早前位于荃湾油柑头的“港人首次置业项目”（首置盘）地皮仅接获一份标书，并宣告流标，虽然其后政府转交房协接手，但有报导指房协因而需要重新制订财务安排及融资方案。至于首置盘的另一供应来源市建局，也曾表示将在提供首置单位上“量力而为”。有见不论公私营机构均对首置盘反应不太积极，加上近期市况转淡，令坊间关注首置盘的必要性及政策前景。

事实上，地皮流标涉及多项因素，并不能单归咎于项目的首置盘属性。再者，即使楼市进入调整期，整体楼价仍脱离一般市民的负担能力。在首置盘受市况考验的情况下，政府更应展示确保稳定供应的决心不变，并参考邻近地区的成功经验，继续迈向完善置业阶梯的目标。

流标涉多项因素 首置盘仍有必要

有意见认为，荃湾油柑头地皮属纯首置用途，是其流标的主因。有别于先前的安达臣道项目有部分可作私人发展，这批单位建成后要以市价八折出售，因而限制了发展商的利润空间。但观乎以往的私人参建居屋项目，即使多数均是纯居屋发展，并需以折扣价出售，也无阻发展商积极参与。此外，油柑头首置盘地皮有不少先天条件限制，除了位置远离荃湾市中心及铁路站，地皮亦位处斜坡且尚未平整，影响日后售价及增加建筑成本。鉴于发展风险较高，减低了发展商的入标意欲，加上近期市况转淡，令投地态度转趋审慎，最终导致地皮流标。

此外，市场上也有声音表示，首置盘的目标对象与私楼客源重叠，与私楼构成直接竞争。虽然这类人士在楼价高企时置业困难，但因应楼市下行，他们已经有条件在私人市场置业，因此质疑首置盘的社会功能及存在必要。然而客观而论，虽然去年香港楼价下跌15%，但仍然属于全球最难负担水平。根据国际调查机构Demographia去年的报告，香港楼价中位数对家庭入息中位数比率达18.8倍，相当于不吃不喝18.8年方能置业。而按照调查指，如楼价对收入比率高于5.1倍，已属于严重负担不起水平。

回顾首置盘政策的初心，是要重建置业阶梯，为不同收入的市民提供置业机会，同时在不影响公屋及居屋（包括绿置居）供应的前提下，在居屋之上构建中产家庭可以负担的“港人首置上车盘”，重燃市民的置业希望。即使近期楼价回软导致私楼需求下降，楼价与市民负担能力脱节的情况并未有根本性的改变，因此首置盘依然有其角色及存在的必要。

外地经验作借镜 因地制宜续优化

事实上，首置盘并非本地独创的事物，在邻近的新加坡也有类似的政策。名为“执行共管公寓”（Executive Condominium），其在房屋阶梯上的位置介乎组屋和私楼之间，定价是市价的七至八成，意在帮助处于夹心阶层的新加坡家庭置业。跟私楼一样，执行共管公寓是由私人发展商兴建，室内装修媲美私楼之余，也具备相同的设施如游泳池、健身房、网球场，和停车场等。由于“执行共管公寓”只会不定期推出，因此推售时均反应热烈。

转让限制方面，“执行共管公寓”也和首置盘有相近之处，包括在购入单位的首五年内，不可出售或出租单位。但不同的是，在首五年过后，首置盘业主要向政府缴交补价，才可以在公开市场出售或出租，而“执行共管公寓”则不需缴交补价，但只能售与新加坡公民或永久居民，待十年后才能卖给任何买家。

参考新加坡的经验及考虑到香港的实况，首置盘政策仍有优化的空间。现时的转让限制意味只有一手购入的首置盘业主才能从政策中获益。假如他们家庭状况有变，则需缴交补价方能出售物业，以套现资金换楼，而及后的业主也需要付出十足市价购买单位，令首置盘的政策效果只是一次过。笔者建议，政府可透过首置盘建立一个“分割市场”，在毋需缴交补价的情况下，规定居住至少五年后只能卖给首置港人家庭，令更多家庭得以受惠，从而实现“多次循环”的政策效果。有人或会担心这会否造就炒卖情况，但因为受众仅限于首置港人家庭，单位售价始终要与其负担能力挂鈎，加上仍保留居住年期限制，因此短炒难度甚高。

回顾过去，政府在90年代也曾经推出类似首置盘的项目，称为夹心阶层住屋（夹屋），由房协兴建及出售，目标对象为收入不足以购买私人物业，但又不符合申请公屋和居屋资格的中等入息家庭。及后由于1998年楼价大跌，夹屋计划被搁置，而现时随着楼市调整，首置盘正面临相似的压力。其实，由近期一个以低价开售并获得市场热烈反应的新盘可见，刚性需求依然强劲，相信首置盘对市场仍有吸引力。笔者希望政府能够保持政策定力，继续为市民提供可负担的住屋选择。