標籤
    土地 房屋
    SHARE
    土地

    團結香港基金政策研究及倡議系列 : 土地及房屋

    2020-10-12

    2020-10-12

    明日大嶼願景成本效益和發展選項分析

    [下載簡報]

    團結香港基金(基金會)發表了有關明日大嶼願景的成本效益和發展選項的分析。基金會指出,面對經濟下行的壓力,明日大嶼願景作爲一項大型基建項目,不但在經濟衰退時可以發揮逆周期作用,亦可創造多個基層與專業職位,維持社會整體就業。再者,基金會認爲明日大嶼願景本來就是一個收益大於成本的項目。項目除了帶來可觀的賣地收入,對社會整體亦有裨益,包括18萬個公營房屋單位以及約20萬個新增的就業機會,以及連接港島新界的策略性交通基建。


    社會上有聲音憂慮明日大嶼願景對政府造成沉重的負擔,基金會指出過往政府曾就大型項目採取不同的發展模式,包括出售用地發展權、先賣地後交付模式、成立專門機構、BOT模式(建造 – 營運 – 轉讓)、鐵路加物業模式、發債融資等多種方案,來減少現金流影響及舒緩財務負擔。基金會建議政府可以按照的工程項目項目,搭配不同發展模式,又促進政府於前期研究内一併探討合適的發展模式,為明日大嶼願景提供清晰的路向。


    2020-8-28

    新界棕地發展策略

    [下載簡報]

    團結香港基金(「基金會」)發佈了有關新界棕地發展策略的政策倡議研究,以回應規劃署發布的《物色棕地群作公營房屋發展(首階段)》結果。我們發現當局提出的八組棕地群中,只有屏山北地盤條件較佳,其餘七組則將在發展時面臨不少技術問題,包括地盤面積細小、地區道路網落後、及地盤內寮屋交雜等,未必能在短期內供應房屋單位。


    因此,我們建議政府在發展棕地群的同時,參考基金會在今年7月發表的《「棕」合持續發展 「地」利現代物流》研究報告,發展大面積並位於交通策略性位置的綜合作業樞紐,從全局規劃角度整合重置全類型棕地作業活動,並預留足夠的土地發展各項重點產業。

     


    2020-7-28

    「棕」合持續發展 「地」利現代物流

    [下載報告全文]
    [下載行政摘要]
    [下載簡報]

    團結香港基金發表新一期題為《「棕」合持續發展  「地」利現代物流》的土地房屋政策研究報告。

     

     

     

    報告指政府在經濟策略及行業藍圖上的規劃乏善可陳,加上基建投資落後,導致經濟用地的供應持續短缺,令物流業的優勢漸失。倘若政府未能適時提供政策支援,本港物流業的前景將會更加嚴峻。

    物流界別內各行業,無論是海運及港口業或者空運業,均受制於工業用地不足的挑戰。以海運及港口業為例。香港港口的堆場面積與貨櫃吞吐量之比例在世界十大港口中倒數第一,最繁忙港口的地位被區內其他競爭港口所取代,其排名由第一名一直下挫至第八位。另一方面,基金會的分析顯示,現時葵青貨櫃碼頭附近有超過四成的港口後勤用地卻未盡用。

     

     

    2009年至2018年,貿易及物流業的本地總值增加了51%,反觀已建成的工業用地僅錄得8%的輕微增長,而私人貨倉供應更曾經出現斷層。同時,舊式的分層工廠房大廈設計難以滿足現代物流業的需求。本港工業用地供應緊張,空置率持續偏低,亦帶動設施租金攀升。

    棕地緣起有因 物流業發展亟待支援

    工業用地供不應求,物流業者只能在新界尋找可負擔的替代空間,將物流作業移師到欠缺規劃與配套的土地上,形成了社會上對「棕地」的偏見。目前,在1,414公頃有營運的棕地中,近一半都用作支援物流相關行業。據基金會統計,截至2030年,將會有390公頃棕地被收回作包括住宅在內的其它用途,供物流業等行業使用的土地或將出現負增長。

    棕地緣起有因 物流業發展亟待支援

     

     

    本港四大產業之一的前景令人擔憂,基金會在報告中提出五項政策建議,從硬體和軟件兩方面提供全局性的政策支持。基金會促請政府適時提供足夠的土地和設施,並建立有效的管治架構來支援我們的整體策略產業,為物流業的持續發展提供出路。

     


    2020-4-20

    造地建房大落後  官僚繁瑣待革新

    [下載報告全文]
    [下載行政摘要]
    [下載簡報]

