公私營供應目標調整無助填缺口 2023年供應現斷崖式下跌

文章原載《信報財經新聞 》2019年4月30日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、團結香港助理研究員 黃樂妍

香港又獲得一個「世界第一」——住宅樓價冠絕全球。根據世邦魏理仕（CBRE）最新發表的全球生活報告顯示，香港住宅的平均樓價直迫港元1000萬。然而，筆者認為現時香港的房屋供應處於「低處未算低」危機，預計無論是私人住宅或公營房屋供應，在三四後年將有斷崖式下跌，令香港的房屋問題雪上加霜。這反映香港不僅需要「明日大嶼」項目作未雨綢繆，還要結合各種中短期措施，才能順利渡過難關。

建私樓缺「熟地」少動工

去年底政府更新《長遠房屋策略》（《長策》），決定從2019/20年度起10年期的公私營房屋新供應比例從6︰4改為7︰3，令公營房屋的年度供應目標會從28000個單位上調至31500個；而私人住宅則會從18000個單位下調至13500個。

有人認為，這對整體房屋供應會有正面影響，因為深信私人住宅供應目標無論怎下調，地產商為了賺錢，仍會「大建特建」，或者頂多一加一減相互抵消，最後沒有任何影響。可是現實並非如此簡單。

我們分析顯示，下調私人住宅供應目標的負面影響已經逐漸浮現。雖然2019至2023年這5年間的每年平均預測落成量是18500個單位，比《長策》年度目標高5000個，但這個「超額完成」只是一個假象，如果以《長策》未調整比例前的目標18000個單位比較，只是僅僅達標。我們更預測2023年將有斷崖式下跌：落成量只有13300個，比2018年更下跌接近四成【圖1】。這個預測並非危言聳聽，而是基於兩個領先指標的真實走勢。

圖一：私人住宅落成量

資料來源：差餉物業估價署、屋宇署、地政總署、城市規劃委員會、各發展商披露的數據及團結香港基金。

指標一：用作興建私人住宅的「熟地」供應急降

建屋最主要的投入就是「熟地」（可即時用來建屋的土地），沒有土地，即使有人力、財力、物力都是空談。但剛過去1年，政府在供應目標下調的同時，也相應減少私人住宅發展的「熟地」供應：這些「熟地」僅足夠興建14500個單位，比2017/18年度大跌四成。一般從「熟地」到有單位落成需時約4至5年，因此我們推論土地供應減少，必導致私人住宅落成量在2023年「大縮水」。

指標二：上蓋工程動工量明顯減少

眾所周知，建屋是一個長期過程，一般上蓋工程動工後約2至3年才有單位落成。然而，根據屋宇署的數據，去年上蓋工程動工的單位數目按年下跌44%，意味建築工程步伐因為各種原因而放緩。套用俗語「手停口停」比喻，今年不動工，往後2至3年落的成量自然大大減少。

公營房屋的情況比私人住宅更不明朗，因調高供應目標不代表真正落成量會隨之上升。根據我們的預測，2019/20至2022/23年度的每年平均落成量只有18300個單位，比《長策》目標的31500個單位少42%，其中2022/23年更大幅減少至14500個單位，即比目標少一半有多【圖2】。

落成量不達標的連鎖反應，就是必然延長公屋輪候時間；我們保守估計，一般申請者的平均輪候時間3年內會突破6年大關。

圖二： 公營房屋落成量

資料來源：香港房屋委員會、香港房屋協會及團結香港基金。

落成量不增反減

以未來10年計，我們預計2019/20至2028/29年度將總共只有230000個公營房屋單位落成，該數字低於的預測，亦比《長策》的10年供應目標少85000個單位。

可是，真正落成量很有可能比預估數字還少，全因未來4年約73%計劃興建公營房屋的土地都是改劃土地。借鑑過往5年，公營房屋延誤落成的情況愈趨嚴重；剛過去1年出現不同程度延誤的單位，更佔總落成的84%，即23100個，包括深水海盈、沙田碩門、元朗屏欣苑等。每年延遲落成的公營房屋單位，平均75%正正就是興建在改劃土地之上。

香港房屋問題已迫在眉睫，社會各界不要被過去一年公私營落成量達標而衝昏頭腦。現時該問題已經不是單靠政府就能解決，而是需要各方同心協力才有轉機。

「明日大嶼」當然是長遠扭轉乾坤的「王牌」，但同時還需各種中短期措施「填缺口，保增長」，而這些能否順利推行，均有賴於市民大眾的支持。只要借鑑歷史，急起直追，即使輸在起跑線，逆轉反勝也是有可能。