承接上篇《收回新发展区土地重夺主导权》于昨日刊登，笔者将从卖地表现分析未来房屋供应部署。回顾今个财政年度，政府首3季推出5幅住宅土地拍卖，当中两幅流标，政府把荃湾油柑头一幅土地交给房协兴建港人首置上车盘；另外3幅分别以尺价2,000多元至7,000元卖出，整个财政年度暂时约70多亿元卖地收入，估计就算最后一季的工业用地成功拍卖，对库房进帐亦影响不大。

卖地不佳情况反映发展商对经济前景并不乐观，故不急于投地，反而更希望尽快散货让资金回笼，从而保住现金流。面对这情况，政府应如何应对？

拆细地皮权宜计 进帐难大增

为鼓励发展商投地，政府可考虑将部分大面积地皮拆细出售，以降低发展商的投地成本及风险，亦希望有更多较细规模的发展商能够参与投地。

然而，拆细地皮虽可鼓励更多发展商参与竞投，但技术上亦有不少考虑。首先，拆细地皮需要修订规划发展参数，包括基建容量及地盘出入口等。此外，拆细地皮对景观、交通及土地运用效益亦有所影响，例如地盘之间的楼宇布局未必能够完全协调，增加地盘之间不必要的分隔，减低地方的畅达性，可能需要额外的连接，亦减少可用的公共空间。

今个财政年度卖地表尚有8幅住宅土地，当中5幅地盘面积小于1.5公顷，不宜再拆细；另有3幅地盘面积大于2公顷，若评估合适，政府可作两手准备，视乎情况拆细出售。

综合而言，拆细地皮是鼓励发展商投地的权宜之计，但在“现金为王”的环境下，政府始终处于被动角色，就算成功拆细地皮出售，始终未能像以往靠卖地为库房带来丰厚收入。

卖地表现欠佳 仍须维持供应

另一方面，据中原最新数据，2023年第四季一手私人住宅新盘货尾升近2.3万个单位，创逾20年新高。经济前景未明朗，加上货尾未清，发展商未必会积极入市投地，政府暂停今季售卖住宅土地，是回应市场的务实做法。

然而若长期停止兴建私人房屋，未来又会出现房屋供应断层。回顾上次经济下滑经验，当年政府采取“积极不造地”政策，虽激活楼市，但同时造成房屋供应短缺及一连串社会问题。在1997至2006年，公私营房屋落成量年均5.3万个单位，但在2007至2017年大跌一半，到只有年均2.69万个单位，使楼价在2003年的低位上升近5倍，公屋轮候时间最高升至6.1年。

现届政府应汲取教训，不应因为短期的经济波动而停止造地，应继续发展古洞北/粉岭北及洪水桥新展区等已规划的土地供应项目，并继续推进新发展区的交通及其他基建项目，使未来熟地供应不会出现断层。

然而现时推地但市场冷淡，不推地又影响房屋供应，又不想影响楼市，面对三难局面，政府可考虑把土地转为兴建资助出售房屋。

续建资助房屋 有序调整阶梯

笔者认为最近荃湾油柑头土地流标，政府随即邀请房协承接兴建首置单位的做法恰当。为避免房屋供应出现断层，政府应维持每季供应住宅土地。如果土地未能成功拍卖，政府可邀请房协、市建局甚至房委会兴建资助出售房屋或重置单位。

好处有以下几点：一、既可确保房屋稳定供应，同时避免直接冲击私人楼宇市场；二、建立更丰富的资助出售房屋市场，让市民在市况下行的环境下，以可负担价钱拥有自己物业；三、让市民在市区重建过程中有更多换楼选择；四、让有能力的公屋用户腾出单位拥有自置居所，重新分配给真正有需要人士，发挥社会安全网真正功能；五、有序调整各种房屋阶梯，让所有市民有机会向上流。

面对经济周期调整，出现财赤实属正常，政府不应自乱阵脚，应在市况下行周期中趁机拨乱反正，调整土地房屋供应策略，让社会资源发挥最大效益。