鬆綁「居二」市場 助力青年上車

文章原載《明報》2023年4月6日
撰文：團結香港基金副總裁 葉文祺、研究員 梁躍昊、助理研究員 趙恆

早前首個酒店轉青年宿舍的項目啟用，令青年住屋需要再一次成為城中熱話。然而在千禧年代後，隨着樓價升勢大幅拋離收入增長，令負擔能力下降，整體置業年齡呈現老化趨勢，愈來愈少青年躋身業主行列。面對置業夢愈來愈遙遠，社會流動性滑落，不少青年難免感到氣餒，繼而產生的無力感導致「佛系」、「躺平」等成為新一代的「潮語」。

團結香港基金近日發布的《青年置業與社會流動性研究》，正正希望帶動社會對青年「上車難」問題的關注，同時透過善用現有資源，為青年住屋難題找出一個解決方案。

收入與樓價升幅脫節  可負擔單位「納米化」

我們分析了過去20年的人口普查中，30至34歲青年的月入中位數變化。數據顯示，以名義價值（即未經通脹調整）計算，不論是學位還是非學位畢業生，收入在20年間增長約20%至36%，但同期樓價足足上升了近4倍，可見置業難度有增無減。

為進一步了解青年置業負擔能力，研究假設以青年月薪承做九成、為期30年的按揭，得出最大可負擔的樓價金額之後，再除以當時不同面積單位的每呎樓價，從而找出當年可負擔的最大單位面積。

研究發現，於2001年，學位畢業生可以買到800至過千平方呎的大單位；但到了2021年，由於樓價飛升，負擔能力大大減退，學位畢業生只能負擔起不到270呎的小單位。

非學位畢業生面對的情况更顯嚴峻——在2001年，非學位畢業生可以在港島、九龍和新界買到400至500多平方呎的中型單位；惟到了2021年，非學位畢業生在各區只能負擔起不到140呎的「納米盤」。

近年納米盤充斥房屋市場，人均居住面積不斷「納米化」，正正是「將貨就價」的結果。假若沒有可負擔的置業選項，問題將無法根治。

一手居屋中籤機率微  未補價二手屋難流轉

而居屋本應為銳意置業的夾心階層，提供可負擔的置業選項。每年居屋「大抽獎」，吸引數以萬計的申請人。但根據立法會的資料研究計算，以「居屋計劃2017」為例，當中30歲或以上申請人的申購成功率只有3%，而30歲以下更是低於1%。相對於這些家庭的置業需求，每年居屋的興建及推售數量顯得捉襟見肘。

要滿足置業需求，提供未補地價二手居屋買賣選項的「白居二」政策，顯得尤其重要。然而，買家往往因為現行政策而在按揭問題上卻步。現時，政府為居屋設有30年擔保期，擔保期內買家可以在不用接受壓力測試和審查收入證明文件的情况下，借取九成按揭。不過，當剩餘擔保期降至5年以內，銀行在按揭年期和成數上會漸漸收緊。一旦擔保期結束，則一般只能借取六成按揭，所需首期金額同時大大增加。對預算和首期資金有限的「上車一族」來說，看到這些表面上價格優惠，但實際上卻無法負擔的居屋，無奈只能「望樓興嘆」。

我們發現，符合借取九成按揭條件的二手居屋單位，正在迅速減少，未來5年即將出現「供應懸崖」。根據房委會數字，可供綠白表資格購買的二手居屋總量，有超過32萬個；但當中的六成半，即逾21萬個單位，已經不符合承做九成按揭的條件。而在剩餘的三成半符合承做九成按揭要求，即超過11萬個單位之中，高達8萬個單位的剩餘擔保期只有5至9年。

換句話說，5年之後，還能夠承做九成按揭的居屋，會從今天的11萬個，銳減至3萬多個（見表）。

在僧多粥少的情况下，賣家的議價能力更強，因而造成二手居屋高價成交。假如擔保期政策繼續一成不變，可預見的是樓齡較新的二手居屋單位，因為能承做較高成數按揭從而減輕首期負擔，將變得更加奇貨可居，而且價格高企；相反，樓齡較舊的居屋則不受歡迎，而且流轉率低。

3個房屋建議「組合拳」 拆牆鬆綁解鎖置業機會

如要解決青年置業問題，我們提出3個建議，作為一套「組合拳」，讓這些現時被「鎖死」的資源能更充分運用。第一，我們建議把擔保期適當延長，確保樓齡較舊的二手居屋單位都能承做九成按揭。此舉可讓買家不必因為顧慮按揭成數，而局限於購買樓齡較新的二手居屋單位，有助遏抑炒賣及高價成交情况。

第二，在建議一的基礎上，我們建議逐步取消每年配額和購買資格證明書限期，最終邁向全面開放「白居二」市場。有意見認為，這可能導致需求大量增加。然而，「白居二」市場的買家始終要符合相關入息及資產限額，並不會因為開放市場而導致合資格買家數量急增。此外，如將購買資格證明書的限期取消，買家再不需要一窩蜂地在限期前搶購單位，反而會對市場交投起到穩定作用。再者，隨着需求有序地被引導至二手市場，新居屋的超額認購倍數也將回落。

第三，在一手居屋抽籤制度上，我們建議為多次申請而未能成功的申請人，額外增加日後再次申請時的中籤機率。透過這一系列建議，我們期望有助居屋制度「拆牆鬆綁」，並重燃青年置業希望。