從"煥然壹居"剖析"折扣"與"補價"的迷思

撰文：曾維謙，團結香港基金研究員；王子銘，團結香港基金研究助理

近日，市區重建局（市建局）公布「煥然壹居」對單身人士的入息上限為6萬元，與家庭申請人一視同仁，令公眾嘩然。社會熱烈討論的原因，在於既然「煥然壹居」屬資助房屋，那便應該集中資源幫助社會上入息及資產較低的家庭，故才有「入息上限合理水平」的爭論，因為月入6萬元的家庭及個人，其實已分別是收入最高的17%和5%了。事實上，即使現在市建局把單身人士入息上限定於每月3.35萬元，這依然是個人收入最高的13%。

真的名副其實是「資助房屋」？

然而，筆者認為，以上的討論某程度都有點「失焦」。坊間只看「煥然壹居」付市價八成可住一世，便認定是「資助房屋」，但是，更值得大家深思的問題，似乎是「煥然壹居」真的是名副其實的「資助房屋」嗎？

傳媒及社會大眾都慣以「政府用折扣價（八折）出售予合資格家庭」來形容「煥然壹居」。不過，若各位讀者想深一層，便不難發現，所謂的「折扣」和我們日常生活中的認知，其實有所分別。舉個例，聖誕節臨近，若有酒店推出「聖誕自助餐折扣優惠」，把原價每位500元的自助餐打上八折，那消費者便可以付出400元的價錢，享用到價值500元的食物，貨銀兩訖，乾乾脆脆。而消費者少付了的100元，便是「折扣」。

但「煥然壹居」的情况卻非如此。買入單位的買家，今天「享受」到樓價的兩成「折扣」，並非好像自助餐少付的100元般可以「袋袋平安」。相反，當這個業主日後希望在自由市場中轉售單位時，還要按市價的浮動，向政府補回當天未付的兩成樓價。大家試想想，若商戶在你吃完聖誕大餐後，向你追回100元的話，你還會叫當天少付的100元作「折扣」嗎？既然買家最終都是要繳付這個差價，又怎麼能稱為「折扣」？這極其量、勉強只能算是一個「貸款」。

需按浮動市價補回差價

但若我們再多想深一層，這個差價甚至連稱為「貸款」也名不副實。因為有關單位的業主，是需要按補價時的市價浮動，補回差價。再次套用以上的例子，即是說商戶在你吃完聖誕大餐後，因為食材價格上升一倍，不止向你追回100元，而是按比例追回200元！

大家也可以比較所謂的「資助房屋」和一般私樓市場。以「煥然壹居」最細的332平方呎開放式單位為例，預計樓價為大約465萬，「八折」後則為365萬左右。換言之，買家可以少付100萬，以及要清還220萬的按揭貸款（假設首期為樓價的四成，按揭即為365萬的60%）。同樣的市值，可以選擇買到鄰近的德福花園的一個單位（約480萬）。假設首期為樓價的四成，私樓單位的業主便要向銀行承做290萬按揭。

問題在於，私樓業主欠下的290萬貸款，並不會隨日後樓價的波動而改變，即使日後樓價上升一倍，他依然是欠銀行290萬。但「煥然壹居」的買家，置業當時少付的100萬補價金額，卻會按比例增至200萬。故此，這個差價並非「折扣」之餘，亦非「貸款」。若樓價下跌，補價金額亦會相應減低；但這並非資助，只是買家置業當時，仍未付款的部分跟隨市價變得便宜而已。當然，補價並非強制，買家可以不補價但一直住在有關單位中。不過，一天未補價，該買家始終不是真正業主，無法把其單位在市場自由轉讓。

當然，現時「煥然壹居」的出售及補價安排，都是參考現時的「居者有其屋」（居屋）。不過，和居屋相比，市建局並無為「煥然壹居」買家提供按揭優惠。換言之，買家必須要為「煥然壹居」付四成首期，即使是最細的開放式單位（折後約365萬），亦需付約146萬首期。若各位真的打起算盤，有這筆資金的，倒不如直接買入一個私樓單位，貨銀兩訖；而暫時未有充足資金，難以負擔「煥然壹居」的四成首期，便倒不如等待下一期的居屋推出，起碼可以享受按揭優惠，以半成首期「上車」。在此情况下，「煥然壹居」則顯得「兩頭唔到岸」，是否把入息上限調低，其實都並非重點。

要補價就不是真「折扣」

綜觀上述情况，「折扣」是社會對資助房屋的一個重大的誤解，要補價，就並不是真「折扣」；而隨市價浮動的補價，就更談不上是資助。團結香港基金近日提出「補貼置業計劃」，倡議日後落成的公屋單位可租可買，亦可先租後買，並改變現時不合理的補地價制度，將補地價的金額鎖定，讓市民能安居之餘，還可有成為真正業主的機會，這才是實實在在的「資助房屋」。

原文刊於《明報》2015年12月7日，獲作者授權轉載。