逆 重建契机已浮现

那么，下一个值得聚焦的课题是什么？答案或许隐藏在公共屋邨的楼龄结构之中。

翻查房委会资料，不难发现一个正在加速形成的趋势——本港大量公共屋邨建于上世纪70年代，楼龄达50年或以上的公屋单位数目，将于未来10年内由约5万个（见图），急增至超过23万个。

公屋老化带来的财政影响，同样值得关注。房委会每年用于维修保养房屋的开支持续攀升，每个单位的平均维修成本增幅正在加快。尽管通胀、物料价格和“幸福设计”等因素均推高开支，惟无可否认，维持一幢楼龄逾50年的建筑物安全宜居，所需成本远比年轻楼宇为高。若继续以零碎的修缮工程应付，长远财政负担只会愈来愈重。

更关键的是，重建公屋并非纯粹的开支项目，而是可以带来可观单位净增长的长远投资。参考近期已公布的重建案例，无论是白田邨、美东邨还是华富邨，重建后的单位数目均有显着增加，部分项目的增幅更超过一倍。若将全港所有楼龄达50年或以上的公共屋邨，透过适度提高地积比率及优化规划，整体潜在的净供应增幅将十分可观。换句话说，重建公屋既能够改善居民居住环境，亦能释放珍贵的市区土地潜力，为中长期房屋供应作出贡献。

值得庆幸的是，过去重建的一大障碍——调迁资源不足——正出现结构性的纾缓。未来10年，公营房屋预计建成量将持续高于《长远房屋策略》的年度供应目标，形成一定的供应缓冲，意味着系统内有充裕空间去吸纳受重建影响的租户，而不必陷入重建与轮候册“二选一”困局。可以说，硬件和时机正逐步对齐，等待的是一个更清晰的制度框架。

建成单位有余裕 3招措施助重建

要将重建公屋提升为一套可持续的系统策略，有3个方向值得深入探讨。

第一，为重建设立专属的调迁储备。若参考未来5至10年的预计单位建成量，每年只需从新增供应里预留10%至15%单位作为重建调迁之用，便足以支撑每年一至两个大型屋邨的重建进度。而即使做这样的预留，假设每年的回收单位维持于过去5个财政年度平均水平，仍有超过九成的可编配单位总数可用于公屋轮候册编配，对整体轮候时间影响相对轻微。

其二，于《长策》框架的供应目标内，分开列出“重建配额”。目前受重建影响的住户需求，虽已被纳入房屋需求推算，但这些数字最终会汇入整体供应目标之中，外界难以清晰辨别有多少单位预留作重建之用。假如当局能够在每年供应目标里，分开列出“重建配额”，并配合公布滚动式的5年期重建项目清单，涵盖目标屋邨、受影响单位数目和预计建成时间表，将有助提升政策的可预测性，也让不同持份者能够更有把握地参与讨论。

其三，在合适项目增加重建后的资助出售房屋比例，例如将出租公屋与绿置居、居屋等其他资助出售房屋的比例，调整为六比四。透过出售部分房屋的收益，大幅抵消整体重建的净支出。根据初步推算，跨单位补贴模式，可以将项目净开支降低达七至八成，不仅有助减轻公屋重建的财政负担，亦能够为居民提供置业阶梯，于同一屋邨内营造更多元的社区组合。

当然，推行任何政策都需循序渐进。上述关于重建公屋的3个方向，并非要求一步到位，而是希望为长远的重建公屋策略提供一套可供探讨的框架。于执行层面，重建的优先次序亦应有一套客观准则，综合考虑楼龄、结构状况、预计单位净增幅，及对社区网络的影响。以人为本，分批推进，方能使居民感受到重建是一种生活环境的提升。