團結香港基金 十年房屋落成量預測2023

團結香港基金 十年房屋落成量預測2023

【香港，2023年4月27日】團結香港基金（基金會）發表新一份公私營房屋供應獨家預測，顯示在新一屆政府的政策推動下，未來五年供應將出現明顯改善。公屋綜合輪候時間有望在2026/27年度回落至4.6年，而私人住宅年均落成量可達19,000伙。長遠來説，政府需把握時機進一步釋放北部都會區的發展潛力，以確保完滿達成長遠房屋策略（《長策》）的十年供應目標。

公營房屋供應：上樓有望加快，供應謹慎達標

未來五年調整供應狀態，減少輪候有賴額外補給。展望未來五個財政年度（2023/24至2027/28年度），在按時交付三萬伙簡約公屋的前提下，預計公營房屋的年均落成量為31,700個單位，達到《長策》年均目標。此外，公屋綜合輪候時間可望從2021/22年度的6.1年高位，下降至2026/27年度的4.6年，接近政府定下的績效目標。因此，簡約公屋將成為短期不可或缺的額外補給。

十年供應達標機會增加，頭輕尾重減不明朗因素。去年當局首次公布預計第二個五年期（2028/29至2032/33年度）落成的公營房屋用地分布，令資訊透明度有所提升。加上預期《施政報告》中提升建築效率的措施能有效改善慣性延誤情況，我們估計未來十年（2023/24至2032/33年度）總落成量可達約36萬伙，兌現《施政報告》表示已覓得土地興建的所有潛在單位供應，並超出《長策》目標約兩成。

北部都會區登供應主力，改劃地風險需及早移除。然而，達標路上並非沒有隱憂。第二個五年期佔十年供應中的三分之二。當中，高達六成項目將來自北部都會區，而其中一半又屬於棕地群等分布較零散的改劃地。這類用地存在不少複雜佔用問題，可能在收地及土地清理過程中需要額外時間處理。因此，我們建議當局提前制訂具針對性的重置及安置策略，儘早移除相關延誤風險。

私人住宅供應：五年趨勢正面，十年後勁不繼

未來五年供應維持高企，領先指標顯示正面趨勢。假設精簡發展程序等利好政策措施能成功落實，我們展望未來五年（2023至2027年）私人住宅年均落成量將達到約19,000個單位，較我們去年的五年期滾動估算有所上調。此外，預售樓花和樓宇施工等發展周期中的領先指標趨勢正面，都對估算提供了支持。

十年供應前景有所改善，熟地不足預示後勁不繼。第二個五年期（2028至2032）私人住宅年均落成量預計為約13,900個單位，與我們去年預測當中的最樂觀情景相同，也高於《長策》年均目標。然而，與第一個五年期相比，第二個五年期落成量下跌近三成。事實上，自2017/18年度以來私人住宅熟地供應驟降，已經預示了落成量將在五年後出現下滑。

整全發展北都供應糧倉，釋發展潛力穩未來供應。除了現時已知的項目之外，北部都會區内還有不少正在進行規劃申請的私人發展項目，其地理分布與基金會於2021年7月發表的《提速新界城鎮化 助力香港創新天》研究報告中提出的潛在發展區高度重曡。然而，要釋放相關發展潛力，還有待政府解決交通、排污、保育，以及厭惡性設施等挑戰。這將是第二個五年期私人住宅落成量能否進一步提升的決定性因素。

解讀市場動態：市場偏好轉變，細戶吸引力降

供求因素增加買家選擇，「將貨就價」現象有所減退。以往小型單位是以銀碼細、上車易取勝，但隨著政府放寬按揭成數，令購買力上升，以及資助房屋供應增加，令選擇增多，均導致小型單位的吸引力有所下降。其售出比率自2020年起已被中型單位超越，並在去年進一步拉開差距，顯示過去首置人士為求上車而不問面積、只要較低總價入市的情況正在減退。

納米細戶不再壟斷剛需，中型單位將成未來主流。小型單位熱度減退的情況，亦從發展周期下游的銷售階段，逐漸延伸至上游的設計和建築階段。我們預計小型單位佔新落成私人住宅的比例將於今年見頂，而2024年後將有更多中型單位落成。至於納米單位方面，在政府宣布最低單位面積要求之前，已有一定數量的單位動工，所以預期落成量雖然仍會持續增加，但將在2024至2025年漸趨平穩。

滿足基本住屋需求，邁向實現宜居願景

目前基本住屋需求仍未解決，未來當局必須緊跟擬好的供應路線，在五年内著力減少公屋輪候時間，並在十年内達成《長策》公私營房屋供應目標，為香港建立穩健基礎以持續提升居住空間，逐步邁向更宜居城市願景。

團結香港基金總裁李正儀博士指出：「困擾香港三年的疫情終於結束，加上政府公布新政策措施，令房屋供應前景有所改善，但我們絕不能因此掉以輕心。目前基層住屋問題尚未解決，不少屈居劏房的市民仍在等待上樓，大量夾心階層和青年家庭期待置業。基金會每年一度的房屋供應分析，正是為使社會各界更好地掌握住宅數量供應變化，為策劃香港宜居環境提供方向。」

團結香港基金副總裁葉文祺表示：「要確保未來十年公私營房屋供應達標，關鍵在於加快開拓北部都會區，提升土地交付效率，增加熟地供應儲備。因此，基金會一直以來提出的重點建議，包括新界大規模城鎮化、精簡發展程序、以及交通基建先行，當局都應持之以恆，繼續落實。至於要在較短期内提升房屋供應，緩解基層住屋困難，提升建築效率、普及組裝合成建築技術以興建過渡性房屋和簡約公屋等，都是目前的合理選擇。」

《十年房屋落成量預測2023》：
中文版：https://bit.ly/3LzeSn0 
英文版：https://bit.ly/3Lw5lwW