重奪私樓地主導 政府需增熟地儲備

文章原載《經濟日報》2018年8月17日
撰文：葉文祺 團結香港基金高級研究員、潘灝儀 團結香港基金研究員

在6月推出的「娥六招」裏，較少人關注的一招是政府計劃將9幅私樓地改撥為興建公營房屋，政府估算這9幅地預計可建約10,600個單位。這一招事實上亦是「娥六招」裏唯一一招從土地供應上着手的房策。究竟這一招會對未來的私樓供應有甚麼影響呢？

私樓土地供應 轉向私人主導
在今年年初，團結香港基金發布了未來數年的私樓供應預測。透過逐一追蹤各私樓項目的施工進度，我們預計在2018至2022年期間，每年平均私樓落成量為20,800個單位，比政府的供應目標每年18,000個單位高。

過往筆者亦曾指出自去年起，土地供應已由以往政府主導，日漸傾斜於私人主導。原因是官地供應依靠改劃，然而改劃並不是一個必然的過程，當中包含能否通過城規的變數、而改劃程序所需的時間亦不能被確定。

由政府主導的私樓土地供應，佔比因此大幅由2012至2016年的約79至88%降至2017只有34%，取而代之的私人主導的土地供應佔比則上升至66%。

土地供應的渠道日益依靠補價項目，可能引伸的後果有兩個。其一，未來私樓落成將會拖得更長、更慢。以新地的西貢十四鄉項目為例，發展商就曾在受訪時表示，由於該處為「生地」，開山至少要3至4年，發展周期超過8至10年。而根據我們統計，透過賣地計劃出售的土地、鐵路項目、市建局重建項目，由賣地計起至樓盤落成整個發展周期來看，一般大概需時4.8年，比補地價項目所需為短。

私樓供應趨集中 5發展商佔半
其二，私樓供應或將更為集中。根據我們現有的資料顯示，預計會在2018至2022年落成的私樓裏，頭5大發展商供應的單位數目，足足等於總供應的一半。若再算及第6到10位的發展商，頭10大發展商的市場佔比為66%（見圖）。頭20大發展商的市場佔比為81%。在這個背景之下，我們再展望將來，因為政府手上無地可賣，私樓供應需要依靠個別發展商的大型補價項目來填充空缺，從土地源頭方面已經減少了公開競爭的機會。

又以新地的西貢十四鄉項目為例，最近有報道指新地正向城規會申請，把項目的單位數目由原本的4,930個增加至接近多一倍的9,500個。需知道，以每年20,800個單位的落成量來計，9,500個單位已接近一年供應量的一半（46%）！可見，如果現況繼續，未來私樓供應集中分布的情況只會更為嚴重。

筆者嘗試在此基礎上進一步推進，探討新一輪的房策會對私樓供應量帶來甚麼的影響。

以直接的影響而言，假設原本劃作私樓用地的9塊地皮的單位會於2023至2028年度落成，如果我們假設發展商未能有效從私人途徑填補減少了的私樓土地供應，每年預計減少了的私樓供應則為2,120個（即10,600/5），用百分比顯示為約10%。

另一方面，假設發展商能有效從私人途徑填補減少了的私樓土地供應，私人主導的土地供應佔比則會進一步上升至76%。

首置上車盤 與私人市場重疊
「娥六招」將置業階梯清晰地分為「公屋－綠置居－居屋－首置上車盤－私樓」。這一個置業階梯會對私人市場帶來甚麼影響？

筆者不妨在這裏大膽推論一下。將推出的首置上車盤，以買家的家庭入息資格來看，其實與私樓市場內價值600萬左右的單位買家基本上重疊。首置上車盤的家庭入息需要介乎57,000至74,000元之間，而如要在私人市場裏購買一個價值600萬、約300平方呎的單位，承造8成按揭，通過壓測的最少收入需為44,600元。因此，能夠符合資格購買首置上車盤的家庭，事實上都有能力在私人市場內購買600萬以下的單位（如有）。

市建局就曾透露，以馬頭圍道的項目計算，若以市價六二折發售，約300平方呎單位，預計售價約400多萬元。因此，假如首置上車盤能非常成功地廣泛推行，將能夠吸納部分在私樓市場上購買600萬以下的A類單位（實用面積少於431平方呎）的自用買家。

由此推論，如果市場部分上車需求能被政府的首置上車盤吸納，對私樓上車盤（即600萬以下的A類單位）的需求可能將會減少。面對這情況，發展商可能會將他們的產品組合慢慢調整為側重於改善型需求的單位，亦即將單位建得大一點。

單位供應恐被高估 覓地急民所急
由於總樓面面積不變，如果要建的單位面積加大，即單位總數會減少。因此，在2020年或以後（假設2018至2019年落成的樓盤已經在發展周期較後的階段而不能再改則），私樓供應將可能從現時每年20,800個單位的水平上慢慢減少。

以上推算是假設首置上車盤計劃能夠成功，並從現時只有450個單位的規模上擴大，以有效地滿足市場的部分上車需求。

筆者知道這個假設相當大膽，但可以肯定的是，現時的私樓供應存在了被高估的風險——如上述的情況在將來發生，私樓供應將會慢慢回落。

簡而言之，我們預計未來私樓供應將更集中，而且供應亦有慢慢見頂回落的風險。要抗衡此困局，政府需要找到一個方法去增加手上可供公開發售的「熟地」儲備，以重新主導並增加私樓土地供應。

然而，正如香港其他方方面面的土地辯論，到最後或許都可以用一句話來總結——究竟地從何來？土地議題與年輕人上車的願望唇齒相依，香港社會正萬分迫切地需要達成一個造地覓地的共識。誠如我們一直所言，「有地並不是萬能，但無地就萬萬不能！」