團結香港基金發表土地房屋政策研究報告

只爭朝夕　解土地「三低」死結
雷厲風行　破供應「乾涸」困局

【2021年4月21日，香港】團結香港基金（基金會）今天發表土地房屋研究報告，提出要：「只爭朝夕，解土地「三低」死結；雷厲風行，破供應「乾涸」困局」。報告指出，本港正陷入「熟地」供應低，房屋落成低、居住質素低的「三低」死結，政府須盡九牛二虎之力才能實現《長遠房屋策略》(《長策》)的十年供應目標。基金會為未來十年公私營房屋供應作出獨家預測，呼籲特區政府立即行動，提速推進各項造地計劃，盡全力精簡土地及房屋發展的審批程序。基金會亦呼籲社會團結一致，支持政府在所有土地及房屋計劃上積極推進，合力破解供應「乾涸」困局。

「熟地」供應低：土地發展停頓，接近彈盡糧絕

過去20年香港缺乏大型土地發展計劃，導致可發展土地供應量逐漸枯竭，政府手頭上的「熟地」寥寥可数。報告列舉可供私人住宅發展的土地為例，可建單位由三年前「熟地」供應高峰時的25,500個，下跌至本年度的13,020個水平。

量低之餘，質素亦有所下滑。在政府賣地計劃中，可提供少於100個單位的「蚊型地」比例，在短短六年之間由10％急升至40％。此外，在來年的賣地計劃中，亦有不少地皮屬於未能作即時發展的「生地」，部分正等待《分區計劃大綱圖》的修訂，部分則尚待清理。可見政府在覓地建屋方面雖已殫精竭慮，但每每事倍功半。

房屋落成低：公私營房屋供應持續落後

儘管私人住宅落成量去年呈現一次性反彈，但綜觀私人住宅的發展週期，自2018年中起的放緩趨勢並未改變。報告預測，未來五年私人住宅落成量，年均只有約15,000個單位，較去年實際落成20,900個單位少28％。

公營房屋方面，報告預計未來四年的年均供應量為21,800個單位，較《長策》目標落後28％。

居住質素低：私樓越來越貴，越來越細

供應短缺亦對居住質素帶來負面影響，市民不但會「越住越貴」，更會「越住越細」。報告預計，未來新落成私人住宅單位的平均建築面積，將於2024年跌至小於600平方呎（以實用率８成計算，實用面積將小於480平方呎），比2012年小了近三分一。事實上，近年市面上除了「劏房」及「貨櫃屋」外，還湧現了不少「納米樓」甚至是「太空倉」，當中「太空倉」面積最少只有約20平方呎，情況堪悲。

稍為有望改善的地方是，根據發展商向屋宇署提交的建築圖則及公布的售樓書推算，「納米樓」（即實用面積小於215平方呎的住宅單位）的落成量可預期於明年後從高位回落。

政府須盡九牛二虎之力才能實現《長策》目標

基金會過去曾多次指出，政府在《長策》中訂立的十年房屋供應目標過於保守，無法彌補過往累積的供應短缺，更遑論改善市民的居住質素。儘管目標如此保守，政府仍須盡九牛二虎之力，才有可能實現。為了檢視政府能否達成《長策》的十年房屋供應目標，基金會今年首度發表未來十年公私營房屋供應的獨家預測，以及達至《長策》目標的量化分析。

政府在2020年《施政報告》中言明，已物色到可供未來十年興建316,000個公營房屋單位的所需土地。但根據基金會的預測，如果各項造地措施繼續以目前速度推進，未來十年只可供應277,400個公營房屋單位。若要達到政府《施政報告》中的數字，各新發展區及其他主要造地計劃，需要較原定進度提前兩年完成，而每年從土地改劃得來的單位數量，亦需要較現時增加5％。

至於私人住宅方面，基金會預計2026至2030年間，每年平均只有12,000個單位落成，不但比未來五年年均15,000個單位少兩成，也比《長策》的年均目標12,900個單位少。如要到達《長策》目標，各新發展區及鐵路項目進度，需提前一年完成，各私人發展項目每年可提供的單位數量，亦需較現時增加5％。

雷厲風行　破供應「乾涸」困局

基金會建議政府雷厲風行，加快推進所有主要造地計劃，包括新發展區、土地改劃、鐵路上蓋物業，以及市區重建等，同時精簡現行土地及房屋發展的行政程序。具體措施方面，基金會建議政府著力研究壓縮新發展區的發展流程，並落實「基建先行」，提速各項支援新發展區的交通基建項目，尤其是道路方面的十一號幹線、屯門繞道及P1公路，及鐵路方面的北環綫、屯門南延綫及東涌綫延綫。

另外，基金會亦促請政府確保去年施政報告宣布成立的「項目促進辦事處」能認真發揮職能，精簡私營房屋發展的行政及審批程序。

公營房屋方面，基金會在2020年的報告中已經指出，不少公營房屋項目均受不同的官僚程序影響而有所延誤，以致無法及時動工。基金會建議政府透過去年施政報告中擴闊職能的「精簡發展管制督導小組」，理順不同部門的協調及精簡當中的官僚程序，以壓縮公營房屋項目的發展時間表。

社會上對於增加土地供應有不同的建議及討論，包括發展郊野公園邊陲地帶，迪士尼樂園二期用地，甚至是桂山島等。正如國務院副總理韓正表示，解決香港房屋問題難度大，但總要有開始的時候。基金會認為提升中短期房屋供應的關鍵，始終是集中精力確保已在進行中的各新發展區可以盡快落成。事實上，以古洞北及粉嶺北新發展區和洪水橋新發展區為例，早在90年代初開始規劃，但預計分別要到2031及2038年才全面落成，前後需時接近40年，實在難以接受！

展望未來，政府必須有開發具規模和完善配套的新市鎮的能力，而又同時擁有建立土地儲備的長線策略目光，以支援香港的長遠發展。「明日大嶼願景」是當中的重要一環。「明日大嶼願景」更可調整社會對未來土地房屋供應的預期，成為政府與各持份者交涉過程中的「催化劑」，有望促使現有土地擁有者盡快發展手上的土地，釋放其潛在的價值。

團結香港基金高級副總裁兼公共政策研究院院長黃元山 表示，「香港的房屋供應就如麵包師傅需於短時間內製作大量優質麵包一般。欠缺『熟地』、發展過程被拖慢，就有如麵包師傅只有少量麵粉，使用的設備亦運作不良，即使竭盡所能，亦只能緩慢地製作出有限的麵包，使房屋供應『又貴又細』。要扭轉此趨勢，我們需盡快拓展新發展區，竭力推動可以釋出大面積發展用地的相關工作。希望社會可以團結一致，支持政府在所有土地及房屋計劃上積極推進，合力破解供應『乾涸』困局。」

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺 指出，「過去20年來，香港都沒有進行大型的土地發展計劃，土地儲備開始乾涸，缺地的困擾日益嚴重。值得注意的是，『明日大嶼願景』作為長遠土地供應計劃，可改變持份者對未來土地房屋供應的預期。同時，由於政府與現有土地持份者的交涉過程中，往往牽涉潛在的清拆及重置問題，大大拖慢各新發展區及其他土地供應措施推進的步伐，『明日大嶼願景』可作為交涉過程中重要的『催化劑』。」

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