撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 许雅婷

特区政府公布“明日大屿”计划的最新方案，建议1,000公顷的交椅洲人工岛由三个岛屿组成，岛上的四分之一土地将担作住宅用途，会兴建19万至21万个住宅单位，料可容纳最多55万人口，并提供27万个就业职位。土地供应主宰社会的发展轨迹，但造地是长年累月、来之不易，香港经历“沙士”的冲击后刹停造地步伐，而正在进行的洪水桥、古洞北等新发展区要待2030年代才完全落成。因此，政府持续推进交椅洲人工岛项目，对香港长远发展至关重要。人工岛的建设有助应付庞大的房屋需求，也为不同产业提供经济用地，巩固香港的竞争力。

须有效管控现金流

纵使政府因应市况调整项目的预期成本及卖地收入，但人工岛卖地整体收益料仍高于造价，再加上公营房屋及大型康乐设施的社会效益，说明人工岛“围起条数”是“有赚”。只不过前期支出庞大，而卖地收入在后期才能实现，形成了财政压力，所以如何管理项目的现金流才是重点。就此，当局考虑多个融资选项，包括公私营合作和发债。政府可尽早在研究阶段谘询金融业界，以便利市场基建融资，更可探讨将人工岛基建项目证券化，引进国际市场的资金。

另外，人工岛“由二变三”，代表规划过程其实有不少弹性。政府应该公布更多资料及情景分析，如建造一个、两个及三个人工岛的造价分别，当局选择现时方案的考虑原因等等，为公众讨论提供参考资讯。

适度调整交通网络

除了人工岛的土地用途，交通配套的规划也更清晰。政府提出“港岛西至洪水桥铁路”及“港岛西至大屿山东北连接路”，打造人工岛四通八达的交通网络：北连“北部都会区”及深圳前海、南接港岛西及中环，而东面则接驳九龙西。两组铁路及道路不但便利岛上居民，也为香港开辟全新干道，直接连接新界西北及市区，从而改善屯马线及屯门公路长期超负荷的弊病。不过，“港岛西至洪水桥铁路”避开屯门市中心，无法直接服务区内50万人，也难以配合未来龙鼓滩填海及屯门西的发展，走线可再作商榷。另外，“港岛西至大屿山东北连接路”在人工岛的登陆点距离商业核心区A岛较远，未必方便前往商业区的交通，当局应考虑在A岛设立隧道出口的可能性。

配合产业发展，交椅洲人工岛将会是新一代宜居宜业宜游的“希望之岛”，惟发展过程自2025年年底起长达20年，意味第一批居民及商业投资者在2033年迁入后，直至项目完全落成前，仍需要面对漫长的建造期，当中不确定性甚高。政府应适时公布项目的具体时间表，让大众更清楚大型基建及经济设施何时落成，增加社会及市场对项目的信心。