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    房屋

    公私營供應目標調整無助填缺口 2023年供應現斷崖式下跌

    2019-04-30

    文章原載《信報財經新聞 》2019年4月30日
    撰文:團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、團結香港助理研究員 黃樂妍

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    香港又獲得一個「世界第一」——住宅樓價冠絕全球。根據世邦魏理仕(CBRE)最新發表的全球生活報告顯示,香港住宅的平均樓價直迫港元1,000萬。然而,筆者認為現時香港的房屋供應處於「低處未算低」危機,預計無論是私人住宅或公營房屋供應,在三四年後將有斷崖式下跌,令香港的房屋問題雪上加霜。這反映香港不僅需要「明日大嶼」項目作未雨綢繆,還要結合各種中短期措施,才能順利渡過難關。

    建私樓缺「熟地」少動工

    去年底政府更新《長遠房屋策略》(《長策》),決定從2019/20年度起10年期的公私營房屋新供應比例從64改為73,令公營房屋的年度供應目標會從28,000個單位上調至31,500個;而私人住宅則會從18,000個單位下調至13,500個。

    有人認為,這對整體房屋供應會有正面影響,因為深信私人住宅供應目標無論怎下調,地產商為了賺錢,仍會「大建特建」,或者頂多一加一減相互抵消,最後沒有任何影響。可是現實並非如此簡單。

    我們分析顯示,下調私人住宅供應目標的負面影響已經逐漸浮現。雖然20192023年這5年間的每年平均預測落成量是18,500個單位,比《長策》年度目標高5,000個,但這個「超額完成」只是一個假象,如果以《長策》未調整比例前的目標18,000個單位比較,只是僅僅達標。我們更預測2023年將有斷崖式下跌:落成量只有13,300個,比2018年更下跌接近四成【圖1】。這個預測並非危言聳聽,而是基於兩個領先指標的真實走勢。

    圖一:私人住宅落成量

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    資料來源:差餉物業估價署、屋宇署、地政總署、城市規劃委員會、各發展商披露的數據及團結香港基金。

    指標一:用作興建私人住宅的「熟地」供應急降

    建屋最主要的投入就是「熟地」(可即時用來建屋的土地),沒有土地,即使有人力、財力、物力都是空談。但剛過去1年,政府在供應目標下調的同時,也相應減少私人住宅發展的「熟地」供應:這些「熟地」僅足夠興建14,500個單位,比2017/18年度大跌四成。一般從「熟地」到有單位落成需時約45年,因此我們推論土地供應減少,必導致私人住宅落成量在2023年「大縮水」。

    指標二:上蓋工程動工量明顯減少

    眾所周知,建屋是一個長期過程,一般上蓋工程動工後約23年才有單位落成。然而,根據屋宇署的數據,去年上蓋工程動工的單位數目按年下跌44%,意味建築工程步伐因為各種原因而放緩。套用俗語「手停口停」比喻,今年不動工,往後23年落的成量自然大大減少。

    公營房屋的情況比私人住宅更不明朗,因調高供應目標不代表真正落成量會隨之上升。根據我們的預測,2019/202022/23年度的每年平均落成量只有18,300個單位,比《長策》目標的31,500個單位少42%,其中2022/23年更大幅減少至14,500個單位,即比目標少一半有多【圖2】。

    落成量不達標的連鎖反應,就是必然延長公屋輪候時間;我們保守估計,一般申請者的平均輪候時間3年內會突破6年大關。

    圖二: 公營房屋落成量

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    資料來源:香港房屋委員會、香港房屋協會及團結香港基金。

    落成量不增反減

    以未來10年計,我們預計2019/202028/29年度將總共只有230,000個公營房屋單位落成,該數字低於的預測,亦比《長策》的10年供應目標少85,000個單位。

    可是,真正落成量很有可能比預估數字還少,全因未來4年約73%計劃興建公營房屋的土地都是改劃土地。借鑑過往5年,公營房屋延誤落成的情況愈趨嚴重;剛過去1年出現不同程度延誤的單位,更佔總落成的84%,即23,100個,包括深水海盈、沙田碩門、元朗屏欣苑等。每年延遲落成的公營房屋單位,平均75%正正就是興建在改劃土地之上。

    香港房屋問題已迫在眉睫,社會各界不要被過去一年公私營落成量達標而衝昏頭腦。現時該問題已經不是單靠政府就能解決,而是需要各方同心協力才有轉機。

    「明日大嶼」當然是長遠扭轉乾坤的「王牌」,但同時還需各種中短期措施「填缺口,保增長」,而這些能否順利推行,均有賴於市民大眾的支持。只要借鑑歷史,急起直追,即使輸在起跑線,逆轉反勝也是有可能。