推「補貼置業計劃」 拉近階層差距
撰文：曾維謙 團結香港基金高級研究員
團結香港基金以「土地房屋」為主題，發表了首份公共政策研究報告。報告倡議政府推出「補貼置業計劃」（「計劃」），建議日後新落成的公屋可租可買，亦可先租後買，並放寬現時補價金額的計算機制，希望讓更多基層市民可以成為真正業主，長遠分享香港經濟繁榮的成果。
補價隨市價上揚 業主難負擔
現行補價政策的不完善之處，在於「居者有其屋」（居屋）及「租者置其屋」（租置）公屋單位的業主需要補價的金額，會隨單位的市價浮動而改變。舉例說，十年前政府把一個市值200萬元的居屋單位，用七折價錢賣給一個家庭，這個家庭便可用140萬元「上車」。至於餘下的三成，即60萬元，便是未補價金額。十年後，如這個單位升值一倍到400萬元，三成的未補價金額亦會按比例增至120萬元。
由於過去一段長時間樓市持續上揚，補價金額水漲船高，這些單位的業主實在難以完成補價，換取百分百業權，成為真正的業主。
大家可以比較一下，假設一個有能力購置私樓的香港人在私人市場購入住宅單位，繳付三成首期後，在銀行承造七成按揭。這個按揭是個定額債項，不會因為樓價上升一倍，欠款便隨之增加一倍。因此，我們認為現時的居屋和公屋租置單位的補價機制，實在有欠公平之處。
事實上，現時32萬個居屋單位之中，只有22%（約7萬個）已經補價；而租置計劃的12萬個公屋單位中，更只有1%（約1,000個）已經補價。大部分公營房屋尚未補價，除了令庫房無法收回極其珍貴的土地資源價值，這些家庭更因無法在自由市場靈活處理其物業，變相被「鎖死」在有關單位之中，無法按自己的人生轉變，好好作出規劃。例如，一個自置私樓的業主可以隨着轉換工作、生兒育女等人生階段，「樓換樓」搬到不同地區；一個公營房屋的未補價業主則無法享有這種權利。
因此，「計劃」建議日後新建成的公營房屋，補價金額原則上鎖定於入住時水平。例如，政府把一個市值400萬元的公屋單位，用五折的價錢，即200萬元售給一個家庭，日後無論樓價升跌，這個家庭需要補價的金額，依然是置業當時的200萬元。當然，「計劃」仍有很多細節需要探討，例如應否計算利息、應否有對冲機制幫助住戶，減低樓價下跌時的影響等等。
現時，社會上對於「計劃」似乎有某些誤解，以下謹回應幾個主要疑問：
公屋可租可買 亦可先租後買
（一）不能再租住公屋，只能置業？
在「計劃」下，依然有居屋和公屋，居屋由政府補貼出售給合資格住戶，而公屋則可租可買，亦可先租後買。住戶可以視乎自己的意願及財政狀況，選擇購入該單位的時間。而建議中的最重要特色是，不論居屋還是公屋業主，日後該補價的金額均以入住時的市場價格為基準，不會跟隨市場上揚。
（二）把公屋單位出售，會否影響公屋流轉，增加輪候時間？
公屋單位輪候時間長是因為供不應求。要解決這個問題，唯一方法是增加土地供應，加快建屋速度。而「計劃」第一步只覆蓋新建的公營房屋，為居民提供置業機會，並不會對公屋申請人的輪候時間帶來影響。
（三）「計劃」會否令樓價下跌？
「計劃」本身並不會令樓價下跌。首先，「計劃」建議改變補價金額的計算方法，並沒有一夜之間具體增加房屋供應的妙藥。事實上，現時政府訂出的公營房屋供應目標，即每年提供2萬個公屋、9,000個居屋單位，能否達標都是疑問。在沒有增加新供應的情況下，私樓樓價不可能受到影響。
過去一段時間，隨着樓價急升，市場上的置業階梯其實已經失效，只有少數人（例如本身已經擁有資產）能夠置業。長遠而言，若優化後的補價機制能令更多的公營房屋住戶變成業主，並進行補價，再到私人市場「樓換樓」，則有利重建置業階梯。同時，這些住戶的財富增加，亦會刺激消費，推動整體經濟。
不可能受到影響。
公屋不能出售 浪費土地價值
（四）「計劃」的目標應該是滿足市民居住還是滿足置業需要？為何政府要幫助市民置業？
