新零售及再工業化添高規格工廈需求

文章原載《信報財經新聞》2020年4月3日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 潘灝儀

疫境之下本地的網購發展有如雨後春筍，平台做得有聲有色的背後實有賴物流業的支援。同時，在今次的疫情之中亦聽到有聲音認為我們應該把握好今次「去全球化」的浪潮發展本地工業。可是，現在政府的「活化工廈政策」着重鼓勵私人工業大廈重建及整幢改裝作其他非工業用途，卻忽略了在新零售及再工業化的大趨勢下現代物流及工業的發展。我們認為，政府應同時鼓勵在合適地點的私人工業大廈重建及翻新至更高規格的工業大廈或現代物流中心。

物流及工業樓面不足

因疫情而應運而生的網上經濟預計將會大大改變社會對空間的需求，從對商場或街上零售舖面的需求變為物流或倉儲空間的需求，從展示貨物的需要變為庫存的需要。因此，與網上零售相關的倉儲及物流空間需求預計會有所增長。規劃署2014年全港工業用地分區研究指出，在私人工廈中有接近一半的樓面是用作倉庫/貯物，可見工廈樓面對物流業十分重要。政府不應認為現時香港的工廈比其他土地用途如住宅或辦公室的空置率高，就一刀切地鼓勵將工業樓面轉往其他用途。相反，工業大廈政策的重點應是供應適合現代物流及工業的樓面。若放眼全球的工業或物流用地的空置率，香港私人工業大廈的空置率處於6.3%，其實只屬正常水平。私人工廈較高的空置某程度是源於這類大廈日漸殘舊且不符合現代化工業的要求，因此政策更應鼓勵這類大廈按着業界需要去翻新。

充足及適切的工業倉儲的用地及空間供應，對於現代物流業及再工業化的健康發展亦至關重要。可惜，在2000年至2017年期間，儘管貿易及物流業的本地生產總值上升了81%、進出口貨運物增長了42%；但工業用地供應和私人貨倉的樓面面積增長率僅為37%和11%，大幅落後並且限制貿易物流業的發展【圖1】。由於一些私人分層工廠大廈在政府的「活化工廈政策」下改變為商業用途，私人分層工廠大廈的樓面面積更於同期下降了6%。

亟需適合樓面支援發展

香港現有的工業倉儲用地及空間並不足夠之餘，大部分更不適合用作支持現代化的貿易物流業的發展。多數分層工廠大廈設計及建造於香港舊工業時代，更適合舊式製造業。

現代物流及配送中心通常需要較大的樓面面積及較高的樓底、供貨車直接進出口和透過斜道到達上層的設計，惟現時只有少數物流中心具備上述配套。由於正規的工業空間及政策未能滿足現代化物流需求，因此令棕地上的作業應運而生，現時在棕地上的作業就有接近一半為物流業相關用途，共佔地約650公頃。但棕地沒有經過妥善規劃，為社會帶來種種負面影響，如與附近環境不相符、帶來嚴重交通負荷，以及製造環境、泥土及噪音污染等。

貿易及物流業是對本地生產總值及就業人數貢獻最大的主要行業。在2017年，貿易及物流業佔本地生產總值達21%，為四大支柱行業之首；更僱用19%全港就業人口【圖2】。因此，縱然貿易及物流業並非高增長行業，但在現時「保就業」的大前提下，它們對本土經濟及就業尤為重要。

其次，再工業化也是近年倡議的話題。再工業化即透過發展新產業、鼓勵產業升級、吸引產業回流，目的是希望部分工業工序能在香港進行。再工業化所需要的工業大廈對樓底高度、支柱跨度、結構承載力等有較高的規格，現時除了在工業邨外，難以在舊式的工業大廈找到合適樓面。

提供誘因增用地及空間

政府在制定與工業大廈相關的政策時，應將支援現代物流業及再工業化發展的需求考慮在內，惟現時的「活化工廈政策」將重建或改裝至物流、工業、商業及辦公室用途的申請一視同仁。普遍而言，商業及辦公室的租金比工業樓面為高，現行政策並不能提供足夠誘因讓業主在重建或改裝後繼續提供工業空間。因此，政府應考慮為改建或改裝至更高級別、現代化的物流及工業建築物的申請，提供更優惠的寬免條件，以提供誘因鼓勵私人工業大廈業主在合適地點提供現代化物流及再工業化的工業樓面。

然而，以上建議僅為改革工廈政策的其中一環，棕地正正是工業用地政策失敗所衍生的一個問題。長遠而言，政府應有完善的政策規劃香港的工業及物流業發展，訂立產業政策，方可促成更適切配合產業的土地供應策略。