    團結香港基金(基金會)發佈題為《造地建房大落後 官僚繁瑣待革新》的土地房屋政策研究報告。

    報告指出,香港的房屋供應斷崖已現,未來難以從谷底回升,形成地陷格局。私人住宅發展及政府的土地開發工作均受制於種種繁瑣的官僚程序,以致公私營房屋供應持續放緩。土地儲備緊拙,「生地」變「熟地」的進展緩慢,房屋供應危機將繼續惡化。

     

    私人住宅建築工程於2019年明顯放緩,無論熟地供應、上蓋工程動工量,以及預售樓花同意書的批出量均從以往一兩年的高位大幅下跌35至53%。 故此,基金會下調未來五年(2020至2024年)的私人住宅落成量至每年平均16,000個,較去年預測的2019至2023年年均落成量少14%。

    另外,報告預測未來四年(2020/21至2023/24年度)公營房屋落成量為年均20,400個,遠低於政府目標的30,100個單位。我們於報告中研究了三個案例,發現公營房屋項目或會受改劃後的不同後續程序所延誤,以致未能及時動工。

    Cutting Red Tape to Catch Up with Shortfalls in Land and Housing Supply

     

    報告同時亦審視長策的推算方式,指出現時推算方式令長策供應目標墮入不斷被下調的惡性循環,令政府嚴重低估香港的未來房屋需求。

    基金會就以上的房屋供應危機,我們促請政府加快所有土地開發項目,並重新檢視現行有關土地房屋發展的行政程序,化繁為簡,推動房屋供應。


     2019-9-25

    構建港人組屋計劃  實踐全民安居願景

    [下載政策建議大綱]

    團結香港基金(基金會)最近發布了以「構建港人組屋計劃 實踐全民安居願景」為名的房屋政策建議大綱,希望能為政府及社會提供一個全面的房屋政策藍圖,進一步拉近「有產者」和「無產者」之間的財富鴻溝,從根本解決香港貧富懸殊的問題。基金會的研究發現,過去15年家庭入息中位數增幅只有80%,但樓價升幅卻高達513%,意味著無論「無產者」多努力工作都難以置業,「有產者」即使不工作也能夠借助樓價升值獲得收入,最終令貧富懸殊問題日益嚴重,而香港房屋困局則是其一大表徵。

    有見及此,這份房屋政策建議大綱以新加坡模式作爲參考對象,提出「港人組屋」計劃,並根據香港實際情況構思了一系列具針對性的幫扶措施。全因我們相信只有了解各個階層面對的房屋問題,才能逐一擊破,真真正正協助社會不同階層置業安居,同時只有推行大刀闊斧的改革,才會為新一代帶來曙光。

    這份房屋政策建議大綱囊括了能夠惠澤五大社群(即現有公屋租戶、公屋輪候冊家庭或劏房租戶、未補價資助出售單位業主、白表家庭以及首次置業青年)的十項安居政策措施,其中包括「租置計劃2.0」、新建公屋可租可買、租金津貼、鎖定補價、首次置業免息貸款等。我們希望透過以上一籃子措施能夠重塑置業階梯,最終協助七至八成香港市民擁有恆產,讓市民能夠共享經濟繁榮的成果,長遠解決香港極其嚴峻的貧富懸殊問題。
     


     2019-4-17

    房屋供應臨斷崖 覓地事急馬行田

    [下載報告全文]
    [下載簡報] 

    團結香港基金(「基金會」)今日發佈土地及房屋政策倡議系列的第四份研究報告《房屋供應臨斷崖 覓地事急馬行田》。報告指出,香港正面臨房屋供應危機。儘管危機有進一步加深的趨勢,大眾對此的關注卻不如以往。然而不幸的是,基金會的預測顯示,最壞的時刻仍未到來。

    由於土地儲備持續消耗,公私營房屋供應將在數年後呈現斷崖式下跌。私人住宅方面,我們本年度預測的2019至2023年年均落成量已較去年預測的2018至2022年平落成量下跌11%。特別是在2023年,落成量預計將銳減至13,300個單位,比2018年落成量低近四成。

    公營房屋方面,未來四年的落成量預計會比之前預測低10%。我們預測每年的實際落成量將比大幅低於政府的年均31,500個單位目標42%,而未來十年計,公營房屋將有累計85,000個單位的短缺。我們亦預測公屋一般申請者的輪候時間將在三年內上升至超過6年。

    鑑於未來十年公營房屋供應將出現嚴重短缺,我們強烈呼籲政府和社會各界加快土地改劃工作,增加短中期房屋用地供應。我們仔細檢視了政府公佈的有潛力改劃為住宅用途的用地列表,按照改劃難度進行了分類,並給出應優先改劃的用地列表。

    基金會亦討論了「棕地」作為經濟後勤用地的重要性。我們呼籲政府全面檢討香港當下和未來對經濟後勤地的需求,以支持貿易和物流業的長遠發展。


     2019-1-17

    房屋需求「愈估愈落後」

    [下載報告]

