團結香港基金解構土地規劃的不足
研究顯示土地與房屋供應短缺令市民生活質素每況愈下
大規模填海始終是最有效的解決方案
團結香港基金（基金會）4月17日發表新一期的土地與房屋政策倡議報告。報告題為《土地規劃的不足：住得細丶造得少丶估得低》，言簡意賅地道出香港現有土地與房屋供應的最新情況。內文指出土地資源耗盡又無法適時補充，導致土地與房屋供應短缺，市民生活質素每況愈下。
報告提供2018至2022年的私人住宅供應全面預測，並估算未來10年的公營房屋供應狀況，同時重點剖析土地發展的三大困局，如何使港人的居住環境變得惡劣，導致樓價難以負擔，以及窒礙香港的長遠經濟發展。
困局一，住得細：儘管現時樓價越升越高，但單位卻越縮越小。如今香港人的平均居住面積為170平方呎，比深圳的300平方呎丶新加坡的270平方呎丶東京的210平方呎還小，實在情何以堪。其中，超小型單位的落成數目，預計由2014年的64個增至2019年的1,066個，增幅達17倍。這些坊間稱為「納米樓」的單位不足215平方呎，僅足夠停泊1.6部普通的四門房車，而生活在其中的人更是飽受精神壓力。
困局二，造得少：香港過去10多年來停止開發新土地，致令可供發展的地皮買少見少。於是，土地改劃成了主要的土地供應來源，但由於改劃前期工作繁多複雜，需時較長，更須經過公眾諮詢，致令不少項目出現多番延誤，效率偏低之餘亦充滿不明朗因素。
困局三，估得低：政府在2007年的「香港2030規劃遠景與策略」諮詢（「香港2030」）中明顯地低估了土地需求，結果如今香港的人口密度已經高達每平方公里 27,400 人，與印度孟買相若。以香港的經濟成就，港人居住環境之擠迫實在是匪夷所思。遺憾的是，政府在去年的「香港2030+：跨越 2030 年的規劃遠景與策略」諮詢（「香港2030+」）中對香港未來的土地需求估算仍然是過份保守，沒有充分考慮改善人均居住面積和提升社會配套設施的需要。基金會估計香港未來30年將需要新增超過9,000公頃土地（約等於三個沙田新市鎮的面積），遠高於政府於「香港2030+」估算的4,800公頃。
基金會高級研究員葉文祺表示：「香港現時的土地與房屋問題可以歸納為「住得細、造得少和估得低」。香港正為土地與房屋的供應短缺付出沉重代價：不少人居住的單位越來越細小，而樓價卻越來越昂貴。」
據報告指出，2018至2022年私人住宅的預計年均落成量為20,800個單位，但預期新建單位的平均面積將持續縮小，故此港人的生活質素其實正在下降。
葉文祺進一步解釋：「2018 至2022年落成的私人住宅平均單位建築面積預計為681平方呎，比前10年的平均833平方呎小18%。假設平均單位面積不變，2018至2022年經調整後的私人住宅落成量將不是每年20,800個單位，而僅是每年16,900個單位，根本未能達到政府「長遠房屋策略」中所訂的每年18,000個單位的目標。」
公營房屋方面，報告預計未來10年（2018/19 - 2027/28）只有約217,400個公營房屋單位落成，比政府未來10年280,000個公營房屋單位的供應目標低22%。基金會預計未來的公營房屋供應不容樂觀，因為約7成的計劃發展項目依賴土地改劃。而土地改劃，特別是對於綠化帶的改劃，經常受到公眾的強烈反對，或甚至漫長的司法覆核程序。
土地房屋供應不足源於政府過去規劃不周，停止造地
基金會指出以上香港現時面對的困境其實都是源於過去10多年來停止開發新土地，致令可供發展的「熟地」買少見少。1995年至2005年，香港已發展土地的面積共增加了6,000公頃，然而，2005年至2015年卻只有400公頃。以填海為例，1985年至2000年香港透過填海創造超過3,000公頃土地，但在2000年至2015年間，填海只有約690公頃，下跌了8成。
事實上，香港的土地開發與新市鎮發展密不可分；在70年代，建立了荃灣及沙田等6個新市鎮，80年代則有天水圍及將軍澳等第二代新市鎮；但在90年代的東涌新市鎮後，自2000年起便再沒有新的新市鎮落成。當中，主要原因是政府在2007年的「香港2030」明顯低估了土地需求。例如，政府當時認為香港不需要像過去般發展大型新市鎮，仍能滿足住宅用地的需求。
在維港以外水域進行大規模填海是最有效增加土地供應的方法
由於環境保護的原因，香港有62%的土地因法律或監管限制而被「鎖定」或「半鎖定」，為不能開發用地。這些土地包括被指定為郊野公園或環境敏感地區，或綠化帶用地。另一方面，我們僅使用了全港24%的土地作住宅、工商業、政府機構、休憩及交通運輸等用途。正因如此，香港目前已發展土地的人口密度達到每平方公里 27,400 人，比倫敦、紐約等大城市都要高，更幾乎是新加坡的 3 倍。
基金會副總幹事兼政策研究院主管黃元山表示：「由於政府過往「估得低」，土地「造得少」，使市民現時「住得細」、「住得迫」。而政府亦繼續低估未來的土地需求。我們相信「香港2030+」並未計入需要改善香港人均居住面積、減低人口密度和解決寫字樓、酒店及零售、會議及展覽、醫療機構、體育康樂用地及其他關鍵配套設施的現有短缺。」
黃元山續說：「任何在現有已發展土地上發展的方案都只會增加人口密度，使市民「住得更迫」。如果要改善香港人的生活質素，使大家「住鬆一些」，便必需要尋求新的土地供應。而最有效增加土地供應的方法是在維港以外水域進行大規模填海。與其他土地供應渠道相比，填海是唯一可以提供大片平整、優質土地的長遠解決方法。」
至於短中期，我們需要繼續積極進取，多管齊下增加土地供應。為此，我們詳盡翻查公開檔案資料，尋找到兩幅位於十四鄉的過去被忽略而又具發展潛力的山坡地皮（「未劃分山地」），可作有限度的發展，增添約3萬個公營房屋單位。這兩幅地皮既非郊野公園或環境敏感地區，也不包括在任何分區計劃大綱圖，極具政府認真參詳價值。
