樓價上升 中產大減？

撰文: 葉文祺 團結香港基金研究員、唐嘉逸 團結香港基金助理研究員

經常有人說資本主義最近的發展令「中產下流化」，形成所謂「M型社會」，即中產的數目愈來愈少。那麼，「中產下流化」有沒有在香港出現呢？要回答此問題，先要為中產下一個定義。有說中產是位於收入分佈中間；曾經有一位前任高官表示中產是那些「飲咖啡，看法國電影」的人；又有很多人說家住太古城就是中產。那到底在香港怎樣才能成為一個中產？

何謂中產

以香港的特殊情況，筆者認為中產可以被理解為不需要政府資助而有能力自置物業的住戶。這除了是因為樓價是近年香港市民最關心的議題，也因為物業是大部份香港家庭最重要的資產。具體來說，筆者以2001、2006、2011及2016年的公屋申請入息限額、居屋申請入息限額及住戶入息最高的5%將全港住戶分為四份（表一）。

表一. 以公屋及居屋申請入息限額作為入息門檻

若我們假設入息最高的5% 的住戶為富裕階層而非中產，再假設入息超出居屋申請入息限額的家庭能夠自置物業（起碼根據政府的資助房屋政策如是），中產家庭便可定義為入息在「居屋申請入息限額」與「住戶入息最高的5%」之間的住戶。再將以上的入息門檻與該年的住戶入息分佈作比對，便可以得出各個階層的住戶數目及其佔整體住戶的百分比。

圖一. 以資助房屋入息限額界定的全港住戶入息分佈

樓價上升 中產大減

首先，從圖一可看，中產家庭實際上從來不是在入息分佈的中間。相反，根據本文定義，以2016年為例，若要成為中產，家庭月入必須達2016年全港家庭入息中位數25,000元的近兩倍。

其次，香港的中產家庭佔比在過去15年大幅下降。由2001年佔全港家庭的32%下降到2016年的20%，而實際數字則由65萬多戶下降至49萬多戶。下降數字之多令人震驚，而其中跌幅集中出現在2011年到2016年之間，中產家庭數目大幅減少四成。歸根究底，中產家庭大幅減少是由於同期的樓價大幅上升接近九成。這令到與樓價掛鉤的居屋入息限額由27,000元升至49,000元。事實上，仲量聯行最新發表的香港住宅物業市場研究報告顯示，以現時一般私樓單位大約600萬港元計算，計及首期及每月還款等因素，家庭月入要5萬元才能負擔。換句話說，全港只有收入最高的四分一人才有能力於私樓市場置業。

餘下的四分之三的人，便要依靠政府的公營房屋。若不計算資產，純粹以入息作標準，在2016年有多達75%的家庭符合申請政府資助房屋的入息條件。可惜，居住在公營房屋的住戶（包括公屋及資助出售房屋）十多年來均維持在約45%，可見公營房屋的供應並未能應付不斷上升的需求。這解釋了為何公屋輪侯時間愈來愈長，及每次發售居屋皆萬人空巷。

要解決中產下流，政府必須大力增加公營房屋，特別是資助出售房屋的供應，使更多家庭能完置業夢。而這必須要是現有的公私供應以外的新增供應，否則只是拆東牆補西牆。所以歸根究底，政府還是要解決地從何來的問題。這需要多管齊下增加土地供應，短期應考慮以一地多用的方式重新發展使用效率低的政府設施作住宅用途，及以公私合營方式釋放私人土地擁有者的土地儲備，以解燃眉之急；中期應加快落實各新發展區及其他計劃中的土地發展計劃；長遠來說則應重啟大型填海計劃，建立土地儲備而滿足長遠的土地需求。