“住大啲”的理想和现实
“住大啲”的理想和现实
[阅读相关研究报告 - 未来10年房屋落成量预测]
香港作为一个繁荣的亚洲国际都会，集约的高密度发展带来了高效率运作，但同时亦造成了一些副作用，如“住得细”、“住得贵”等。
根据去年10月公布的更新版《香港2030+规划策略》，香港的人均居住面积只有161平方尺，低于东京的平均210平方尺及新加坡的270平方尺，更被一河之隔的深圳（300平方尺）抛离近一倍。
社会表达“住大啲”的诉求，只是一个表征，其实质根源在于土地和房屋供应的短缺，以下我们将从私人住宅及公营房屋两方面，探讨市民的居住质素，尤其是居住空间的趋势。
私楼面积 短期难回升
细单位占私人住宅新落成量的比例，在过去20多年来不断上升。实用面积小于430平方尺的甲类单位，从2005至2009年间仅占私人住宅落成量10%的低位，到2015至2019年间增加超过两倍至34%，并预计到2020年代的首5年间，进一步上升至45%。
同样地，新落成私人住宅单位平均建筑面积亦呈下跌趋势，我们透过分析售楼说明书和建筑图则所披露的资讯，预期到2023年，数字将会下跌至小于600平方尺的新低；若以一般8成实用率计算，则实用面积将小于480平方尺。
至于纳米单位，即指实用面积小于215平方尺的住宅单位方面，参考现时已公布的售楼说明书和建筑图则，我们预计纳米单位落成量将会持续向上，直到在2023年达到顶峰后，在2024至2025年才会渐趋平稳。
按地区细分，过去的纳米单位供应主要集中于港九市区，当中九龙更是纳米单位的主要来源，并且预计情况会在未来继续；但与以往的趋势不同，未来新界的纳米单位落成量比例将会和九龙看齐。这现象的其中一个解释是，随着楼价不断上升而变得愈来愈难负担，单位面积缩小的趋势逐渐从市区蔓延至新界这个首次置业买家传统“上车”的热点。
当局在去年年底首次宣布，私人住宅的最低单位实用面积要求为280平方尺，并在今年2月扩大了涵盖范围，令坊间纷纷揣测这项要求会否令纳米单位绝迹。然而，值得注意的是，该要求并不适用于不受土地契约修订及／或换地限制的私人发展项目（大部分为私人重建项目），预计未来4年，近半的新落成纳米单位将来自私人重建项目。
因此，目前就断定纳米单位会消失仍是言之尚早，但是我们预期，纳米单位落成量增加的趋势将会结束。
公营屋单位 难逃“纳米”趋势
公营房屋也同样无法幸免出现纳米单位的情况，当中尤以“绿置居”为甚。自从“绿置居”先导计划下的首个项目、位于新蒲岗的景泰苑在2016年开售以来，纳米单位一直在所有“绿置居”项目中占比甚高，回顾在2016、2018、2019及2021年开售的“绿置居”项目，每年平均都有15%的单位属于面积小于215平方尺的纳米单位。虽然即将于今年出售的“绿置居”项目之确实单位面积分布尚未完全公开，但“绿置居”的最低单位面积也呈现下跌趋势，从2016年的192平方尺下跌至今年的184平方尺。
与“绿置居”的情况相似，居屋的单位面积亦呈下降趋势。政府在2014年复售居屋时，当时面积超过430平方尺的单位占比为97%，但该比率在之后急跌，其后数年一直处于50%以下的水平，到了2020年更是跌至38%；居屋的最低单位面积亦一路拾级而下，由2014至2017年间约370平方尺，下滑至2018至2020年间的277平方尺，到了今年更会进一步下跌至186平方尺。
换言之，“居屋2022”将首次出现纳米单位，当中启德启欣苑提供的186平方尺单位，将会是历来最细的居屋单位。
政府限制措施 未解问题根源
鉴于公营房屋和私人住宅单位的平均面积将会持续下降，提升居住空间仍然是一个长远理想。尽管政府订立最低私人住宅单位面积要求，或将纾缓单位面积下跌的情况，但在市民难以负担不断上升的楼价下，纳米单位的出现实际上可说是一种市场自我调节后的平衡。
因此，政府的限制措施只是治标不治本的权宜之计，因为问题的根源，在于私人住宅单位供求失衡；至于政府会否将私人住宅最低面积280平方尺的限制，扩大至涵盖公营房屋，目前仍是未知之数。
正如我们在早前发布的未来10年房屋落成量预测报告指出，无论是增加房屋供应或是增加居住空间，归根究柢都需要更多土地才能实现。正如我们再三倡议，要真正根治问题，就必须积极加快所有土地和房屋供应措施，只有土地供应根基稳固、房屋落成量回升，才有进一步提升人均居住空间的可能。
