公屋私有化 助解楼市困局
公屋私有化 助解楼市困局
俗语云“针唔拮到肉唔知痛”，近来数据确认笔者谈及的楼市已超社会承受能力的临界点，到了“祸延三代”地步，甚至显示传统解药如增土地供应等，其实为时已晚。
土地供应专责小组昨天（26日）开始“觅地大辩论”。政府指未来8年的“土地荒”最为严峻，而小组主席黄远辉日前更指，要到2028年——即10年后，土地短缺才可纾缓！报载出租公屋在2023至24年度的落成量将不足1万伙，比年均2万伙的供应目标低逾5成！2023至26年的公屋供应更或“断崖式”下跌，现届政府的觅地工作，似乎远水难救近火。
增土地供应 远水难救近火
虽然自上届政府当局便翻箱倒笼觅地，奈何造地需时，供应还是“追到气咳”都追不到！观乎近期政府不断加强与大湾区联系，在国家经济持续增长的顺风车下，香港房屋问题在经济好景、供应短缺下，势将火上加油。过去8年，一直在等待楼价下跌的人，大可能已讲了很多次“到顶喇啩？”却始终等不到像样的调整，当现在见到“土地荒要到2028年才纾缓”时，恐怕也不能淡定地再等10年！
过去5年，公私营房屋落成量合计只有13.9万伙，较供应目标23.3万伙，落后逾9万伙，等于少了40%的生产量。这源于10多年来土地发展近乎停顿。要解燃眉之急不可能单靠新供应的“流量”（flow），还须善用现时单位的“存量”（stock）。除恒常化绿置居，还要把现存的公屋私有化，卖给公屋家庭。
现时的公营房屋系统严重缺乏经济效率，资源未被充分利用，私有化则有望大量释放这些资源，为供应极紧绌的市场提供喘息空间。钻研本港房屋问题多年的权威学者、港大王于渐教授上月撰文指，过去10年本港建成14万伙出租公屋，但居于其中的人口只微增4,000人；同期亦落成了7,000伙居屋，但人口不增反减6万！结果期内居住在每户公营房屋单位的平均人数显着下跌了0.34人，而私楼租住单位则大幅增加了挤迫，每个单位住多了0.43个人（见表）！到今天，平均每个私楼租户住了3.47人，公屋租户则只有2.8人。
公屋富户政策 永恒自制需求
可想像，25年前一个3人家庭分配到位于屯门的公屋，今天孩子长大，在九龙湾工作。孩子希望避免每天舟车劳顿，住近工作地点。但由于计及他的收入，家庭会成为“富户”要交倍数租金；加上公屋不是私产，即使刚巧在观塘有一个公屋家庭希望搬到屯门，他们也不能私下交换，结果孩子只能“被离开”父母，到观塘租楼——甚至是劏房居住，并申请轮候公屋。原来的居住人数自然减了1人，而公营房屋系统，其实在永恒地自制房屋需求！
这是“福利效率完全损失”（total welfare loss）：出租公屋完全没有市场交易机制，居屋业主则要按不断飞升的市值补价才能在公开市场出售，两者的流转都极低，住户往往“住足一世”，想搬近点儿女或上班地点居住也永不可能。而人生变化甚多，工作、结婚、子女读书等，不可能没搬迁需要。
同时，纳税人付出了公屋、居屋的建筑和营运成本，却见不到这些公共投资的回报：公营房屋居民不会因为其单位在铁路站和商场旁边、望开扬山景、明明市值1.5万元一尺，感觉富有了而增加消费，搞活经济，增加政府收入，全个社会没有任何人得益！
为减少公共投资损失、促进家庭关系，笔者支持王教授和团结香港基金倡议，在建筑成本以上、但大幅低于市价，出售公营房屋，并把未补地价锁定在买入当天，而非按市值补价，让公屋住户成为业主，也让居屋业主有望补价，更易把单位放租或放售出市场，增加单位流动。这可控制房屋需求，同时增加供应，遏抑租金上升：
1.减少公屋及劏房需求，也让最需要政府帮助的轮候市民更快上楼：购入单位后，住户不用怕成为富户而把刚“出身”的儿子以及其新婚的媳妇“赶走”，令负担不起私楼的他们被迫加入公屋轮候册，甚至租住劏房，从源头减少公屋及劏房的需求。事实上，2017年共有4.1万宗公屋删除户籍个案，按年增加21%，肯定与当局收紧公屋富户政策有关。
