力推綠置居 杞人憂天誤事

文章原載《香港經濟日報》2018年2月8日
撰文: 曾維謙 團結香港基金高級研究員

行政長官林鄭月娥在首份施政報告中提出「置業為主導」的方針，並宣布恒常化綠置居，在本年年底把位於火炭4,800個單位的公屋項目，轉為綠置居出售予合資格家庭。

不過，房委會資助房屋小組上周開會後，稱希望綠置居以較穩健步伐常規化，故會議未確認火炭綠置居計劃，並指單位數目需再檢討，但預料少於4,800伙。報載，小組主席黃遠輝認為「單位數目不應超過全年公屋落成量一成、即約2,000伙」。

筆者不反對以穩健步伐分期推綠置居，但對於為綠置居單位數量設下「年推2,000伙」這少得可憐的限制則不敢苟同。原因是，現時本港不論公私營市場中，有意置業者數目超乎想像，亦因此順應民意，推行滿足市民強烈置業訴求的房屋政策，才是正途。

偏遠公營屋爭崩頭 有價有市

1. 地理位置「輸蝕」，反應定必欠佳？

部分房委會委員表示，綠置居先導計劃推售的景泰苑位於新蒲崗，位置優越，加上單位較少，有關經驗未必可重現在其他選址。景泰苑位於市區，相比火炭較具吸引力是不爭事實，但並不能證明火炭項目就會被人唾棄。

首先，每一個新公營房屋建設計劃，都必須附以一系列技術評估，包括對交通影響，並改善基建配合。事實上，火炭項目亦包括增設出租車位、專綫小巴綫、校巴上落區等措施。而位於同區山坡上、全港首個居屋屋苑穗禾苑，距離港鐵站步程也達20分鐘，正是即使稍為「偏僻」的公營房屋，同樣可大受用家垂青的鐵證：2017年全港成交量最多的居屋屋苑，正是穗禾苑，最新成交呎價高見9,600元！

另一個好例子是房協去年底推售的屯門翠鳴臺及將軍澳翠嶺峰項目。「雙翠」錄得逾9.3萬份合資格申請、超額150倍的熱烈反應--但兩個項目都並非坐落於「位置優越」的市區，其中屯門翠鳴臺離屯門西鐵站步程20分鐘，和火炭項目一樣，出入同樣要靠小巴接駁、附近同樣是工業區﹗

事實上，近期一些新盤，例如烏溪沙雲海、清水灣傲瀧，都坐落於公認的「偏僻」地區，然而兩者反應同樣熱烈，前者加推單位折實呎價平均1.9萬元；後者主打大單位，最低入場價盛惠2,000萬元。

事實上近日偏遠地區綠表公屋居屋成交價連環破頂的例子俯拾皆是：黃竹坑雅濤閣呎價近1.3萬元，鴨脷洲利東邨8,100元一呎；前者貴絕全港綠表居屋，後者則成港島綠表公屋樓王，而兩者都位於港島南區，並遠離港鐵站！而在私人市場中，連凶宅、半契樓都有價有市，統統都說明不論是公營還是私營房屋，港人的置業訴求都遠遠拋離市場供應，對買家而言「買得起」肯定比地理位置重要。甚麼「位置偏遠，擔憂市場反應」之說是完全脫離市場現實、不必要的過慮想法。

2. 年推2,000伙上限之說從何而來？

至於綠置居推售數量應設限於每年2,000伙，筆者實在不知這數字從何而來。例如房屋署《2017年公營房屋住戶綜合統計調查》發現18%的出租公屋住戶表示有意購買綠置居，比2016年的12%大增一半！按此推算，高達13.6萬個公屋戶有意透過綠置居上車。首先，這數字等於全港透過「租者置其屋」計劃（租置計劃）已售出的公屋單位數目，規模非常龐大。

