撰文：黄妙琴

公共房屋是为了低收入家庭解决住屋问题而设，现时有接近三分之一的港人居于公共租住屋邨，纵然他们的生活得到改善，亦可享受廉租，较易积累财富，但公屋予人的印象始终是基层人士的聚居地，主因是缺乏流动性，反映现行公屋政策有检讨的空间。

问题一：想买的人买不到

1998年租者置其屋计划（下称租置计划）开展，但随着2005/2006年第六期乙推出后，租置计划已经终止。根据现行政策，现居于39个租置屋邨的租户仍可选择购买其租住单位。然而，39个租置屋邨以外有意置业的公屋租户只有羡慕的份儿。

部分公屋居民被迫困在公屋租户的行列之中，即使想做业主也苦无渠道。例如1980年代，刘小姐一家搬入黄大仙竹园南邨，该屋邨没有被纳入租置计划。刘小姐忆述，“虽然当时租金只是几百元，但先父眼看隔邻北邨可供购买‘口水流’”，毕竟公屋比居屋便宜一大截，而且能够在自己熟悉的地区安居置业自然是最好不过。这说明，现行政策的限制剥夺了部分公屋住户的置业梦。

第二种情况是租置屋邨的住户纵然有优先购买现居公屋的资格，但中下阶层置业需要时间累积财富，现行政策就未有顾及这一点。

这是一个真实个案：王先生6年前搬入黄大仙竹园北邨，他说，“6年前入住时购买价只是30万左右，现在买要约80万”。虽然金额较买私楼的首期为少，但育有两个小孩的他说：“生儿育女和安居置业似乎只能择其一，而我就选择了前者。”从事建筑业的他大叹私楼多年来狂升，公屋价位也水涨船高，即使公屋也买不起，只能寄望子女长大有多点积蓄才可考虑置业了。

问题二：想出租的人出租不到

以下故事最能够说明这一点：曾为制衣工人的陈太，2000年以20多万元透过租置计划，购买观塘彩霞邨一个实用面积约500方尺的公屋单位。自从制衣厂倒闭后，她长期失业，现时靠替儿子照顾孙儿帮补收入。她自称“唔够钱开饭”，有意出租一个房间，以租金收入维持生计。

但公屋要在公开市场出租，前提是要补地价。陈太说，现时楼价过高，其单位已飚升至二三百万元。对于现在补地价动辄过百万元，她大喊离谱，“高到可以交私楼首期”。这可能就是即使明知未补地价不能出租单位，仍然有人铤而走险的原因。

据了解，无论想租住，抑或想放租公屋单位都同样不容易。在屡屡出现“公屋王”的黄大仙凤德邨，情况就更为严重。本身住在该邨的地产代理陈先生表示，其单位的补价折扣率接近七成，有单位更高达82%，即以作价400万元计，近330万元需用以支付补地价，业主实际所得只有70万元。基于业主没有诱因主动补地价，在二手市场上放租和出售的已补地价公屋盘源极少，除非有财务困难需要急让。

改善公屋政策 从根本入手

综上所述，现行公屋政策未能与时并进，公屋租户难以升格成为业主，而公屋业主因补地价难，无法拥有完整业权，以致资产难以流通及创造财富；可见，公屋住户确实难以向上流动。有见及此，香港大学经济学讲座教授王于渐为团结香港基金撰写研究报告时，提出了以下建议：

（1）公共房屋以置业为本

政府可推行“补贴置业计划”，以后新建成的公共房屋都以“置业”为目标。有能力置业者可购买“补贴出售”单位，未有能力置业者则可继续租住，日后再买也可以。该计划的好处是让未有能力负担首期和供款的住户，在若干年后仍可以入住年份的楼价购买单位。长远来说，能令更多人晋身成为业主。

（2）地价不与市价挂鈎

截至2012年年底，租置计划单位达12万个，但已补地价的则只有1300个，占总数仅1%。针对补地价难的问题，王教授从补地价政策入手，建议在新计划下的公屋如要出售，业主仍需向政府补回地价连同利息，但地价不会和市价挂鈎。新补地价方法的优点在于地价不会跟着市价攀升，为公屋业主补地价提供更大诱因。

举例说：一个新建公屋单位市值400万，政府以市价五折出售，住户只需200万就可以“上车”。在现行的补价政策之下，补价金额会随住单位市值浮动而转变。王教授则建议，不论单位市值升跌，以后补价金额都锁定于入住时所欠的200万。住户有了清晰、明确的目标，便可更好地规划自己的财政及其他需要。

按照上述计划，想置业的公屋居民有望达成置业梦想，想出租的人有望出租。有关补地价的建议，不但解决了业主融资问题，同时有助活化公共房屋的二手市场，加快公屋流转。补贴置业计划让更多市民能成功置业，意味着业主可享受地价升值的好处，从而增加他们及下一代向上流动的机会，减轻跨代贫穷问题。

原文载于2015年11月28日《明报》观点版，获作者授权转载。