先優化租置 重推才能「開個好頭」

文章原載《香港經濟日報》2019年10月17日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、助理研究員 黃樂妍

行政長官昨日通過電視講話形式發表其任內第三份《施政報告》，我們樂見政府展現出解決房屋問題的決心，提出多項短中期政策緩解現時最嚴峻的民生問題，盡力做到「讓每一個香港都可以在香港建立一個屬於自己的家」。

然而，我們認為美中不足的就是政策較為鬆散，欠缺一個宏觀的願景。

我們早前提出的十大「港人組屋」政策建議，第一項就是重推租置計劃，我們希望見到優化版的「租置計劃」能夠廣泛推行，長遠令置業率提升，做到真正的藏富於民。我們的「十大建議」亦包括提供租金津貼予公屋輪候戶、鎖定未補價單位的補價水平、首置青年貸款等一籃子的政策。我們認為只有同時推行多項建議才能做到互補不足，達到最大的效益。

租置數量少應「加碼」

以重推租置計劃為例，我們十分歡迎政府今次邁出正確的一步，但必須強調，重推租置計劃乃過去十多年公屋租戶最大的訴求，是次只推出過往計劃剩餘的4.2萬個單位顯然不足。過往租置計劃剩下的單位可能是「賣剩蔗」，因為按常理推斷，租置單位價錢如此優惠理應很受歡迎，因此賣不出去一定源自於種種原因，因此估計以這四萬多個單位來測試民意，效果未必理想。

重推租置先治舊病 「開個好頭」

建議政府能借機把以往從未發售過的屋邨包含在先導計劃內，同時把以往租置計劃為人詬病的管理及業權問題都一次過解決好，才可以讓新一輪租置計劃「開個好頭」。

我們明白現行的租置計劃有不少行政問題，例如：涉及租置屋邨公共範圍內政府、機構或社區設施的使用爭議、分擔如山坡等公眾空間的保養費用、處理租置屋邨的維修及翻新工程、混合業權令屋邨管理變得棘手等，但以上的問題都能靠更加清晰地界定邨界、增加屋邨維修儲備基金的注資金額、房屋署更積極地參與屋邨管理等方式解決。因此克服行政問題非不能也，乃不為也。

有人認為重推租置計劃都只能為公屋租戶帶來好處，然而，事實上這卻是個對整個社會有莫大裨益的「多邊共贏」方案。

五大社會好處 不只益公屋戶

第一，拉近貧富差距，緩解社會上資產不均的問題。「無產者」與「有產者」之間的財富鴻溝日益擴大，重推租置能夠助草根成為「有產者」，拉近貧富差距。

第二，確保低收入家庭擁有房屋資產的機會。經濟繁榮帶動土地房屋價值上升是全港750萬市民一起努力致使的成果，重推租置能確保社會中三成居住在公屋的住戶擁有房屋資產的機會不被剝削。

第三，釋放土地價值，為社會創造財富。如果公屋單位能在市場上自由交易，高達3.9萬億（相等於2016年本地生產總值的1.5倍）的土地價值就能被釋放出來，收益更可用以推行其他利民政策，令全民得益。

第四，更有效運用公營房屋資源。過去10年總共有14萬伙公屋落成，但總住戶人數只是增加了4千人，同期建成的26萬伙私樓卻容納多了51萬人。重推租置計劃能把一些劏房的租戶吸納回去公營房屋系統，從源頭上減少租住私樓的需求，緩解現時房屋短缺的問題。

第五，創造社會效益。租置計劃的推行於過去20年對於勞動市場和家庭穩定性帶來非常正面和顯著的影響，為社會整體創造更高效益。

放寬按揭保險 助夾心階層上車

至於放寬按揭保險對於首次置業人士的樓價上限，原則上我們贊成，與我們之前提議的首次置業貸款計劃亦不謀而合。對換樓、想上車的業主而言，放寬按揭保險固然皆大歡喜，但要同時思考如何在短期增加房屋供應，否則可能有反效果，只會推高中小型單位的需求。而全面重推租置計劃，正可短期釋放大量公營房屋單位，特別是中小型單位，供應至市場，解決短期供應真空的問題，兩者相輔相成。

今年的《施政報告》算是近年的「誠意」之作，也能感受到行政長官及其團隊的確沒有對房屋問題掉以輕心。時至今日，房屋改革已經是大勢所趨，希望在今後政府能夠落實執行《施政報告》羅列的一系列政策建議，同時摒棄過往小添小補的思維，下定決心大刀闊斧，努力為香港房屋問題謀出路。

長遠而言，希望政府能積極增加供應，加快棕地、明日大嶼等造地計劃，多管齊下，我們相信困擾香港多年的房屋問題必定能迎刃而解。