再者，據《2016年公共租住房屋申請者統計調查》，約22%受訪公屋輪候冊者表示有意買綠置居，推算需求達6.3萬個。這代表公屋輪候冊上部分個案，其主要目的或非獲派公屋，而可能是想獲「綠表」資格購買綠置居或其他資助房屋。

年設2000伙上限 想法「離地」

固然，因輪候冊上部分個案現正居於出租公屋，這6.3萬綠置居需求或與上述13.6萬有所重疊。姑且假設其中25%（即近1.6萬個）並非重疊，則現存公屋體系及輪候冊上的綠置居需求可達15萬個（13.6萬+（6.3萬* 25%））﹗若綠置居每年只推售2,000伙，則需時76年，即幾乎到本世紀末才有望滿足需求。由此可見，每年2,000伙上限，又是完全「離地」的超現實想法。

3. 公屋戶一定買不起，實際需求有限？

令房委會有所遲疑的另一個原因，是「缺乏在同一地點推售大量單位」的先例，擔憂單位滯銷會影響政策成效。他們認為景泰苑只有857個單位，不能作為現在推售4,800伙的參考依據。不過，筆者敢問前年推售全港首個綠置居時，又是參照甚麼？誠然，在同一地點推出4,800伙綠置居沒有先例，但香港現時公營房屋體系內的置業需求之強烈，同樣前所未見，沒有先例！若事事講「參照」、談「先例」，則政府政策注定永遠落後形勢，苦待置業的公屋家庭則永遠「上車」無望。

公屋戶可負擔 鎖定補價助上車

講到底4,800伙是「大量」還是「不足」，不應是主觀判斷，而應靠實際數字估計。據房委會調查，2016年天水圍屏欣苑及沙田嘉順苑的買家，綠表和白表買家的平均預算均為260萬元。參考比鄰火炭站的銀禧花園，實用呎價約為1.3萬元。假設位置較差的火炭綠置居較其折讓25%，則推算市價約為每呎1萬元。以市價六成定價，則綠置居實用呎價約為6,000元。以260萬元的預算計，可以買到實用面積430呎的兩房單位，這已比全港31%的私樓單位為大。此正反映綠表申請人不一定負擔不起綠置居。再講，需求永遠由定價決定。若房委會憂單位滯銷，大可採用團結香港基金（基金會）倡議的「補貼置業計劃」（補置計劃）。

其實，補置計劃只是在現有政策上加入兩大元素：「以建築成本定價」及「補價金額鎖定在入伙時水平」。事實上，近年已有不少聲音（包括多位立法會議員）指，私樓樓價高企，七折後的居屋定價仍是太高，因此倡議「按負擔能力」定價。基金會只是建議用更科學基礎，以建築成本定價，重點同樣是與市價脫鈎，讓未置業市民有望追上樓價。

為政者若真的是急市民所急，以市民整體福祉為依歸，就絕不應故步自封、作繭自縛。回歸時香港的置業率只有46.7%，首任特首董建華提出在10年內，即2007年前提升至70%的目標，亦因此才有租置計劃等措施。可惜，置業率最高曾見54.3%便輾轉回落，特別是在樓價急升的過去10年，跌勢尤其突出，減少4.3個百分點，最新數字再次跌穿50%，報49.3%（見圖）。

圖片來源：香港經濟日報

數據不騙人，因循守舊的後果無比清晰：大量新組成的家庭買不起私樓、落成量持續落後下又排不到公屋，只能租住私樓，甚至劏房。圖中每一個百分點的下跌，就是新增數以十萬計、被迫捱貴租的家庭！房委會和房屋局的官員可以繼續搬出歷史慣例、參考過往做法，去為不推行新政策解畫開脫；但面對眼前窘境，無論房策未來走向如何，按現時政策一成不變肯定「此路不通」，改革房策以提升置業率為首要任務早已不是選項（option），而是必須（must）﹗

（註：基金會實習研究員黃樂妍為本文提供研究協助，筆者特此致謝。）