對財政預算案的幾點建議

文章原載《經濟通》2022年2月22日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 梁躍昊

財政預算案即將於明天發表。相信大家最關注的離不開預算案會否派糖，又或是「防疫抗疫基金」會否加碼。不過，面對財政儲備大幅減少，政府在短期的紓困措施以外，也要仔細研究如何開源節流。

其中一個方法便是多用「公私營合作」，特別是未來香港將會發展不少大型基建，如「明日大嶼」及「北部都會區」，成本龐大，如果單靠政府一己之力恐怕難以應付。「公私營合作」在內地及國外也是十分普遍，好處是可以引入私人機構分擔項目的成本及風險。事實上，本港過去不少基建，如海底隧道，沙田第一城填海等，也是透過「建設－經營－轉讓」（BTO）及出售填海發展權等不同模式的「公私營合作」建成，而香港的「鐵路加物業」發展模式更加是得到海外不同地方仿效。

其次，政府也考慮借助私營市場的專業能力，重新採納私人參建模式，增加公營房屋供應。房委會曾於1979年推出「私人參建計劃」，由私人發展商根據標書所列的規格興建住宅單位，再出售予居屋計劃的對象，項目的建造效率和質素絕不亞於房委會負責的項目。香港大學房地產及建設系的研究顯示，對比房屋署沿用的設計後投標施工的安排，私人參建項目的建造費更平、建造時間亦更快，而且不會影響施工質素。不少私人參建居屋如雅濤閣、康山花園、富榮花園、采頤花園等屋苑廣受市場歡迎，交投相當活躍。

最後，政府在加快「明日大嶼」及「北部都會區」等政府主導的大型發展之外，亦應促進私人的土地發展，實行「兩條腿走路」。事實上，私人換地及土地契約修訂對於房屋應的貢獻不應忽視。過去五年，來自換地及契約修訂申請的私人發展佔所有私人住宅土地供應約四成， 在2017/18年度比例更達到六成半。我們認爲政府可研究將工廈重建的「標準金額」補地價先導計劃延伸至所有新界農地。若能促使市場加快將農地儲備轉換為住宅發展，政府既可為庫房開源，發展商也能釋放農地價值，而社會則得益於新增的房屋供應，為官商民達致三贏局面。