    團結香港基金(「基金會」)發佈了題為《房屋需求「愈估愈落後」》的政策倡議研究,以回應《長遠房屋策略》2018年周年進度報告。我們發現住屋需求被低估,且未能考慮過往十幾年市場上累積的壓抑需求。將公私營房屋供應比例由六比四調整為七比三未能增加總體房屋供應量,做法只是「拆東牆補西牆」。

    私人住宅的年供應目標下調。可建私樓的熟地供應四年來首次不達標,因此落成量在可見的將來或會銳減。

    未來四年的公營房屋落成量已反映政府未能實現四年前定下的十年目標,而過往一年政府在覓地上除卻「私樓地改公屋地」外毫無進展,加上改劃或會因增加地積比率而延誤,種種因素使公營房屋落成更添變數。


    2018-8-7

    跳出框框 想像未來:「強化東大嶼都會」計劃

    [下載報告全文]
    [下載資訊圖表撮要] 
    [下載問答式簡介]

    團結香港基金(「基金會」)今天發布成立三年半以來最大型的研究報告。報告指,解決住屋問題的方案,有短中長線,但若要徹底解決問題,則要靠填海造地,建議在大嶼山東部水域填海造島,建造能容納百萬人居住的智慧型宜居都會,長遠解決房屋短缺問題,並滿足香港未來整體發展需要。有關計劃建議在香港島和大嶼山之間的中部水域,建造面積相當於半個九龍的2,200公頃人工島。為了確保計劃能夠平衡環境保護、生態保育與發展需求,基金會聯同國際知名顧問公司麥肯錫、奧雅納工程顧問、ERM香港環境資源管理顧問、以及奧世傲交通規劃及工程顧問,聯合從多方面進行初步研究。

    香港自開埠以來一直就面對山多平地少的地理限制,過往政府透過移山填海的方法發展了沙田、屯門、將軍澳、東涌等一批新市鎮。過去十多年鄰近地區如南韓新萬金、新加坡、澳門和深圳等,亦因應社會與經濟需要,各自積極展開成千上萬公頃的大規模填海計劃。基金會建議借鑑以往新市鎮的發展模式,以及鄰近地區的填海經驗,在政府《香港2030+》報告提出的「東大嶼都會」基礎上,加入更富前瞻性,更有想像力,更具規模的元素,推出「強化東大嶼都會」計劃。


    2018-4-17
    土地規劃的不足:住得細丶造得少丶估得低

    [下載報告全文]

    團結香港基金(基金會)今天發表土地及房屋政策倡議系列的第三份研究報告《土地規劃的不足:住得細丶造得少丶估得低》。報告指出,市民被迫「住得細」,原因是土地「造得少」,而政府對未來的需求亦「估得低」。房屋求過於供,帶動本地物業價格激升,遠超過通脹水平。基於這個原故,市民生活質素不升反降,同時大大削弱了香港作為國際商業中心的競爭力。有鑒於此,團結香港基金(基金會)認為,土地與房屋問題是香港目前面臨的最大挑戰。

    我們發現,近年新建成的住宅單位平均面積越來越細小,一改以往趨勢。而且,我們亦發現土地改劃縱然成為主要的土地供應來源,但其前期工作繁多複雜,需時較長。更為值得關注的是,我們發現土地與房屋的實際需求,遠高於政府於「香港2030+:邁向2030年規劃願景和戰略」諮詢(「香港2030+」)的估算。我們認為香港未來30年將需要超過9,000公頃新增土地(約等於三個沙田新市鎮的面積),高於政府於「香港2030+:邁向2030年規劃願景和戰略」諮詢(「香港2030+」)中4,800公頃的估算。與其他土地供應渠道相比,基金會認為在維港以外水域進行大規模填海是唯一可以提供大片平整、優質土地的長遠解決方法,並再次建議政府考慮以此作為解決日益嚴峻的土地房屋短缺的方案。


    2017-10-23
    房策變革 縮窄貧富差距    造地迫切 改善經濟民生

    [下載報告全文]

    團結香港基金(基金會)今天發表土地及房屋政策研究系列的第三份研究報告。報告深入剖析了公屋機制設計上的缺陷及由此帶來的效率欠佳問題,包括出租公屋居民嚴重缺乏流轉、財政上難以持續等。對此,基金會認為應改革公營房屋政策使其以置業為本,以改善資產分布不均,拉近貧富差距。報告建議政府推出「補貼置業計劃」,以建築成本出售公營房屋,同時鎖定補鎖金額,不再隨樓價浮動,與民共富。

