土地房屋問題的回顧與展望
文章原載《香港01》2022年7月27日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 梁躍昊
回歸二十五年，是香港一個重要的里程碑，也是一個適當的時機，讓我們總結往事，展望未來。回顧過去，房屋短缺一直是香港的民生頭號難題。儘管多屆政府均將土地房屋問題定爲施政的「重中之重」，但由於過去拓展新市鎮的步伐停頓，加上發展熟地需時，因此都只能依賴改變土地規劃用途等方法暫時「止咳」。縱使未來充滿挑戰，同時也透露曙光。明日大嶼及北部都會區等大型發展計劃將會是未來的「供應糧倉」，但何時才能實現，將取決於各新發展區的建設進度。因此，未來五年是香港由治及興的關鍵時刻，只要緊握發展變革的契機積極行動，定能解決土地房屋這個老大難問題。
私人住宅：短期暫見曙光，長遠仍存變數
私人住宅方面，由於過去積極改劃土地的努力初見成效，以及有更多私人發展項目完成地契修訂/換地程序，預計未來五年（2022至2026年）的年均落成量將重回約17,300個單位的水平。這不但與過去五年相若，而且也高於2007至2016年期間年均10,900個單位的水平。整個私人住宅發展周期的各項領先指標，包括待批的預售樓花同意書申請數量、上蓋工程動工量及熟地供應量，均見改善。
然而，中長期的私人住宅供應仍有隱憂。由於政府在2018年調低《長遠房屋策略》私人住宅供應目標比例，導致私人住宅熟地供應驟降，在新發展區的土地供應「主力」於2030年前後實現之前，有機會出現青黃不接，從而影響未來六至十年的私人住宅落成量。這需要政府推出有效政策扭轉形勢，加快推進各新發展區，以避免出現供應斷層。因此，我們歡迎政府於2022年3月提出精簡發展程序的法律修訂建議，並期望有關建議可盡快得到落實。
公營房屋：短期繼續落後，長遠前景審慎
公營房屋方面，過去九年公營房屋落成量都未能達標，累計短缺超過105,000個單位，等同約十四條彩虹邨。展望將來，預計未來五個財政年度（2022/23至2026/27年度）的公營房屋年均落成量為21,100個單位，與《長遠房屋策略》目標的每年30,100個單位相比仍然落後30%。以目前速度推進，未來十年期的公營房屋落成量可望達到306,600個單位，稍高於《長遠房屋策略》目標，但這仍存在不確定性。
過去八年，平均每年有15%的公營房屋單位延誤落成，導致政府自2015年起便提出的「頭輕尾重」供應模式至今也未能實現。我們檢視了三個延誤個案，發現這些項目不是陷入沒完沒了的規劃設計討論、或受到僵化的行政程序凍結，就是錯失了最理想的發展時機。因此，我們認爲公營房屋供應達標的關鍵在於增加資訊透明度，並就每一個項目都委任專責的項目經理，以促進監督和協調效率，打破目前公營房屋項目不斷延誤的惡性循環。
居住質素：短期權宜之計，長遠尚待觀察
居住質素方面，私人住宅供應的細單位比例在過去十年急速上升，令新落成單位的平均面積相應地下降。雖然政府兩次放寬按揭成數，但預期趨勢仍將在短期內持續。由於政府在近期才公布280平方呎的私人住宅最低單位面積要求，因此估計納米單位落成量將會在短時間内繼續增加，直到2024至2025年才會漸趨見頂。而且，由於此要求的涵蓋範圍並不包括大部分私人重建項目，因此納米單位不會因此而完全消失。
細單位在公營房屋同樣佔比持續高企，而單位面積也呈現下降趨勢。納米單位在過去的綠置居項目一直有相當的比例，而且亦將在今年推售的居屋項目首次出現。至於當局會否與私人住宅的最低單位面積要求看齊，停建面積少於280平方呎的公營房屋單位，目前仍有待觀察。但歸根究底，香港房屋困局源於供求失衡，因此最低單位面積這類限制措施只能是權宜之計，根治問題的不二法門還是要增加土地房屋供應。
問題縱使嚴峻，但要成功解困的方向也非常清晰。經過過去多年不懈的努力，我們已取得一些階段性的成果。展望將來，必須繼續大刀闊斧地精簡程序，加強執行和統籌能力，並以基建先行，多管齊下地推進大規模發展，加快明日大嶼及北部都會區等大型發展計劃。同時，我們也需要從過去吸取教訓，不能因爲市況波動而停止造地，並應該採取具策略性和前瞻性的規劃，建立充裕的土地儲備。只要具備這個基礎，才能靈活地按不同發展需要取用土地，推進經濟及社會發展，避免錯失最佳發展時機。我們相信，只要社會團結一致，支持新一屆政府向着目標全速邁進，定能迎來希望的曙光。