[阅读相关研究报告 - 未来10年房屋落成量预测]
香港作为一个繁荣的亚洲国际都会，集约的高密度发展带来了高效率运作，但同时亦造成了一些副作用，如“住得细”、“住得贵”等。
根据去年10月公布的更新版《香港2030+规划策略》，香港的人均居住面积只有161平方尺，低于东京的平均210平方尺及新加坡的270平方尺，更被一河之隔的深圳（300平方尺）抛离近一倍。
社会表达“住大啲”的诉求，只是一个表征，其实质根源在于土地和房屋供应的短缺，以下我们将从私人住宅及公营房屋两方面，探讨市民的居住质素，尤其是居住空间的趋势。
私楼面积 短期难回升
细单位占私人住宅新落成量的比例，在过去20多年来不断上升。实用面积小于430平方尺的甲类单位，从2005至2009年间仅占私人住宅落成量10%的低位，到2015至2019年间增加超过两倍至34%，并预计到2020年代的首5年间，进一步上升至45%。
同样地，新落成私人住宅单位平均建筑面积亦呈下跌趋势，我们透过分析售楼说明书和建筑图则所披露的资讯，预期到2023年，数字将会下跌至小于600平方尺的新低；若以一般8成实用率计算，则实用面积将小于480平方尺。
至于纳米单位，即指实用面积小于215平方尺的住宅单位方面，参考现时已公布的售楼说明书和建筑图则，我们预计纳米单位落成量将会持续向上，直到在2023年达到顶峰后，在2024至2025年才会渐趋平稳。
按地区细分，过去的纳米单位供应主要集中于港九市区，当中九龙更是纳米单位的主要来源，并且预计情况会在未来继续；但与以往的趋势不同，未来新界的纳米单位落成量比例将会和九龙看齐。这现象的其中一个解释是，随着楼价不断上升而变得愈来愈难负担，单位面积缩小的趋势逐渐从市区蔓延至新界这个首次置业买家传统“上车”的热点。
当局在去年年底首次宣布，私人住宅的最低单位实用面积要求为280平方尺，并在今年2月扩大了涵盖范围，令坊间纷纷揣测这项要求会否令纳米单位绝迹。然而，值得注意的是，该要求并不适用于不受土地契约修订及／或换地限制的私人发展项目（大部分为私人重建项目），预计未来4年，近半的新落成纳米单位将来自私人重建项目。
因此，目前就断定纳米单位会消失仍是言之尚早，但是我们预期，纳米单位落成量增加的趋势将会结束。
公营屋单位 难逃“纳米”趋势
公营房屋也同样无法幸免出现纳米单位的情况，当中尤以“绿置居”为甚。自从“绿置居”先导计划下的首个项目、位于新蒲岗的景泰苑在2016年开售以来，纳米单位一直在所有“绿置居”项目中占比甚高，回顾在2016、2018、2019及2021年开售的“绿置居”项目，每年平均都有15%的单位属于面积小于215平方尺的纳米单位。虽然即将于今年出售的“绿置居”项目之确实单位面积分布尚未完全公开，但“绿置居”的最低单位面积也呈现下跌趋势，从2016年的192平方尺下跌至今年的184平方尺。
与“绿置居”的情况相似，居屋的单位面积亦呈下降趋势。政府在2014年复售居屋时，当时面积超过430平方尺的单位占比为97%，但该比率在之后急跌，其后数年一直处于50%以下的水平，到了2020年更是跌至38%；居屋的最低单位面积亦一路拾级而下，由2014至2017年间约370平方尺，下滑至2018至2020年间的277平方尺，到了今年更会进一步下跌至186平方尺。
换言之，“居屋2022”将首次出现纳米单位，当中启德启欣苑提供的186平方尺单位，将会是历来最细的居屋单位。
政府限制措施 未解问题根源
鉴于公营房屋和私人住宅单位的平均面积将会持续下降，提升居住空间仍然是一个长远理想。尽管政府订立最低私人住宅单位面积要求，或将纾缓单位面积下跌的情况，但在市民难以负担不断上升的楼价下，纳米单位的出现实际上可说是一种市场自我调节后的平衡。
因此，政府的限制措施只是治标不治本的权宜之计，因为问题的根源，在于私人住宅单位供求失衡；至于政府会否将私人住宅最低面积280平方尺的限制，扩大至涵盖公营房屋，目前仍是未知之数。
正如我们在早前发布的未来10年房屋落成量预测报告指出，无论是增加房屋供应或是增加居住空间，归根究柢都需要更多土地才能实现。正如我们再三倡议，要真正根治问题，就必须积极加快所有土地和房屋供应措施，只有土地供应根基稳固、房屋落成量回升，才有进一步提升人均居住空间的可能。
