房屋

    改良公屋租置計畫 助基層成「真業主」

    2019-10-15

    文章原載《星島日報》2019年10月15日
    撰文:關注資助出售房屋權益大聯盟召集人 冼雄輝

    樓價水漲船高,許多香港人窮一生的努力,才有機會建立自己安樂窩。對於基層市民,若沒有政府的政策支持,置業從來都是遙不可及的夢想。政府一九九八年推出的租者置其屋計畫(租置計畫),至今讓三十九條屋邨內,超過十三萬公屋居民一圓置業夢,可謂香港公共房屋政策的最大德政。數據顯示,租置計畫的平均認購率達七成七,即平均每四個居民有三個已成為業主,部分屋邨如太平邨、顯徑邨認購率更近九成,可見計畫深受市民歡迎。租置計畫在○五年壽終正寢,不僅讓不少對置業期待已久的居民大失所望,亦是置業階梯失衡的開始。作為基層業主,我希望政府可以重推租置計畫,同時也應改善原計畫所引伸的屋邨管理問題,讓更多居民可以成為「真業主」。

    「假業主」負十足責任

    在租置計畫下,公屋居民以折扣價購入公屋,名義上成為業主,但在出租或轉售卻受到嚴格限制。事實上,在沒有補回地價的情況下,業主既不能出租單位,亦只可轉售綠表居民,其實只是持有單位部分業權(約兩成半)的假業主,但卻要為屋邨管理全數埋單,着實不公平。以我所居住的翠林邨為例,全邨有四千九百三十二戶,是租置計畫最後一期推出的單位,○五年開始出售。對於當時正繳交富戶租金的我,能夠安居置業,覓得一家幾口容身之所,簡直是喜極而泣。至今,翠林邨八幢公屋有約七成七單位已被認講,業主已成立法團管理屋邨大大小小的管理事務。

    假業主須每月繳交管理費,而其餘公屋租戶的管理費則由房委會繳交,導致租戶對屋邨設施不珍惜,變相加重假業主的負擔,並造成業戶間的衝突。過往,有業主因單位出現天花滲水向法團求助,在三催四請下,法團及房委會職員才可到上層單位上門調查,才發現該租戶擅自改裝廁所及露台,過程中疑破壞防水層,影響下層業主。此外,房委會在屋邨管理低度參與下,更衍生各種不同的問題,如因商場拆售私人發展商後,不少地方法團及發展商共同管理,導致權責不清。在翠林邨,發展商在法團多番投訴下願意拆除水管,但工程拖延幾年至今仍未展開。

    隨着樓齡增長,屋邨設施日漸老化,法團未來需要動用屋委會原先為業主注入的維修基金,進行大維修。不過,這些「大維修」只限於約二十四個項目,更規定需要聘請顧問公司,如進行數百萬的大型污水渠更換工程。但若遇上其他大型工程,如更換升降機,或修補因「山竹」而損毀的設施,法團與管理公司就需絞盡腦汁,在日常管理費中抽調資源。畢竟大部分都只是未補地價的假業主,要我們付出更多的管理費是不公道的。無論如何,政府未來應重推租置計畫,且在管理及維修方面負擔更多財政責任,在屋邨管理上提供更多專業意見,特別在釐清公共地方權責上積極協助業主,保障業主權益。另外,政府一定要改良補地價政策,提升業主補地價的誘因,增加庫房收入,更令業主成為「真業主」,一舉兩得。

    改良公屋租置計畫 助基層成「真業主」

     

    鎖定地價 避免於與市價掛鈎

    根據一七年立法會資料顯示,分別七成七的居民業主及九成七的租置屋業主未補地價,反映現行與市價掛鈎的補地價機制不受歡迎,同時是間接導致租置屋樓價上漲的原因。在現行的補地價機制,業主若要在私人市場轉售物業,須按當時物業市值進行補地價。舉例說,某君於○七年以三折(六十萬)購入市值二百萬元的單位,當年補地價須一百四十萬;若果現時該單位市值是五百萬元,則須補回三百五十萬地價。作為基層市民,要節衣縮食,花盡積蓄,才可以優惠價置業,補地價從來都不是首要考慮。但是,當我們經濟環境改善,有能力透過補地價成為「真業主」時,物業價值已隨市場大幅上升,補地價的價錢頓成為天文數字。當然,現時在出售租置屋,補地價的差額一律由買家支付,業主雖然不需付出,政府庫房袋袋平安,卻間接推高樓價。

    要壓抑樓價急升,政府應改良現時的補價機制,將所有資助出售單位(包括居屋)的補價鎖定在單位出售當日,讓資助出售單位與市價脫鈎。當補地價不再是天文數字時,提升業主補地價的誘因,單位售價將降低,就可促進物業的流轉。此舉不但使「未上車」的基層以較低廉價錢置業,而因家境改善出售原單位的居民則可到私人市場置業,重建有序的置業階梯。

    放寬調遷 自由交換

    現時,公屋共有五個調遷計畫,讓公屋居民因應自己情況,申請調遷。實際上,申請調遷手續繁複,導致公屋單位年均流轉率僅為百分之零點八。我建議政府改良調遷計畫,建立公開平台,彈性處理公屋單位調遷的要求,令公屋租戶之間能夠以自由多邊的方式交換單位,減輕公屋單位與住戶之間的錯配。舉例說,不少居民希望從非租置屋邨調遷至租置屋邨置業,但現行機制並不允許居民之間的交換,導致想置業的公屋居民無從入手,而不想置業的居民霸佔租置屋邨單位,資源嚴重錯配。

    縱使租置計畫仍存有不少漏洞,令業主未能成為「真業主」,卻要承擔全部責任,但租置計畫的確令不少基層一圓置業夢。關注資助出售房屋權益大聯盟過往亦曾帶着六千多名居民的民意,到立法會表達重推租置計畫的要求。面對房屋嚴峻問題,要協助基層上樓及增加公屋物業流轉,我認同團結香港基金建議,促請政府重推改良版的租置計畫,於全港所有公屋施行。