香港面临人口老化，退休公屋父母，本可以趁自己踏入流金岁月，正好有闲暇帮新婚子女凑仔、煮饭；子女亦可多照顾年迈父母，多聚天伦，富户政策等于逼家庭离散，子女探望父母的路程，随时比拜山还远！这是对社会资本、家庭关系的重大打击：当家中子女都不在身边时，政府还谈甚么推动“居家安老”呢？
促父母子女团圆 免制造孤独
2.腾出房间／单位：上述4.1万宗删除户籍个案中，估计其中1万多宗是由于成员离世，即空出一个房间。公屋私有化及不再按市值补价后，更多住户可把房间出租，多了收入又多个伴，是分租房间的潜在供应，可为数以千计的劏房户提供适切居所；若有长者选择搬回生活环境已改善很多、甚至比香港更好、更便宜的内地养老，甚至可把其公屋／居屋单位出售或出租，如此一来腾出的就是一个单位了。政府不用鼓励港人北上定居，只是给市民一个自由选购的权利而已。
再者，1988至1997这10年间是公屋落成的高峰，这些单位楼龄达20至30年。若20至30年前这些住户不是租住，而是有机会买入这些单位，这许多年下来的租金，差不多都够付清当年的建筑成本了！因此，即使由公平、公义角度出发，先把公屋卖给长期并年纪渐长的租户也是合理。相对于现时全输状况，这是个只有赢家、没有成本的全赢方案！
去年哈佛大学一个长达80年的追踪研究，发现“孤独”令人短命（loneliness kills），其对健康的威胁比吸烟和酒精更大！公屋私有化正好防止当这些租户50至60岁时，子女才因富户政策被赶走，变成公屋中现时大量聚居的“独老”和“二老”家庭。
反对者指双重福利 实拨乱反正
反对公屋私有化的人常批评这是双重福利：公屋居屋家庭在租住或购买单位时已获优惠，质疑政府没有责任“帮人买楼发达”。笔者并不同意。正确来说，政府的房策已彻底错误20、30年，期内能通过楼价升幅而全面分享经济成果的，只是绝对少数的三分之一拥有私楼的家庭，是其他先进经济体的一半也不到！甚么“由公屋上移至私楼的置业阶梯”只是天方夜谭！说白点，政策一直阻碍普通市民储钱买楼、积累财富，建议只是拨乱反正，“完璧归赵”。
俗语云“针唔拮到肉唔知痛”，近来数据确认笔者谈及的楼市已超社会承受能力的临界点，到了“祸延三代”地步，甚至显示传统解药如增土地供应等，其实为时已晚。
土地供应专责小组昨天（26日）开始“觅地大辩论”。政府指未来8年的“土地荒”最为严峻，而小组主席黄远辉日前更指，要到2028年——即10年后，土地短缺才可纾缓！报载出租公屋在2023至24年度的落成量将不足1万伙，比年均2万伙的供应目标低逾5成！2023至26年的公屋供应更或“断崖式”下跌，现届政府的觅地工作，似乎远水难救近火。
增土地供应 远水难救近火
虽然自上届政府当局便翻箱倒笼觅地，奈何造地需时，供应还是“追到气咳”都追不到！观乎近期政府不断加强与大湾区联系，在国家经济持续增长的顺风车下，香港房屋问题在经济好景、供应短缺下，势将火上加油。过去8年，一直在等待楼价下跌的人，大可能已讲了很多次“到顶喇啩？”却始终等不到像样的调整，当现在见到“土地荒要到2028年才纾缓”时，恐怕也不能淡定地再等10年！
过去5年，公私营房屋落成量合计只有13.9万伙，较供应目标23.3万伙，落后逾9万伙，等于少了40%的生产量。这源于10多年来土地发展近乎停顿。要解燃眉之急不可能单靠新供应的“流量”（flow），还须善用现时单位的“存量”（stock）。除恒常化绿置居，还要把现存的公屋私有化，卖给公屋家庭。
现时的公营房屋系统严重缺乏经济效率，资源未被充分利用，私有化则有望大量释放这些资源，为供应极紧绌的市场提供喘息空间。钻研本港房屋问题多年的权威学者、港大王于渐教授上月撰文指，过去10年本港建成14万伙出租公屋，但居于其中的人口只微增4,000人；同期亦落成了7,000伙居屋，但人口不增反减6万！结果期内居住在每户公营房屋单位的平均人数显着下跌了0.34人，而私楼租住单位则大幅增加了挤迫，每个单位住多了0.43个人（见表）！到今天，平均每个私楼租户住了3.47人，公屋租户则只有2.8人。
