Housing

    交投回升掩蓋不了私樓供應將大幅放緩

    11/13/2019 - 10:07

    文章原載《信報》2019年11月13日
    撰文:團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 潘灝儀
     

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    《施政報告》宣布放寬首置者的按揭貸款成數後,最近樓市因此改善了成交數量。

    一時之間,以往社會熾熱討論的供不應求議題慢慢吹淡,可能給人一個錯覺就是房屋市場的供不應求問題已經好轉。

    不幸的是,在這樓市表象之下,房屋供應不足的危機不僅沒有減緩,甚至已經發酵至災難級的程度。其實自2019年開始至今,三大私樓的短期供應指標已經應聲回落,反映發展商開始減慢樓盤開發的進度。當中包括:一、新盤開工大跌一半;二、待批預售大跌一半;三、新樓入伙只有全年目標一半。

    私樓開工、預售、入伙大幅放緩

    早在今年4月,團結香港基金已經發表報告,指出多項私樓開發的領先指標都預示建屋進度將會放緩,其中一個指標為樓盤的上蓋動工量。

    私人住宅的上蓋動工量早於2018年第三季已經開始放緩,當季按年大跌五成至1946個。2018年全年只有12609個單位開工,只等於2018年落成量約六成。

    動工量大幅放緩,以參考一般地產項目的開發周期而言,上蓋動工後需要2至3年才會有單位落成,我們因此在年初已經下調2020及2021年的落成預測。

    然而,這個數據的下跌可謂低處未算低,自2019年度開始,下滑幅度進一步加劇,在2019年首8個月就只有5112個單位動工,按年跌幅足足為五成!而且按季計算,第一季及第二季的跌幅分別為49%和62%,可見跌幅有不斷遞增的現象。我們由此推斷,因為建築工程的放緩,從2020至2022年私樓供應將變得盡一步減少。

    其次,今年起發展商也拖慢了樓盤預售的申請。根據政府資料顯示,至今年10月底只有8007個單位正在等待批核預售申請,只是去年9月底15300個單位的一半。

    而在8月份更是打破往例,政府竟然未有收到任何項目入紙申請預售樓花,即是零申請的紀錄!這個數據預示未來一年,可能取得預售而能夠被售出的私樓數目將大大下降。

    除了動工量和預售申請,今年的入伙數字亦慘不忍睹。至9月為止,只有共10100個單位落成。在年頭的時候,差餉物業估價署估計今年落成量為20400個,亦即大半年已過,但入伙量只為全年預測的一半。即使我們年頭時的估算18870個已經比差餉物業估價署為低,但現在看來在剩下的月份入伙量亦不大可能追到全年的目標【表】。

    交投回升掩蓋不了私樓供應將大幅放緩

    主要土地供應計劃全部押後

    上述可見,短期房屋供應將會放緩,而在房屋供應之前,作為麵粉的土地供應亦不容樂觀。因應最近社會氣氛繃緊,特區政府的各項造地計劃的進度亦同時減慢。

    舉例說,作為開發私人農地為目的的土地共享計劃,原本在5月時發展局局長就曾表示能在6至7月提交具體建議。對於現時可發展土地的嚴重短缺情況,土地共享計劃作為一個短期方案的角色至關重要。根據土地供應專責小組的報告,透過開發私人農地能在短期內為香港帶來150公頃的土地。6月時,發展局指他們或需多點時間小心考慮,暫未定下向行政長官提交建議的日期。10月發表的《施政報告》內就有提及,發展局將快要公布土地共享計劃的細節,目標於明年早期接受申請。

    同樣地,「明日大嶼」計劃有希望能夠成為長期土地供應的主要來源。其相關研究撥款申請亦預計需要等待立法會復會後在年底討論。

    事實上,立法會復會後相關撥款是否能重新排上議程,也是不容樂觀。

    近日《收回土地條例》成為社會討論的焦點,被認為是短期增加土地供應的良藥。9月,政府依據古洞北及粉嶺北發展區的時間表,張貼收回土地公告而正式開始收地。

    事實是,政府只是按照本來的時間表辦事,土地供應並沒有因而增加。我們當然歡迎任何能夠大量增加土地供應的方法,但是我們認為是否使用《收回土地條例》並非應該討論的關鍵。

    現時,發展新界土地的其中一個障礙是基建配套未能跟上。比如說,現時西鐵的負荷已經到達臨界點,也有聲音反映,自從屯門掃管笏的數個私人樓盤落成後,附近路面的交通已不勝負荷。除了交通,基建也包括食水及污水處理的容量、電力的接駁等等;基建落後於發展,是整個新界發展的樽頸位。

    引發的後果是,當改劃申請遞交到城規審批時,其地積比往往未能批核變得更大,就算政府把土地收回也只能興建低密度的供應房屋。可見,基建缺乏容量、只求地皮能夠快速變現而缺乏相關機制讓規劃配套跟上,是導致現時新界未能成為大型及具規模供應來源的原因。因此長遠而言,政府必須主導採用基建先行的規劃方式發展新界,以善用土地來加大建屋量。

    讓年輕人看見希望

    相信大家都會同意,現時香港存在不少深層次矛盾,房屋問題絕對是一個最大的表徵。在香港,有樓和無樓階級存在巨大的財富差異,生活質素差天共地。未能上車,令年輕人看不到上流的希望,狹隘的居住空間亦令大家的情緒愈來愈繃緊。香港作為一個數一數二的先進經濟體系,但在市民的生活質素(尤其在居住環境方面)卻有着巨大落差。政府實在沒有再等下去的空間,我們必須有所作為,讓年輕人看見希望。我們在此敦請政府務必加快各項房屋建設及土地開發的進程,緩解香港市民大眾的燃眉之急。