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    房屋

    只爭朝夕 解開港房地「三低」死結

    2021-05-12

    文章原載《經濟日報》2021年5月12日
    撰文:團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺﹑高級研究員 潘灝儀

    只爭朝夕 解開港房地「三低」死結

    [閱讀相關研究報告]

    居住環境對於個人的身心健康至關重要,尤其對於基層市民而言,近幾十年來的經濟騰飛,並沒有為他們的生活環境帶來太大改善。面對土地及房屋短缺的問題日益惡化,我們一直以來不斷提醒大眾切勿掉以輕心。本港正陷入熟地供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」死結中,除住宅落成量將持續減少外,我們亦預計新落成的住宅單位將會愈來愈細。

    缺大型發展計劃 土地供應枯竭

    過去20年香港缺乏大型土地發展計劃,導致可發展土地供應量逐漸枯竭,政府手頭上的熟地寥寥可數。以可供私人住宅發展的土地為例,可建單位由3年前熟地供應高峰時的25,500個,下跌至本年度13,020個的水平。

    量低之餘,質素亦有所下滑。由於過去一直缺乏大規模及規劃周詳的新市鎮發展,因此可即時用作大型及高密度住宅發展的優質土地正逐漸減少,相反「蚊型地」則愈來愈普遍。在政府賣地計劃中,可提供少於100個單位的「蚊型地」比例,在短短6年之間由10%急升至40%,例如醫院道內地段第8872號的地盤面積僅為463平方米,且位於陡峭斜坡上,而西寧街及域多利道內地段第9069號的地盤面積則僅為537平方米,且該地盤被密集的工業大廈包圍。

    「蚊型地」會被發展成「牙籤樓」,地皮缺乏相應的配套設施,而細小的空間已經要承載一家幾代人,現時規劃的發展日益偏離宜居的理想。

    此外,在來年的賣地計劃中,亦有不少地皮屬於未能作即時發展的生地,部分正等待《分區計劃大綱圖》的修訂,部分則尚待清理,例如屯門青山公路-大欖段的地盤內有一個規模較大的寮屋區,須進行額外的土地清理及重置工作。由此可見,政府在覓地建屋方面雖已殫精竭慮,但每每事倍功半。

    另一方面,政府控制的供應來源,在所有私人住宅用地供應渠道中所佔的比例正在下降,可見其在土地供應上的匱乏。在所有土地供應渠道中,來自政府賣地、鐵路項目、市區重建局項目的土地供應,均可視為政府控制的供應來源。在2020/21年度所有供私人住宅發展的熟地供應中,由政府控制的供應僅佔67%,而2013/14年度及2015/16年度分別曾錄得89%及88%的最高水平。

    落成量低 房屋供應持續落後

    盡管私人住宅落成量去年呈現一次性反彈,但縱觀私人住宅的發展周期,自2018年中起的放緩趨勢並未改變,未來5年私人住宅落成量,預測年均只有約15,000個單位,較去年實際落成20,900個單位少28%。

    私人住宅發展周期中,每一個階段均呈現了持續的放緩。我們在2018年首次論及發展周期放緩的現象,而按過去兩年的數據所示,放緩的趨勢並未有逆轉迹象。先從賣地說起,在熟地上興建的住宅單位數量自2017/18年度起減少了49%;而在施工階段,上蓋建築工程動工量自2017年起便減少了69%,創下了6年新低。在物業銷售方面,已獲發預售樓花同意書的住宅單位數量自2018年起大幅下降了41%,創下了5年新低。由此推算,2021年至2025年的每年平均住宅單位落成量,也預計將較2020年下降28%。

    公營房屋方面,則預計未來4年的年均供應量為21,800個單位,較《長策》目標落後28%;而由於公營房屋的動工量一直落後於長期目標,因此落成量累計相當分量的短缺。僅在過去8年,估算累計短缺的公營房屋落成量就相當於13.5條彩虹邨。

    單位愈住愈細 影響居住質素

    供應短缺亦對居住質素帶來負面影響,市民不但會「愈住愈貴」,更會「愈住愈細」。按單位面積細分私人住宅落成量,實用面積為430平方呎或以下的甲類單位比例從2005年至2009年期間的10%,穩步增長到2015年至2019年期間的34%,預計數字將會

    進一步攀升,佔2020年至2024年期間預期落成量的43%;未來新落成私人住宅單位的平均建築面積,則預計將於2024年跌至小於600平方呎(以實用率8成計算,實用面積將小於480平方呎),比2012年小了近3分之1。事實上,近年市面上除了「劏房」及「貨櫃屋」外,還湧現了不少「納米樓」甚至是「太空倉」,當中「太空倉」面積最小只有約20平方呎,情況堪悲。

    稍為有望改善的地方是,根據發展商向屋宇署提交的建築圖則及公布的售樓書推算,「納米樓」(即實用面積小於215平方呎的住宅單位)的落成量可預期於明年後從高位回落。

    「地逼難容足」,本港房屋供應前景嚴峻,若現行措施不變,房屋問題於未來10年內都無法解決。生死全繫於一綫之間,未來能否扭轉乾坤,關鍵在於今天。我們呼籲特區政府立即行動,提速推進各項造地計劃,繼續精簡土地及房屋發展的審批程序;社會亦應團結一致,支持政府在所有土地及房屋計劃上積極推進,合力破解供應「乾涸」困局。