公屋富户政策 永恒自制需求
可想像，25年前一个3人家庭分配到位于屯门的公屋，今天孩子长大，在九龙湾工作。孩子希望避免每天舟车劳顿，住近工作地点。但由于计及他的收入，家庭会成为“富户”要交倍数租金；加上公屋不是私产，即使刚巧在观塘有一个公屋家庭希望搬到屯门，他们也不能私下交换，结果孩子只能“被离开”父母，到观塘租楼——甚至是劏房居住，并申请轮候公屋。原来的居住人数自然减了1人，而公营房屋系统，其实在永恒地自制房屋需求！
这是“福利效率完全损失”（total welfare loss）：出租公屋完全没有市场交易机制，居屋业主则要按不断飞升的市值补价才能在公开市场出售，两者的流转都极低，住户往往“住足一世”，想搬近点儿女或上班地点居住也永不可能。而人生变化甚多，工作、结婚、子女读书等，不可能没搬迁需要。
同时，纳税人付出了公屋、居屋的建筑和营运成本，却见不到这些公共投资的回报：公营房屋居民不会因为其单位在铁路站和商场旁边、望开扬山景、明明市值1.5万元一尺，感觉富有了而增加消费，搞活经济，增加政府收入，全个社会没有任何人得益！
为减少公共投资损失、促进家庭关系，笔者支持王教授和团结香港基金倡议，在建筑成本以上、但大幅低于市价，出售公营房屋，并把未补地价锁定在买入当天，而非按市值补价，让公屋住户成为业主，也让居屋业主有望补价，更易把单位放租或放售出市场，增加单位流动。这可控制房屋需求，同时增加供应，遏抑租金上升：
1.减少公屋及劏房需求，也让最需要政府帮助的轮候市民更快上楼：购入单位后，住户不用怕成为富户而把刚“出身”的儿子以及其新婚的媳妇“赶走”，令负担不起私楼的他们被迫加入公屋轮候册，甚至租住劏房，从源头减少公屋及劏房的需求。事实上，2017年共有4.1万宗公屋删除户籍个案，按年增加21%，肯定与当局收紧公屋富户政策有关。
香港面临人口老化，退休公屋父母，本可以趁自己踏入流金岁月，正好有闲暇帮新婚子女凑仔、煮饭；子女亦可多照顾年迈父母，多聚天伦，富户政策等于逼家庭离散，子女探望父母的路程，随时比拜山还远！这是对社会资本、家庭关系的重大打击：当家中子女都不在身边时，政府还谈甚么推动“居家安老”呢？
促父母子女团圆 免制造孤独
2.腾出房间／单位：上述4.1万宗删除户籍个案中，估计其中1万多宗是由于成员离世，即空出一个房间。公屋私有化及不再按市值补价后，更多住户可把房间出租，多了收入又多个伴，是分租房间的潜在供应，可为数以千计的劏房户提供适切居所；若有长者选择搬回生活环境已改善很多、甚至比香港更好、更便宜的内地养老，甚至可把其公屋／居屋单位出售或出租，如此一来腾出的就是一个单位了。政府不用鼓励港人北上定居，只是给市民一个自由选购的权利而已。
再者，1988至1997这10年间是公屋落成的高峰，这些单位楼龄达20至30年。若20至30年前这些住户不是租住，而是有机会买入这些单位，这许多年下来的租金，差不多都够付清当年的建筑成本了！因此，即使由公平、公义角度出发，先把公屋卖给长期并年纪渐长的租户也是合理。相对于现时全输状况，这是个只有赢家、没有成本的全赢方案！
去年哈佛大学一个长达80年的追踪研究，发现“孤独”令人短命（loneliness kills），其对健康的威胁比吸烟和酒精更大！公屋私有化正好防止当这些租户50至60岁时，子女才因富户政策被赶走，变成公屋中现时大量聚居的“独老”和“二老”家庭。
反对者指双重福利 实拨乱反正
反对公屋私有化的人常批评这是双重福利：公屋居屋家庭在租住或购买单位时已获优惠，质疑政府没有责任“帮人买楼发达”。笔者并不同意。正确来说，政府的房策已彻底错误20、30年，期内能通过楼价升幅而全面分享经济成果的，只是绝对少数的三分之一拥有私楼的家庭，是其他先进经济体的一半也不到！甚么“由公屋上移至私楼的置业阶梯”只是天方夜谭！说白点，政策一直阻碍普通市民储钱买楼、积累财富，建议只是拨乱反正，“完璧归赵”。
