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    土地

    棕地群非短期土地選項 發展還需綜合對策

    2020-10-07

    文章原載《經濟通》2020年10月6日
    撰文:團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 潘灝儀、助理研究員 區浩馳

    新界棕地在土地大辯論以後成為廣受關注的建屋選項。作為回應,規劃署在2019年發佈《新界棕地使用及作業現況研究報告》,提出元朗、屯門和大埔地區有36公頃未納入新發展區的零散棕地可與相鄰土地整合,形成面積合共63公頃的八組棕地群,適合作公營房屋發展,估計未來能提供超過20,000個單位。我們對八組棕地群逐一進行了規劃層面上的利弊分析,發現當中只有屏山北地盤條件較佳,其餘七組則將在發展時面臨不少技術問題,未必能在短期內供應房屋單位。

    棕地群非短期土地選項 發展還需綜合對策


    總體上發展難度高

    屏山北地盤的有利條件主要體現在兩方面。其一是面積較大,佔地約18公頃,初步估計有潛力供應約6,600個單位,也具備較充分空間進行綜合規劃。其二是目前交通和社區配套較為理想,位處西鐵元朗站、天水圍站和輕鐵屏山站之間發展較成熟地段。儘管如此,該地盤北面貼近西鐵綫高架鐵路,可能需要後移樓宇去預留空間採取隔音舒緩措施,而地盤內的棕地作業活動規模頗大,亦夾雜民居,可能會增加重置難度。為提升發展效益,我們建議協調周邊的橫州和朗邊公營房屋項目,從地區綜合層面一併考慮交通及社區配套。

    其餘七組都存在較多發展掣肘,未必能在短期內克服,我們歸納主要限制有三方面。首先是面積細小,除了沙埔地盤,全部佔地不超過8公頃,有些更只有2公頃,設計上或許只能容納單棟公屋,另外相信不少地盤的部分土地需要用作擴寬路面,可能導致可供建屋的土地面積進一步縮減。其次是交通限制明顯,例如大旗嶺和十八鄉地盤受制於元朗公路交匯處交通樽頸,另外屏山南、藍地北和泥圍三個地盤的周邊地區的道路網較不成熟,需要增加地區幹道以提升容量。其三是地盤內寮屋交雜,沙埔地盤更有大型跨國物流公司的作業,因此有必要考慮策略性的重置安排。

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    以綜合規劃拆解現實限制

    根據立法會文件,當局預計使用約6年時間將「生地」變成「熟地」,並爭取壓縮部分單位落成時間至10年內。然而,參考現在不少建在政府土地之上的公營房屋項目,從規劃到落成也要超過10年的時間,限制更多的棕地群要在10年內完成發展,似乎不太現實。因此,我們認為政府在發展棕地群的同時,不應放慢大型土地發展的步伐,建議發展大面積並位於交通策略性位置的綜合作業樞紐,從全局規劃角度整合重置棕地作業活動,並預留足夠的土地發展各項重點產業。我們在今年7月發表《「棕」合持續發展 「地」利現代物流》研究報告,提出綜合規劃的概念去思考棕地的發展。我們認為政府在建屋之餘,也需提供足夠土地和配套設施作全盤經濟規劃,支援物流等策略性行業的持續發展,創造更多就業機會,令市民既能「安居」又能「樂業」。