《2025年施政报告》提出“市区重建”的新思维，借助北都发展机遇，提供额外土地资源，突破传统市区重建限制。具体措施包括容许跨区转移地积比率、增加私人重建项目地积比率，以及为市建局在北都预留土地兴建“楼换楼”单位。这些措施将如何改变市区重建的未来？

跨区转移地积比　打破困局第一步

“转移地积比率”并非全新概念，城规会在2023年已订立指引，于油麻地及旺角试行同区地积比率转移，将零散地盘的剩余楼面面积集中到大型地盘，优化规划布局。新建议进一步允许跨区转移地积比率，甚至延伸至新发展区，提升灵活性。

然而，实际操作需谨慎部署，若发展商将旧区零散地盘的剩余地积比率转移至另一旧区，可能加重后者的规划负荷，难以改善居住环境。此外，新发展区成熟度较低，发展商或不愿将旧区地积比率转移至此，未能有效降低市区密度。

近年，重建项目步伐放缓，“强拍”申请自2023年起锐减，去年仅录得一宗申请。虽强“拍条例修”（《土地（为重新发展而强制售卖）条例》）订后情况略有改善，但旧楼地盘的剩余地积比率日渐减少，市场及地缘政治环境不明朗，就算容许跨区转移地积比率，亦无助解决土地资源不足的问题，极需新思维突破困局。

多招释放土地资源　促可持续城市更新

“跨区转移地积比率”仅是第一步，《2025年施政报告》利用北都发展机遇，提供额外土地资源，为发展商及市建局松绑。

发展商方面，《2025年施政报告》允许七个指定旧区的重建项目增加20%地积比率，可转移至北都或其他地区，或兑换为金额抵销补地价。部分意见认为此举偏向发展商，未能优先考虑社会福祉。然而，旧区老化问题日趋严重，市场运作模式下，需新诱因推动发展商参与重建。为确保措施有效，政府应订立清晰指引，规范地积比率增幅计算，避免旧区因地积比率过高而无法改善环境。

同时，若旧区无法承载新增地积比率，应鼓励转移至北都，预计多数发展商会选择兑换金额抵销补地价，政府应采“低兑低用，高兑高用”原则，规定合理兑现期限，避免“囤券”阻碍土地发展。若操作细节达成共识，新措施可同时加速市区重建和北都发展，实现双赢。

市建局方面，《2025年施政报告》公布在北都预留三幅土地兴建“楼换楼”单位，革新原有模式。过往“楼换楼”需以“七年楼”尺价计算补偿，无助降低市建局重建成本；业主亦需补差价购买新单位，计划未算受欢迎，大部分业主仍宁愿获取“七年楼”补偿后，选择较便宜的旧楼，未能真正改善居住环境，甚至陷入“重建—补偿—再重建”的循环，造成资源浪费。

新计划为市建局注入土地资源，降低重置单位成本，业主可直接“旧楼换新楼”，无需补差价，与“七年楼”补偿脱鈎，真正实现改善居住环境的初衷。新措施提供更多补偿选择及更公平，为未来补偿机制检讨提供基础 ，具长远意义。

市区重建与北都发展现阶段推进较慢，但两者限制却孕育发展机遇。政府需牵头推进基建，扩大新发展区容量，减轻旧区压力，方能真正改善市民居住环境，实现可持续的城市更新。