「住大啲」的理想和現實

文章原載《經濟日報》2022年6月15日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 梁躍昊

[閱讀相關研究報告 - 未來10年房屋落成量預測]

香港作為一個繁榮的亞洲國際都會，集約的高密度發展帶來了高效率運作，但同時亦造成了一些副作用，如「住得細」、「住得貴」等。

根據去年10月公布的更新版《香港2030+規劃策略》，香港的人均居住面積只有161平方呎，低於東京的平均210平方呎及新加坡的270平方呎，更被一河之隔的深圳（300平方呎）拋離近一倍。

社會表達「住大啲」的訴求，只是一個表徵，其實質根源在於土地和房屋供應的短缺，以下我們將從私人住宅及公營房屋兩方面，探討市民的居住質素，尤其是居住空間的趨勢。

私樓面積 短期難回升

細單位佔私人住宅新落成量的比例，在過去20多年來不斷上升。實用面積小於430平方呎的甲類單位，從2005至2009年間僅佔私人住宅落成量10%的低位，到2015至2019年間增加超過兩倍至34%，並預計到2020年代的首5年間，進一步上升至45%。

同樣地，新落成私人住宅單位平均建築面積亦呈下跌趨勢，我們透過分析售樓說明書和建築圖則所披露的資訊，預期到2023年，數字將會下跌至小於600平方呎的新低；若以一般8成實用率計算，則實用面積將小於480平方呎。

至於納米單位，即指實用面積小於215平方呎的住宅單位方面，參考現時已公布的售樓說明書和建築圖則，我們預計納米單位落成量將會持續向上，直到在2023年達到頂峰後，在2024至2025年才會漸趨平穩。

按地區細分，過去的納米單位供應主要集中於港九市區，當中九龍更是納米單位的主要來源，並且預計情況會在未來繼續；但與以往的趨勢不同，未來新界的納米單位落成量比例將會和九龍看齊。這現象的其中一個解釋是，隨着樓價不斷上升而變得愈來愈難負擔，單位面積縮小的趨勢逐漸從市區蔓延至新界這個首次置業買家傳統「上車」的熱點。

當局在去年年底首次宣布，私人住宅的最低單位實用面積要求為280平方呎，並在今年2月擴大了涵蓋範圍，令坊間紛紛揣測這項要求會否令納米單位絕迹。然而，值得注意的是，該要求並不適用於不受土地契約修訂及／或換地限制的私人發展項目（大部分為私人重建項目），預計未來4年，近半的新落成納米單位將來自私人重建項目。

因此，目前就斷定納米單位會消失仍是言之尚早，但是我們預期，納米單位落成量增加的趨勢將會結束。

公營屋單位 難逃「納米」趨勢

公營房屋也同樣無法倖免出現納米單位的情況，當中尤以「綠置居」為甚。自從「綠置居」先導計劃下的首個項目、位於新蒲崗的景泰苑在2016年開售以來，納米單位一直在所有「綠置居」項目中佔比甚高，回顧在2016、2018、2019及2021年開售的「綠置居」項目，每年平均都有15%的單位屬於面積小於215平方呎的納米單位。雖然即將於今年出售的「綠置居」項目之確實單位面積分布尚未完全公開，但「綠置居」的最低單位面積也呈現下跌趨勢，從2016年的192平方呎下跌至今年的184平方呎。

與「綠置居」的情況相似，居屋的單位面積亦呈下降趨勢。政府在2014年復售居屋時，當時面積超過430平方呎的單位佔比為97%，但該比率在之後急跌，其後數年一直處於50%以下的水平，到了2020年更是跌至38%；居屋的最低單位面積亦一路拾級而下，由2014至2017年間約370平方呎，下滑至2018至2020年間的277平方呎，到了今年更會進一步下跌至186平方呎。

換言之，「居屋2022」將首次出現納米單位，當中啟德啟欣苑提供的186平方呎單位，將會是歷來最細的居屋單位。

政府限制措施 未解問題根源

鑑於公營房屋和私人住宅單位的平均面積將會持續下降，提升居住空間仍然是一個長遠理想。盡管政府訂立最低私人住宅單位面積要求，或將紓緩單位面積下跌的情況，但在市民難以負擔不斷上升的樓價下，納米單位的出現實際上可說是一種市場自我調節後的平衡。

因此，政府的限制措施只是治標不治本的權宜之計，因為問題的根源，在於私人住宅單位供求失衡；至於政府會否將私人住宅最低面積280平方呎的限制，擴大至涵蓋公營房屋，目前仍是未知之數。

正如我們在早前發布的未來10年房屋落成量預測報告指出，無論是增加房屋供應或是增加居住空間，歸根究柢都需要更多土地才能實現。正如我們再三倡議，要真正根治問題，就必須積極加快所有土地和房屋供應措施，只有土地供應根基穩固、房屋落成量回升，才有進一步提升人均居住空間的可能。