撰文：罗康瑞 香港瑞安集团主席、贸易发展局主席、机场管理局前主席

年轻人总是抱有梦想。我年轻时，对未来拥有无尽的期待，憧憬着要过闪烁的人生。回看今天，香港土地缺乏，年轻人购买力只能以纳米楼为目标，更多是租住劏房，居住狭窄，生活不舒畅，能盼望怎样的人生？我很同情现今青年，香港能否为新一代创造更美好的将来？

生活质素欠佳

香港人口稠密，众所周知，但情况却比我们想像中严峻。香港每平方公里已发展土地的人口密度高达27400人，比印度孟买还要高。本港人均居住面积为170方尺，好比一个半车位大小。人口密集令市民日常生活各方面都苦不堪言，加上楼价高企，普罗大众难以负担，更令民怨沸腾。香港已连续9年登上全球楼价最难负担的城市，全家人不吃不用，需要21年才可买楼。

年轻人上车困难，置业变得遥不可及。就算能够上车，大多被迫居于一二百方尺的纳米楼，楼价仍需二三百万，生活质素每况愈下。至于劏房户的生活就更惨不堪言，租金高昂不在话下，有的家庭更只得数十方尺斗室，活动空间真是“三步乘三步”，令人感到局促、不安；更甚的厨厕合一，欠缺衞生。

再说，租住劏房不便宜，月租高达6000至1万元；要购买纳米楼也不便宜，动辄也要花上万元一方尺，长期供楼吃力。青年如此蜗居一辈子，能不气馁？香港人一生努力工作，为何要活得如此没有尊严？年轻人若无法置业，会觉得社会太不公平，迁怒政府，或只会一心想着移民，对香港缺乏归属感。况且，现今青年上流机会不及从前，香港现提倡创科产业，但工商业租金昂贵，创业也无望。长远而言，真是担心未来下一代会放弃香港。

我们年轻人的生命除了灰色，还应抹上更多姿彩。政府有意发展“明日大屿”计划，我认为，首要是解决居住挤迫问题，因为即使香港整体繁荣，但港人生活不安宁，也是徒劳。香港的发展方略，除了工商业发展蓬勃，还要关注民生安稳。所谓安居乐业，住得好，一切都好。

填海是唯一出路

本港土地不足，对工商业发展及市民改善居住掣肘很大。有人质疑增加土地供应有很多方法，为何要独选填海？首先，开发郊野公园有不少人士提出反对，难达共识。至于开发棕地，可提供土地总面积虽然颇大，但零碎分散，未必可取；即使某些选项的土地较为集中，但面积相对较小，并不足以作长远及策略性发展。现时香港只有24%是已发展土地，其余皆为“绿色”用地。要保护自然环境，不伤害绿化地带，填海是较为可行的办法。

今日部分社会人士反对填海，其实是欠缺充分理据。先不谈百多年来的香港历史，维港两岸土地大多由填海而来。从上世纪七十年代开始，港英政府所发展的新市镇，如荃湾、沙田、大埔、屯门、将军澳等地，处处皆是填海地带。正因填海，几十年来才有土地发展，容纳本港近五成的人口。自九十年代中期发展东涌以后，香港在过去20年再没有落成新市镇；反观邻近新加坡，近10年来积极填海造地，创新发展，改善民生。新加坡土地面积只有香港三分之二，但居住环境已比我们大为优胜，故此要为香港未来带来新机遇，只有大规模填海才能扭转干坤。

不存在地产霸权

不少人担心东大屿填海项目乃地产霸权，赚钱的全是地产商，普罗大众未能受惠，但我认为这是历史观感所带来的偏见。事实上，“明日大屿”填海计划实施后，会建造26至40万个住宅单位，其中七成单位为公营房屋，当中所包括的公屋和居屋，已同时兼顾中下阶层居住的需要。年轻人购买新落成的居屋，比现时容易上车，负担相对较轻，毋须一生做无壳蜗牛或楼奴。为了减少社会对“明日大屿”的质疑，我赞成政府主导住宅的发展，让市民享用更佳的居住环境。我一直深信，市民乐意供楼，是对当地有承担的表现，亦可加深其对未来抱有希望。因此，“明日大屿”在兴建公营房屋时，我赞成政府多建居屋，积极回应市民自置物业的诉求。

增加土地 香港发展中央商务区

居住困难之外，土地不足亦影响营商环境。香港作为国际贸易金融中心，“一带一路”的枢纽，核心地段的写字楼租金长期高企。以中环为例，甲级写字楼的尺租可高达200元。租金成本过高，难以吸引新进外资，可谓不利商业发展。

此外，缺乏会议场地又是另一难题。今时今日会展的使用率已达饱和程度，根据贸发局的估计，到了2028年，会展场地在旺季将缺乏大约130000平方公尺。若再不觅地发展，实难以保持国际竞争力。

对商务而言，东大屿都会可作为新一代中央商务区，发展新型经济，智慧城市，吸引外来人才来港工作。同时，它亦是继中环和九龙东后的第三个核心商业区，不但可提供400万平方米的商业和写字楼的楼面总面积，更可创造约34万个就业职位，为未来经济发展注入动力。而且，东大屿邻近前海，更可配合国家大湾区发展，彼此贡献所长，互助互利，并产生协同效应，令两地市民受惠。

《粤港澳大湾区发展规划纲要》刚于上月公布，香港未来经济爆发点在于利用与大湾区的优势。当前，内地积极发展大湾区，而“明日大屿”正处于战略位置，可发挥“双门户”角色，大屿山可以通往世界，也可通往粤港澳大湾区。该计划的震撼点是重整本港交通网络，把大屿山交通扩展至连接港岛及新界西面；为已落成的港珠澳大桥，扩大本港交通命脉，进一步推进与大湾区的交往。可以预见，东大屿将发展成一座新型城市，具备完善的交通枢纽。

发展刻不容缓

过去，香港每逢发展大型基建项目，所花费的讨论时间皆比预期为长，并且难以取得共识。以机场第三跑道为例，2008年已完成规划大纲，但要讨论8年才正式开始动工，直至2023年才可使用。香港人办事效率虽高，但面对大型基建发展事宜，往往议而不决，决而不行，殊甚可惜。今时今日，社会和科技发展一日千里，停滞不前只会被邻近地区迎头赶上，香港还可以耗费几多个8年或10年去讨论？政府提倡“明日大屿”计划，符合港人居住、就业及交通需要，且配合香港发展也意义深远。

未来香港对土地的需求有增无减，我希望各界具长远目光，试想像香港以1000万人口的状况来规划，未雨绸缪，令新一代抱有美好明天的盼望。