    繼在今年四月公佈了以「重啟大型填海,共建美好家園」為題的倡議報告,是次報告的第二部分亦繼續探討土地供應方面的議題。面對長期及嚴峻的土地短缺,報告提出了短、中及長期的解決方案。在短中期方面,建議推出公私營合作計劃,以釋放私人土地的發展潛力,增加公私營房屋供應。而在長遠土地供應方面,為了提供大片、平坦的優質可發展土地,並以建立土地儲備為目標,報告重申在維港以外積極填海造地是最佳方法。


    2017-04-27
    重啓大型填海 共建美好家園

    [下載報告全文]
    [下載報告簡報] 

    團結香港基金(基金會)發表了土地房屋政策倡議系列第二份報告《重啟大型填海 共建美好家園》,以回應政府的「香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略」咨詢。基金會預測,2017至2020年香港私人住宅落成量平均約20,200伙,達到政府早前訂下的供應目標,亦較之前十年顯着高出約八成半。然而,公營房屋供應仍然滯後,公屋輪候時間亦急速上升。長期而言,基金會推算香港未來30年需要興建逾126萬個單位,合共需要超過9,000公頃的土地。不過,政府現時的土地開發計劃,即使計及咨詢中的項目,仍只有5,300公頃。

    長久以來,填海與香港發展密不可分。它不單是新市鎮發展的核心元素,亦是公私營房屋的重要土地來源。惟近年填海工程幾近停頓,嚴重落後鄰近城市。而且,以往填海所得可供出售的住宅地皮,亦快將耗盡。為確保土地供應的持續與穩定,長遠建立土地儲備,基金會建議政府重啟大型填海計劃,並提出多個填海選址,希望建設「新玫瑰園」。中短期而言,基金會建議政府可考慮如何釋放私人土地擁有者的土地儲備,以公私營合作模式,增加房屋供應。


    2016-10-04
    重塑公共房策 力建土地儲備

    [下載報告全文]
    [下載第一部份摘要 - 公共房屋計劃的代價] 
    [下載第二部份摘要 - 土地供應的宏觀考慮]
    [下載第一部份 - 公共房屋計劃的代價]
    [下載第二部份 - 土地供應的宏觀考慮]

    團結香港基金(基金會)今天發表第二份在土地房屋範疇的公共政策研究報告,建議政府推行「補貼置業計劃」,更改現行的補價政策,將補價金額鎖定在買家入住時的水平,讓住戶毋須再追趕樓價升幅。本報告詳細分析了現時公共房屋政策的問題,說明了實施「補貼置業計劃」的迫切性和必要性。基金會認為此政策有助基層家庭置業,長遠改善社會流動性低、收入不均及跨代貧窮問題。

    是次報告亦延續今年7月發表的《房屋市場前瞻及土地供應策略》研究結果,建議政府積極建立土地儲備,盡快落實大嶼山發展計劃,並希望社會凝聚更大共識,支持土地發展。土地供應涉及社會整體利益,基金會認為,單一、片面的爭論無助改善眼前困境,唯有共同正視房屋及土地短缺問題,支持加快開拓土地資源,方可確保香港未來的可持續發展。


    2016-07-13
    房屋市場前瞻及土地供應策略

    [下載報告簡報]

    團結香港基金(基金會)今天發表「房屋市場前瞻及土地供應策略」研究結果,指出雖然預期房屋供應有所增加,但目前的人口結構及社會經濟指標顯示本港仍有龐大的實質房屋需求尚待滿足,中長期的供應情況仍然嚴峻,政府並無空間放緩建屋及增加土地供應步伐;而由於發展「棕地」困難重重,難以單靠之作為優先的土地供應途徑。長遠而言,填海及開發新市鎮依然是重要而更具效率的土地開發途徑。


    2015-11-09
    地盡其闢 百堵皆興  屋盡其利 萬家受惠

    [下載報告全文]
    [下載第一部份摘要 - 補貼置業計劃]     [下載第二部份摘要 - 增加土地供應]
    [下載第一部份 - 補貼置業計劃]      [下載第二部份 - 增加土地供應]

    團結香港基金今天發表首份研究報告•聚焦的政策範疇是「土地房屋」。在房屋政策方面,我們倡議政府推出補貼置 業計劃」,旨在更有效率利用公共房屋資源,讓社會中的弱勢社群,能夠藉政策的幫助,獲得置業的機會•長遠分享香 港經濟繁榮所帶來的財富。

    房屋問題離不開土地供應。過去十多年,香港的填海工程接近停頓,也缺乏大型土地發展計劃的落實。團結香港基金倡 議公眾應由大局出發,支持多管齊下増加土地供應,包括填海。長遠而言,香港有必要建立土地儲備,以應付各種經 濟、社會和民生需要。