以事論事，每一個物業都同時具有「居住」和「資產」兩種功能，兩者不可分割。在全球一體化，加上環球發展機遇西向東移的大趨勢下，香港作為位處快速增長的亞洲心臟的國際大都會，樓價即使出現周期波動，只要香港的經濟穩步發展，長遠而言是應該看好，自然亦會有愈來愈多人想成為業主。
在這樣的大環境下，政府的房屋政策便不能只考慮物業作為「居所」，還有必要關心、正視市民「置業」的訴求。堅持公營房屋只能出租不能出售，就等同白白浪費大量土地價值。而且，「有樓」和「無樓」階層的距離只會愈拉愈遠。
（五）「計劃」如何解決混合業權，即一幢大廈之中，租客和業主並存引致的管理問題？
我們認為所謂「混合業權」的管理問題，很大部分都是因為現行補價金額計算機制，令租置計劃的業主未能成為「真業主」所致。當公屋租戶提出改善工程，改善屋邨環境，租置業主卻覺得反正在現行機制下，自己無論如何都難以補價成為真正業主，無法完全享受日後物業的升值，那又何必付出真金白銀進行改善措施？
在「計劃」的補價金額計算機制下，選擇買入單位的業主更容易完成補價，日後大有機會成為「真業主」；另一方面，先租後買的租戶們，其實也是「準業主」。當一幢大廈之中大部分都是「真業主」和「準業主」，他們的利益肯定比今天更加一致——基本上和一般私人屋苑一樣，較易就屋邨管理問題達成共識。
（六）「八成置業目標」是否可行？
若「計劃」真的落實，並只覆蓋新落成公營房屋，那麼隨着時間過去，原本只能出租的公屋漸漸私有化，置業比率自然會慢慢提高。若「計劃」實行後，市民的反應正面，社會大可討論是否應把這個新補價金額計算機制，延伸至覆蓋現時未補價的居屋、公屋單位，那麼置業比率提高的速度便會更快。
當然，社會上總有人無力或無意置業，我們認為，當有八成家庭自置居所，置業的需求亦應飽和。因此，「八成」的目標並非硬指標，只是所需時間的問題。
（七）「計劃」只覆蓋新落成的公營房屋，現行制度下已經完成補價的居屋業主無法享受，是否不公平？
每一項政策，幾乎皆有改善空間，如果擔心改良某政策會引發某部分人不悅而不推行，所有政策都只會停滯不前。事實上，之前已補價的業主，已經圓滿完成與政府的合約。在尊重合約精神的前提下，這都是已經過去的事，無法變更。由另一個角度看，已補價的業主已等同其他私樓業主，可以透過其物業分享香港經濟繁榮成果。
（八）居屋、公屋本身已是福利，「計劃」還額外給予置業權利，豈非「雙重福利」，對其他納稅人不公平？
我們認為事實恰恰相反。一個市值月租1萬元的公屋單位，公屋租戶可能只需付出1,000元，納稅人其實每年補貼超過10萬元租金，還未計管理費、維修費等營運開支，當然還有每個公屋單位100萬元的建屋成本。20年計下來，即使不計地價、通脹等因素，納稅人實在是已經為每個公屋單位付出了300多萬元。
在「計劃」下，一個市值400萬元的公屋單位，即使政府用市價的五折出售，庫房都可以回收建築成本的兩倍價錢，還可節省日後的租金、管理、維修的津貼。若住戶日後選擇補價，則「回籠」的資金更多。
土地資源在香港彌足珍貴，若建成公屋之後只是出租，便連單位成本都無法收回，遑論地價。這樣的安排，反而對納稅人構成沉重負擔！
市民置業養老 政府庫房得益
再者，第一批居屋在七十年代建成，再過十年它們的樓齡將達50年，但這些居屋業主卻因未有補價，沒有完整業權，也沒有人願意從這些居民手上買入單位，因為屋苑可能已變成危樓，不再值錢。結果，不但物業只剩下空殼，土地價值亦無影無蹤。業主們無法重建，最後還得由政府承擔，也就是納稅人「埋單」。
事實上，去年初「長遠財政計劃工作小組」的報告便指出，按目前的公屋營運安排推算，房委會最終將出現數以千億元計的財赤。
總括而言，「計劃」不但可以釋放公營房屋的土地價值，增加社會財富，讓市民分享香港經濟繁榮的成果，甚至借助物業養老；同時，政府庫房又有得益，有更多資源投放到社會急切而重大的項目，如興建醫院、安老院、長者中心等。「計劃」一石數鳥，多方共贏，何樂而不為？
原文刊於《經濟日報》2015年12月17日，獲作者授權轉載。
