交投回升掩盖不了私楼供应将大幅放缓
交投回升掩盖不了私楼供应将大幅放缓
撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 潘灏仪
《施政报告》宣布放宽首置者的按揭贷款成数后，最近楼市因此改善了成交数量。
一时之间，以往社会炽热讨论的供不应求议题慢慢吹淡，可能给人一个错觉就是房屋市场的供不应求问题已经好转。
不幸的是，在这楼市表象之下，房屋供应不足的危机不仅没有减缓，甚至已经发酵至灾难级的程度。其实自2019年开始至今，三大私楼的短期供应指标已经应声回落，反映发展商开始减慢楼盘开发的进度。当中包括：一、新盘开工大跌一半；二、待批预售大跌一半；三、新楼入伙只有全年目标一半。
私楼开工、预售、入伙大幅放缓
早在今年4月，团结香港基金已经发表报告，指出多项私楼开发的领先指标都预示建屋进度将会放缓，其中一个指标为楼盘的上盖动工量。
私人住宅的上盖动工量早于2018年第三季已经开始放缓，当季按年大跌五成至1946个。2018年全年只有12609个单位开工，只等于2018年落成量约六成。
动工量大幅放缓，以参考一般地产项目的开发周期而言，上盖动工后需要2至3年才会有单位落成，我们因此在年初已经下调2020及2021年的落成预测。
然而，这个数据的下跌可谓低处未算低，自2019年度开始，下滑幅度进一步加剧，在2019年首8个月就只有5112个单位动工，按年跌幅足足为五成！而且按季计算，第一季及第二季的跌幅分别为49%和62%，可见跌幅有不断递增的现象。我们由此推断，因为建筑工程的放缓，从2020至2022年私楼供应将变得尽一步减少。
其次，今年起发展商也拖慢了楼盘预售的申请。根据政府资料显示，至今年10月底只有8007个单位正在等待批核预售申请，只是去年9月底15300个单位的一半。
而在8月份更是打破往例，政府竟然未有收到任何项目入纸申请预售楼花，即是零申请的纪录！这个数据预示未来一年，可能取得预售而能够被售出的私楼数目将大大下降。
除了动工量和预售申请，今年的入伙数字亦惨不忍睹。至9月为止，只有共10100个单位落成。在年头的时候，差饷物业估价署估计今年落成量为20400个，亦即大半年已过，但入伙量只为全年预测的一半。即使我们年头时的估算18870个已经比差饷物业估价署为低，但现在看来在剩下的月份入伙量亦不大可能追到全年的目标【表】。
主要土地供应计划全部押后
上述可见，短期房屋供应将会放缓，而在房屋供应之前，作为面粉的土地供应亦不容乐观。因应最近社会气氛绷紧，特区政府的各项造地计划的进度亦同时减慢。
举例说，作为开发私人农地为目的的土地共享计划，原本在5月时发展局局长就曾表示能在6至7月提交具体建议。对于现时可发展土地的严重短缺情况，土地共享计划作为一个短期方案的角色至关重要。根据土地供应专责小组的报告，透过开发私人农地能在短期内为香港带来150公顷的土地。6月时，发展局指他们或需多点时间小心考虑，暂未定下向行政长官提交建议的日期。10月发表的《施政报告》内就有提及，发展局将快要公布土地共享计划的细节，目标于明年早期接受申请。
同样地，“明日大屿”计划有希望能够成为长期土地供应的主要来源。其相关研究拨款申请亦预计需要等待立法会复会后在年底讨论。
事实上，立法会复会后相关拨款是否能重新排上议程，也是不容乐观。
近日《收回土地条例》成为社会讨论的焦点，被认为是短期增加土地供应的良药。9月，政府依据古洞北及粉岭北发展区的时间表，张贴收回土地公告而正式开始收地。
事实是，政府只是按照本来的时间表办事，土地供应并没有因而增加。我们当然欢迎任何能够大量增加土地供应的方法，但是我们认为是否使用《收回土地条例》并非应该讨论的关键。
现时，发展新界土地的其中一个障碍是基建配套未能跟上。比如说，现时西铁的负荷已经到达临界点，也有声音反映，自从屯门扫管笏的数个私人楼盘落成后，附近路面的交通已不胜负荷。除了交通，基建也包括食水及污水处理的容量、电力的接驳等等；基建落后于发展，是整个新界发展的樽颈位。
引发的后果是，当改划申请递交到城规审批时，其地积比往往未能批核变得更大，就算政府把土地收回也只能兴建低密度的供应房屋。可见，基建缺乏容量、只求地皮能够快速变现而缺乏相关机制让规划配套跟上，是导致现时新界未能成为大型及具规模供应来源的原因。因此长远而言，政府必须主导采用基建先行的规划方式发展新界，以善用土地来加大建屋量。
让年轻人看见希望
相信大家都会同意，现时香港存在不少深层次矛盾，房屋问题绝对是一个最大的表征。在香港，有楼和无楼阶级存在巨大的财富差异，生活质素差天共地。未能上车，令年轻人看不到上流的希望，狭隘的居住空间亦令大家的情绪愈来愈绷紧。香港作为一个数一数二的先进经济体系，但在市民的生活质素（尤其在居住环境方面）却有着巨大落差。政府实在没有再等下去的空间，我们必须有所作为，让年轻人看见希望。我们在此敦请政府务必加快各项房屋建设及土地开发的进程，缓解香港市民大众的燃眉之急。
撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 潘灏仪
《施政报告》宣布放宽首置者的按揭贷款成数后，最近楼市因此改善了成交数量。
一时之间，以往社会炽热讨论的供不应求议题慢慢吹淡，可能给人一个错觉就是房屋市场的供不应求问题已经好转。
不幸的是，在这楼市表象之下，房屋供应不足的危机不仅没有减缓，甚至已经发酵至灾难级的程度。其实自2019年开始至今，三大私楼的短期供应指标已经应声回落，反映发展商开始减慢楼盘开发的进度。当中包括：一、新盘开工大跌一半；二、待批预售大跌一半；三、新楼入伙只有全年目标一半。
私楼开工、预售、入伙大幅放缓
早在今年4月，团结香港基金已经发表报告，指出多项私楼开发的领先指标都预示建屋进度将会放缓，其中一个指标为楼盘的上盖动工量。
私人住宅的上盖动工量早于2018年第三季已经开始放缓，当季按年大跌五成至1946个。2018年全年只有12609个单位开工，只等于2018年落成量约六成。
动工量大幅放缓，以参考一般地产项目的开发周期而言，上盖动工后需要2至3年才会有单位落成，我们因此在年初已经下调2020及2021年的落成预测。
然而，这个数据的下跌可谓低处未算低，自2019年度开始，下滑幅度进一步加剧，在2019年首8个月就只有5112个单位动工，按年跌幅足足为五成！而且按季计算，第一季及第二季的跌幅分别为49%和62%，可见跌幅有不断递增的现象。我们由此推断，因为建筑工程的放缓，从2020至2022年私楼供应将变得尽一步减少。
其次，今年起发展商也拖慢了楼盘预售的申请。根据政府资料显示，至今年10月底只有8007个单位正在等待批核预售申请，只是去年9月底15300个单位的一半。
而在8月份更是打破往例，政府竟然未有收到任何项目入纸申请预售楼花，即是零申请的纪录！这个数据预示未来一年，可能取得预售而能够被售出的私楼数目将大大下降。
除了动工量和预售申请，今年的入伙数字亦惨不忍睹。至9月为止，只有共10100个单位落成。在年头的时候，差饷物业估价署估计今年落成量为20400个，亦即大半年已过，但入伙量只为全年预测的一半。即使我们年头时的估算18870个已经比差饷物业估价署为低，但现在看来在剩下的月份入伙量亦不大可能追到全年的目标【表】。
主要土地供应计划全部押后
上述可见，短期房屋供应将会放缓，而在房屋供应之前，作为面粉的土地供应亦不容乐观。因应最近社会气氛绷紧，特区政府的各项造地计划的进度亦同时减慢。
举例说，作为开发私人农地为目的的土地共享计划，原本在5月时发展局局长就曾表示能在6至7月提交具体建议。对于现时可发展土地的严重短缺情况，土地共享计划作为一个短期方案的角色至关重要。根据土地供应专责小组的报告，透过开发私人农地能在短期内为香港带来150公顷的土地。6月时，发展局指他们或需多点时间小心考虑，暂未定下向行政长官提交建议的日期。10月发表的《施政报告》内就有提及，发展局将快要公布土地共享计划的细节，目标于明年早期接受申请。
同样地，“明日大屿”计划有希望能够成为长期土地供应的主要来源。其相关研究拨款申请亦预计需要等待立法会复会后在年底讨论。
事实上，立法会复会后相关拨款是否能重新排上议程，也是不容乐观。
近日《收回土地条例》成为社会讨论的焦点，被认为是短期增加土地供应的良药。9月，政府依据古洞北及粉岭北发展区的时间表，张贴收回土地公告而正式开始收地。
事实是，政府只是按照本来的时间表办事，土地供应并没有因而增加。我们当然欢迎任何能够大量增加土地供应的方法，但是我们认为是否使用《收回土地条例》并非应该讨论的关键。
现时，发展新界土地的其中一个障碍是基建配套未能跟上。比如说，现时西铁的负荷已经到达临界点，也有声音反映，自从屯门扫管笏的数个私人楼盘落成后，附近路面的交通已不胜负荷。除了交通，基建也包括食水及污水处理的容量、电力的接驳等等；基建落后于发展，是整个新界发展的樽颈位。
引发的后果是，当改划申请递交到城规审批时，其地积比往往未能批核变得更大，就算政府把土地收回也只能兴建低密度的供应房屋。可见，基建缺乏容量、只求地皮能够快速变现而缺乏相关机制让规划配套跟上，是导致现时新界未能成为大型及具规模供应来源的原因。因此长远而言，政府必须主导采用基建先行的规划方式发展新界，以善用土地来加大建屋量。
让年轻人看见希望
相信大家都会同意，现时香港存在不少深层次矛盾，房屋问题绝对是一个最大的表征。在香港，有楼和无楼阶级存在巨大的财富差异，生活质素差天共地。未能上车，令年轻人看不到上流的希望，狭隘的居住空间亦令大家的情绪愈来愈绷紧。香港作为一个数一数二的先进经济体系，但在市民的生活质素（尤其在居住环境方面）却有着巨大落差。政府实在没有再等下去的空间，我们必须有所作为，让年轻人看见希望。我们在此敦请政府务必加快各项房屋建设及土地开发的进程，缓解香港市民大众的燃眉之急。
