團結香港基金發表土地房屋政策研究報告
造地建房大落後 官僚程序待革新
團結香港基金（基金會）今天發表新一期題為《造地建房大落後 官僚繁瑣待革新》的土地房屋政策研究報告。報告指繼本港2019年私樓供應量出現斷崖式下跌後，預測未來五年的私樓供應量會繼續在谷底徘徊，形成類似「地陷」的格局。報告亦預計未來四年公營房屋供應量仍然未能達到《長遠房屋策略》（《長策》）定下的目標，落差逾三成。公、私營房屋供應量均堪憂，房屋供應危機將持續惡化。基金會建議政府盡一切所能加快開拓新土地，更要為現時有關土地房屋發展的繁瑣程序拆牆鬆綁，以增加房屋供應。
私樓供應斷崖已現 料將見「地陷」
私樓供應斷崖已於2019年出現，私人住宅單位（包括「首置」單位）落成量僅有14,093個，不僅較2018年下跌33%，更比政府的預測少30%。當中的主因是私人住宅建築工程放緩：由2018下半年開始，從買地到施工，發展週期的每個階段均全面放緩。無論熟地供應、上蓋工程動工量，以至預售樓花同意書的批出量，都從過去一兩年的高位大幅下跌35%至53%；加上土地儲備緊絀，「生地」變「熟地」的進展緩慢。
因此，基金會預測未來五年（2020至2024年間）的私人住宅落成量每年平均只有約16,000個單位，較此前預測（2019至2023年間) 的每年平均18,500個單位少14%。展望2025至2029年，土地供應將更捉襟見肘。
建議一：促政府為各種土地發展行政程序拆牆鬆綁
在各新發展區或新市鎮發展均出現不同程度延遲的情況下，現時只能依賴土地改劃紓緩土地供應的困局。當中最大挑戰是由私人發展商主導的土地改劃，須克服種種費時的官僚程序。
基金會建議，當局應加快現時所有的土地開發項目，包括但不限於土地改劃、新發展區發展（部分通過土地收回方式進行）、土地共享先導計劃、市區重建、鐵路上蓋發展，以及實行大規模填海計劃，並重新檢視、評估及簡化土地發展的行政程序，化繁為簡。就此，我們提出了十項獲業界人士廣泛支持的建議選項供政府考慮：
- 授權一個中央小組，藉此在所有規劃及其他土地發展申請中，提供「一站式」的便利措施
- 明確界定各部門就發展/建築的審查/批核範圍
- 為不同類型的申請訂立法定的審查/批准時限
- 簡化土地契約
- 避免重複進行公衆諮詢
- 設定土地及房屋供應目標，明確界定有關執行單位的職責
- 善用劃作「綜合發展區」地帶的土地
- 優化補地價的釐定機制
- 運用資訊科技以提高工作效率
- 增加與土地發展工作相關的撥款
建議二：倡政府建一站式平台增透明度 披露項目進度
公營房屋方面，未來四年（2020/21至2023/24年度）公營房屋的預計落成量為平均每年20,400個，比《長策》所定的供應目標少32%。而過去七年的公營房屋供應量更沒有一年達標，累計短缺82,600個單位，相當於11.2個彩虹邨的單位總數。隨後十年（2020/21至2029/30年度），基金會預計公屋供應將出現額外66,000個單位的短缺，公屋平均輪候時間估計很快突破六年大關。
同樣令人憂慮的是，土地改劃的進度正大幅減慢。自2013年起，政府共物色216幅可作改劃的土地，當中大多用作興建公營房屋，但截至今年1月，只有132幅用地完成改劃程序，當中只有三幅於2019年間完成改劃，有64幅用地的改劃工作至今仍未開始。
由土地改劃後到變成「熟地」的過程亦非一帆風順，令問題更趨複雜化。基金會仔細研究了三個分別位於馬頭角、粉嶺及油塘的案例，均顯示公營房屋項目或會受改劃後的不同後續程序（包括設施及土地清理、土地收回與工程研究）而有所延誤，以致無法及時動工。
基金會認為政府應提高公營房屋項目的透明度，令各部門在落實時間表上更有責任和承擔，建議政府建立一站式公開平台，向公眾披露各個公營房屋項目的進度，包括有關的土地發展程序、建築圖則提交、建造工程動工期與竣工期等。
建議三：重新成立《長策》督導委員會 檢視房屋需求推算方式
面對嚴峻的房屋供應前景，政府卻嚴重低估了香港的未來房屋需求。基金會認為，現時《長策》房屋需求推算中的住戶數目增長推算方法存在問題，令《長策》供應目標墮入不斷被下調的惡性循環。
這個循環因單位落成量不足而起，現有家庭分戶並遷往新單位的機會亦相應減少，導致每戶平均人數被人為地推高，結果家庭住戶數目亦被人為地拉低，因此，房屋需求量預測及供應目標亦隨之下跌。供應目標下調最終導致落成量持續不足，下一個循環周而復始。
若目前的推算方法維持不變，《長策》預測的房屋供應目標預計在未來幾年會持續下跌，不利政府推進各項增加土地供應的計劃。此外，《長策》亦忽略了過去的供應短缺，在每年更新其十年供應目標時，並沒有考慮要追回過去未達標的累計短缺。若實際房屋需求量繼續被低估，房屋危機只會越趨嚴峻。因此，我們建議重新成立《長策》督導委員會以檢視其推算方式。
團結香港基金副總幹事兼公共政策研究院院長黃元山表示：「除了『麵包』（房屋）供應持續緊絀，『麵粉』（可作建屋的熟地）的供應也響起警號，做『麵粉』的『麵粉機』運作也每況愈下，情況令人擔憂。希望政府盡力加快土地開發項目，並革新繁瑣的土地發展行政程序，以緩解當前困局。」
團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺指出，「《長策》和現實情況存在落差，癥結是推算方式無法反映真實住屋需求。好比一個人食不果腹，但在飢餓下倖存，就被認為胃口不大，繼而被進一步扣減糧食，造成惡性循環。其實要打破惡性循環別無他法，只能通過成立新的《長策》督導委員會，重新檢視長遠房屋需求的推算方式。」
《造地建房大落後 官僚繁瑣待革新》土地房屋政策研究報告全文
中文版：https://bit.ly/2yvnmIB
英文版：https://bit.ly/3cw7Smr
發布會簡報：https://bit.ly/2XNVLwZ
個案研究短片：https://bit.ly/3eDj5U2
